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房地產開發企業延期交房支付違約金在新會計準則及增值稅處理適用問題
2021-06-24
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來源：稅屋
一年一度的匯算清繳又拉開了序幕，在對一家房地產企業A公司做所得稅匯算清繳預審中發現，A公司當年銷售商品房因為延期交付向業主支付的違約金，直接以抵減銷售款的方式確認為主營業務收入，并準備按抵扣后的金額開具發票申報增值稅。
經過詢問，A公司財務人員說是其會計處理是依據新會計準則的要求，增值稅的處理理由是價外費用包括違約金，盡管價外費用的規定是收取，他們理解支付也應屬于價外費用負數。
A公司提供了一份IFRIC議題“新收入準則應用案例—航空延誤或取消賠償的處理”。該議題結論為：航空公司承諾在預定飛行時間之后的特定時間段內，將客戶從一個指定地點運送到另一個指定地點。如果未這樣做，則客戶有權獲得賠償。因此，航空公司因航班延誤或取消而向客戶支付的賠償，屬于未能按承諾轉讓商品或服務而產生的賠償，屬于可變對價，應沖減收入確認金額。
A公司財務人員認為在與客戶簽訂預售合同中，延期交付將進行賠付，按照新會計準則的要求，可變對價是識別合同交易價格的一部分，航空公司延誤或取消所發生的賠償款是合同可變對價，那么銷售商品房延期交付也應屬于合同可變對價，因此將本年發生的該賠償款沖減了銷售收入。
A公司擬據此向業主開具抵扣后的發票，或者之前開過發票的，開具紅字發票。
針對A公司的業務處理，我們提出不同的看法。
新準則中識別合同單項履約義務，確認交易價格是難點。收入準則規定交易價格是指企業因向客戶轉讓商品而預期有權收取的對價金額。即交易價格≠公允價值≠單獨售價≠合同標價。可變對價與重大融資成份、非現金對價、應付給客戶的對價構成交易價格的特殊情況。在確認收入前應當充分識別交易價格的特殊情況。
一般情況下，可變對價有很多原因導致：折扣、價格折讓、返利、退款、獎勵積分、激勵措施、業績獎金、索賠、或有事項的發生等。在識別可變對價時，按新準則第十六條規定，企業應當按照期望值或最可能發生金額確定可變對價的最佳估計數，也就是說，可變對價應當根據行業慣例進行充分估計。
對于房地產開發企業，訂立合同時約定延遲交房將對客戶進行賠償，往往屬于執行合同因突發事項影響導致，如政策性意外停工、與供應商意外糾紛等等。因此這種延期交房不是可以憑歷史數據、行業慣例或者經營經驗在訂立預售合同時可以可靠的估計。正常情況下，房地產開發企業按照批報建的文件批準進程訂立合同交付時間，理應遵守有關規定和約定。
航空公司的情況與房地產開發企業并不相同：
第一、航空公司不能延誤或取消航班發生的賠償，可以依據歷史數據得到“最佳估計數”，而房地產開發企業則不然;
第二、航空公司發生的延誤或取消可能是一種經營的常態，符合行業慣例。房地產開發企業在簽訂合同時就認為延期履約發生的可能性極大，而且是本企業的一種常態，這會不會是被認為向誠信挑戰呢?并且即然能可靠估計交房時間，為什么不直接按可靠交房時間訂立合同，令人難以理解。
因此，我們認為房地產開發企業訂立合同中的違約條款約定，是合同結構中的一般性通用條款，不能將該條款作為可變對價確認依據。因延期交房發生的賠償款應當列入營業外支出。
在增值稅的處理上，如發生折扣折讓、銷售退回、銷售價格調整等情況，可以對計稅收入進行調整，顯然銷售退回、銷售價格調整均不符合A公司業務實質。而折扣折讓是指促進銷售給予客戶的價格優惠，也明顯不符合該項性質。
在我們的解釋下，A公司最終重新調整了會計報告中收入的確認值，并不再以抵扣賠償款后的銷售額開具發票申報增值稅。
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