朋友打電話說：我有套商鋪，準備出售，你幫我算算需要繳哪些稅吧？
我說：沒問題，你說說這套商鋪的基本情況吧。準備賣多錢？成本多少？什么時候買的？坐落在市區嗎？
他有些遲疑說：算稅和這些還有關系？
我說：當然有關系，如果你不想說真實價格和成本，虛擬一個也行，我告訴你怎么算，你自己按照這個方法去算就可以了。
他說：別呀，有什么不能說的，我這個商鋪準備賣1000萬，2004年1月買的，買的時候是260萬，就在市區。
我說：好，個人出售商鋪，需要繳納的稅種是增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、個人所得稅，一個也不能少。（有些省份還會有附征的一些其他費種，在此暫不考慮）
他說：這么多啊，具體該怎么算呢？
我說：先說增值稅吧！增值稅是差額計稅，也就是賣價-買價，然后再按照5%的征收率來計算。
應繳的增值稅=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24萬元。
然后根據增值稅稅額再計算附加的稅費，因為今年出臺了針對小規模納稅人“六稅兩費”減半征收的優惠，這三個稅費都可以減半。
城市維護建設稅=35.24×7%×50%=1.23萬
教育費附加=35.24×3%×50%=0.53萬
地方教育費附加=35.24×2%×50%=0.35萬
增值稅和這三項附加稅費加起來一共是37.35萬
他說：我屬于小規模納稅人嗎？我怎么聽說超過500萬就是一般納稅人了。
我說：因為你是自然人，不是個體工商戶，即使超過500萬也屬于小規模納稅人。
他說：哦，那印花稅怎么算呢？
我說：印花稅很簡單，你和買家簽的合同，售價是1000萬，就按1000萬的萬分之五，另外也有減半的優惠，繳2500元的印花稅就可以了。
我接著說：上面這幾個稅種看著數量多，其實金額并不算大。真正有分量的稅是土地增值稅和個人所得稅。
他問：我已經覺得肉疼了，這幾個居然還不是有分量的稅？土地增值稅怎么算呢？
我說：你這樣說，讓我很有壓力啊。不過你要換個思路考慮問題，你的房屋如果在偏遠地區，這些年能增值這么快嗎？
他說：肯定不能啊，誰不知道買房是地段為王，好的位置才能增值快啊!
我說：對，這個好位置是怎么來判定的，肯定有國家修路、建地鐵，搞基礎投資配套，才讓這個地方變成了一個好位置，你只是買了一套商鋪，其實自己沒有做過多的投入，房子就從260萬漲到了1000萬，增值740萬。這個增值額和國家一起分享，是不是也應該啊。
他說：聽起來也有道理，但你還是先給我算算應該繳多少土地增值稅吧？
我說：轉讓舊房，如果是住房，國家規定了可以免征土地增值稅，但商鋪并沒有免稅規定。
土地增值稅的計算比較繁瑣，大概意思是收入減去扣除項目金額，算一個增值額，增值額和扣除額比較，算一個增值率，不同的增值率對應的稅率是不一樣的。我給你一個稅率表你先看看。
這里面扣除額的確定是關鍵，確定扣除項目的金額，包括四項：一是房屋及建筑物的評估價格、二是取得土地使用權所支付的地價款，三是按國家統一規定交納的有關費用，四是轉讓環節繳納的稅金合計作為扣除項目金額。
他說：你說得這太繁瑣了，我不想了解，你就直接給我算吧
我說：你的房屋應該先去評估，評估出一個價值，也就是房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值。
他說：我賣房還需要評估啊，太麻煩了，不評估可以嗎？
我說：不評估還有第二種辦法，有購房發票嗎？
他得意地說：有，我保存得好著呢，比曹金云的學費發票還保存得好。
我說：那好，如果有發票，按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。從購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
他說：那我算算啊，從2004年1月20日到2019年6月20日，15年又5個月。
我說：對，260萬的購房成本，15年每年加計5%，一共加計75%，也就是說購房成本給你算455萬。另外你如果有當年購房的契稅完稅憑證的，可以作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
他說：這個好像找不到了。
我說：如果找不到，那就是發票加計算出的成本，和相關的稅費了，具體計算過程看一下這張表。這里注意，收入是不含稅收入，也就是原先的1000萬減去算出來的35.24萬元的增值稅。
他說：185萬？這么多啊？那如果發票找不到了，稅務機關會怎么算稅呢？
我說：如果真找不到，那就是核定征收了，具體核定征收的比例，需要看各地稅務機關的規定，你最好問問當地主管稅務機關。
他說：哦，那我明白了，最后一個，個人所得稅該怎么計算？
我說：個人所得稅按“財產轉讓所得”征稅，稅率是20%。給你個公式：
應納稅額=應納稅所得額×稅率=(收入總額-財產原值-合理費用)×20%
他問：財產原值是我買商鋪的260萬，還是你剛才每年加計5%算出來的455萬？
我說：是260萬，每年加計5%，那是針對土地增值稅計算的一個特殊規定，不是所有稅種都這么計算的。
他說：噢，那你算算我的個人所得稅是多少？
我說：按照公式計算，應納稅額=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大數是103萬
他說：個稅沒有優惠政策嗎？
我說：沒有啊。
他說：這稅加起來有300多萬啊！這也太貴了！
我說：要么你評估一下房產，看看評估下來，土增稅能不能少一些。另外你看看當地核定征收率是不是低一些。其他稅種是沒有什么考慮的空間了。
他說：那好吧，我試試。
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