案例一：甲公司2020年2月轉讓位于市中心商鋪一套，合同載明轉讓價格1000萬元，該房系甲公司2012年1月1日購買，已提折舊160萬元，發票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示甲公司繳納契稅12萬元，不能取得評估價格，計算該項業務應納的增值稅、土地增值稅，以及對企業所得稅（稅率25%,2020年度盈利，無可彌補的虧損）的影響。

解析：
一、增值稅根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號附件2）第一條第八項規定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。因此甲公司該項業務應繳納增值稅（1000-400）÷1.05×5%=28.57（萬元）。
二、土地增值稅（一）計稅收入

《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規定：“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。”

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條第（一）款規定：“營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額?！?/p>

按照上述規定，轉讓該商鋪土地增值稅

計稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。（二）可扣除房產原值
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。國家稅務總局公告2016年第70號文件第六條規定：“營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：1. 提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。2. 提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。3. 提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。”

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第七條規定：“《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！?/p>

該商鋪是甲公司于2012年1月1日購買的（營改增前取得的），轉讓時間是2020年2月，按照上述規定，可扣除房產原值=400+400×8×5%=560（萬元）。

（三）與轉讓房地產相關的稅金
1. 城建稅（7%）、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.57×12%=3.43（萬元）；
2. 購買時繳納的契稅12萬元允許扣除；
3. 轉讓時應按產權轉移書據繳納印花稅1000×5?=0.5（萬元）允許扣除；
4. 假設當地稅務機關規定教育費附加可視同稅金扣除。與轉讓房地產有關的稅金為3.43+12+0.5=15.93（萬元）。（四）扣除項目金額=可扣除房產原值+與轉讓房地產有關的稅金=560+15.93=575.93（萬元）。（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-575.93=395.5（萬元）；（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=395.5÷575.93=68.67%（七）應繳納的土地增值稅=395.5×40%-575.93×5%=129.40（萬元）。

三、企業所得稅
根據《中華人民共和國企業所得稅法》第六項第三項規定，企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（三）轉讓財產收入；第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。因此，甲公司轉讓商鋪影響企業所得稅應納稅所得額=收入971.43-成本252-稅費（3.43+0.5+129.40）=586.10（萬元），企業所得稅586.10×25%=146.53 (萬元）。
四、會計處理解析：（一）企業通過“固定資產清理”科目核算的出售、轉讓、報廢或毀損而處置的固定資產，其會計處理一般經過以下幾個步驟：

第一，固定資產轉入清理。

固定資產轉入清理時，按固定資產賬面價值，借記“固定資產清理”科目，按已計提的累計折舊，借記“累計折舊”科目，按已計提的減值準備，借記“固定資產減值準備”科目，按固定資產賬面余額，貸記“固定資產”科目。

借：固定資產清理（賬面價值） 累計折舊 固定資產減值準備 貸：固定資產

第二，發生的清理費用。

固定資產清理過程中發生的有關費用以及應支付的相關稅費，借記“固定資產清理”科目，貸記“銀行存款”“應交稅費”等科目。

借：固定資產清理 貸：銀行存款 應交稅費

第三，出售收入和殘料等的處理。

企業收回出售固定資產的價款、殘料價值和變價收入等，應沖減清理支出。按實際收到的出售價款以及殘料變價收入等，借記“銀行存款”“原材料”等科目，貸記“固定資產清理”“應交稅費——應交增值稅”等科目。

借：銀行存款（出售價款、殘料變價收入） 原材料（殘料價值） 貸：固定資產清理 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

第四，保險賠償的處理。

企業計算或收到的應由保險公司或過失人賠償的損失，應沖減清理支出，借記“其他應收款”“銀行存款”等科目，貸記“固定資產清理”科目。

借：其他應收款 銀行存款 貸：固定資產清理

第五，清理凈損益的處理。

（1）屬于正常出售、轉讓所產生的損失或利得

借：資產處置損益

貸：固定資產清理（或相反分錄）

（2）屬于已喪失使用功能正常報廢所產生的損失或利得

①產生損失

借：營業外支出——非流動資產毀損報廢損失

貸：固定資產清理

②產生利得

借：固定資產清理

貸：營業外收入——非流動資產毀損報廢利得

注意：財政部《關于修訂印發2019年度一般企業財務報表格式的通知》（財會〔2019〕6號）中規定，企業在不同交易中形成的非流動資產毀損報廢利得和損失，不得相互抵銷，應分別在“營業外收入”項目和“營業外支出”項目進行填列。

（3）屬于因客觀因素（如自然災害等）造成的，在扣除保險公司賠償后的凈損失借：營業外支出——非常損失 貸：固定資產清理

（二）企業差額征稅的賬務處理

《財政部關于印發<增值稅會計處理規定>的通知》（財會〔2016〕22號）規定：（一）企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。按現行增值稅制度規定企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業務成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據”、“銀行存款”等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目），貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

本例會計處理為：1. 固定資產轉入清理借：固定資產清理 252累計折舊 160
貸：固定資產  412
2. 實際處置時借：銀行存款 1000

貸：應交稅費——簡易計稅 28.57

固定資產清理 971.43

3. 計提稅費時

借：固定資產清理 131.33

貸：應交稅費——應交土地增值稅 129.40

應交稅費——應交城市維護建設稅  2

應交稅費——應交教育費附加 0.86

應交稅費——應交地方教育附加 0.57

應交稅費——印花稅 0.5

4. 固定資產清理結轉

借：固定資產清理 586.10

貸：資產處置損益 586.10
案例二：乙公司為增值稅一般納稅人，2020年2月轉讓一處房產，合同載明轉讓價格105萬元，該房系乙公司2015年1月購買，發票顯示購買價格為110萬元。會計如何處理？提示：轉讓房產取得的全部價款和價外費用低于該項不動產購置原價，不需要繳納增值稅，增值額為負數，也不需要繳納土地增值稅。會計處理上，直接減免可以不作分錄反映，由于此處開票，不使用差額開票功能開具，建議用分錄反映一下業務流程。會計處理：1.固定資產轉入清理：借：固定資產清理 110      貸：固定資產 110
2.出售收入的處理借：銀行存款 105資產處置損益 10貸：固定資產清理 110應交稅費——簡易計稅（計提）5
3.差額扣稅時：借：應交稅費——簡易計稅（扣減）5    貸：資產處置損益  5
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