風險提示：房地產企業須關注的10項涉稅風險點是什么

2022-06-07

房地產企業涉及稅種多，涉稅風險大，以下是最常見的10項涉稅風險，相關財務人員應小心避讓，繞道而行。1.風險提示：簽訂合同未申報繳納印花稅風險描述：根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令第11號）第一條規定，在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照本條例規定繳納印花稅。房地產企業簽訂土地出讓或轉讓、規劃設計、建筑施工等合同較多，容易忽略合同印花稅申報。風險防控建議：納稅人在經營過程中簽訂合同，及時申報繳納應稅憑證對應的印花稅。由于印花稅征稅范圍較廣、稅目較多，納稅人需要事前準確掌握相關法規條例，避免出現稅款滯納風險。2.風險提示：超限額列支預提費用風險描述：根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第三十二條規定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。部分納稅人在預提費用時由于不熟悉政策，預提費用可能忽略總金額10%比例的限制，導致當年企業所得稅匯算清繳多列支成本。風險防控建議：房地產企業應準確把握政策規定，側重注意稅收法規規定的預提比例上限。對于出包工程而言，發票不足金額預提費用不能超過出包合同總金額的10%，同時也要注意在政策允許的費用范圍內預提。政策中已以列舉的方式作出明確規定，只有出包工程、公共配套設施、報批報建費用和物業完善費用才可預提，切勿超范圍列支預提費用。3.風險提示：違規扣除利息支出風險描述：根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第三十八條規定，房地產企業支付的利息，超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的部分，不得在企業所得稅前扣除。但實際業務中，部分納稅人通過非金融企業進行貸款融資，其較一般金融企業同期同類利率高，在不熟悉政策情況下全額列支利息成本。此外，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第三十七條規定，房地產企業對符合資本化的利息支出應當按規定作為資本性支出計入有關資產成本，不得作為財務費用在當年度企業所得稅前扣除，部分納稅人往往不熟悉政策細節內容或把握不準，導致發生違規扣除利息支出情形。風險防控建議：房地產企業對投入資金量要求高，主要依賴金融機構貸款。同時，部分企業在銀行收縮貸款情況下通過民間借貸獲得資金流，利息成本高，因此作為借款方，需要重點關注利息支出。一方面，稅收政策有明確規定，超標的貸款利息不能在企業所得稅前扣除，企業須認真梳理貸款合同內容，確保利息超標部分不作稅前列支。且對于金融企業同期同類貸款利率，納稅人是負有舉證責任的，即企業按照合同要求首次支付利息并稅前扣除時，應提供金融企業的同期同類貸款利率情況說明。另一方面，企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，企業應對準確將該部分貸款利息支出區分出來，避免違規列支財務費用。4.風險提示：缺失合法有效的稅前扣除憑證風險描述：根據《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務總局公告2018年第28號）第五條規定，企業發生支出，應取得稅前扣除憑證，作為計算企業所得稅應納稅所得額時扣除相關支出的依據。同時，該公告第六條規定，企業應在當年度企業所得稅法規定的匯算清繳期結束前取得稅前扣除憑證，而房地產企業經營環節多、業務交易量和交易對象規模不一，尤其是對一些零散的人工費用、代理費用，部分情況下未能及時取得合法有效的稅前扣除憑證，但同時又將相應的支出違規進行稅前扣除，容易產生涉稅風險。風險防控建議：對房地產企業而言，是否能夠取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費用支出。因此，企業在業務交易時需注意上游供貨商或服務提供商能否及時開具發票，同時在入賬時需注意取得發票是否符合規定、票面信息是否與經濟業務一致、是否為作廢發票等。5.風險提示：外購禮品用于贈送客戶涉稅風險風險描述：房地產企業在經營過程中，因銷售或者宣傳等營銷性質活動需要，外購禮品贈送客戶的情況時有發生。根據《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定，該行為應視同銷售處理。同時，根據《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定，禮品贈送支出屬于業務招待支出，只能按照發生額的60%作稅前扣除且不得超過當年營業收入的0.5%。因此，禮品贈送業務若財務處理不當，容易造成稅收風險。風險防控建議：房地產企業發生向客戶贈送禮品的業務時，財務上要及時作增值稅和企業所得稅視同銷售處理。同時，要注意兩者之間存在處理上的差異，視同銷售收入確認的，增值稅要按照《增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定的順序來確定，企業所得稅則按照公允價值確定收入。在確認視同銷售收入后，則須按照營業收入和業務招待費支出總額，確定該項費用的稅前扣除限額。6.風險提示：違規代征契稅風險描述：根據《稅收征收管理法》第二十九條規定，除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規委托代征的單位和個人外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動。部分房地產企業對該方面政策不熟悉，向購房者代收所謂“辦證費”中包含了契稅稅款，實際已違反了稅收征管法的上述規定，需承擔相應的法律責任，同時也給購房者帶來了一定的涉稅風險。風險防控建議：在未按照規定程序取得稅務機關代征委托情況下，房地產企業不應向購房者代收任何契稅稅款，如已收取相關費用則應當盡快退回，及時糾正違規行為。7.風險提示：車位銷售未及時確認收入風險描述：車位銷售收入一般是在項目竣工驗收，首次確認產權后進行，屬于現售行為，根據現行稅收政策需要同時確認收入。但部分房地產企業由于不熟悉稅收政策，在取得車位銷售收入時，特別是對于不需要辦理產權證的車位（人防工程部分）既未開具發票，也不作增值稅、企業所得稅收入確認，存在極大稅收風險。風險防控建議：企業應當梳理銷售業務和款項，對已取得產權或交付使用的車位銷售時要及時作收入確認，避免帶來稅款滯納風險。8.風險提示：預售階段涉稅風險風險描述：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第十條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條有關規定，房地產企業在預售環節收到的預收款進入監管賬戶，收款次月征收期須要按照上述規定向主管稅務機關預繳稅款，包括增值稅預繳申報和土地增值稅預征。同時，根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第九條，企業需要根據預計毛利額計算應納稅所得額并在企業所得稅季度預繳，但部分房地產企業由于不熟悉稅收政策，未能夠按照規定申報預繳或未能足額申報預繳稅款。風險防控建議：房地產企業取得《商品房預售許可證》后，在項目竣工前為迅速回籠資金采取預售方式銷售，預收款需要及時足額作相應的稅款預繳，避免產生稅款滯納風險。9.風險提示：收入確認時點滯后風險描述：根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三條和第九條有關規定，房地產企業開發產品完工或視為完工后，應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。部分房地產企業由于對稅收政策不熟悉，未區分會計和稅法的收入確認原則差異，導致企業在確認收入時點滯后，進而產生稅款滯納風險。風險防控建議：房地產企業要準確把握開發產品的完工界定，即房地產企業開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案、開發產品已開始投入使用、或開發產品已取得了初始產權證明的，視為已經完工，應當及時確認收入。同時，不同的銷售方式，具有不同的交易環節及操作流程，其納稅義務發生時間亦不同。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第六條對各種銷售方式下收入的確認時點都作了明確規定。企業應對照這一規定，準確判斷自身銷售方式是否達到確認收入的時點，避免產生收入確認滯后的稅務風險。10.風險提示：自然人股東股息紅利個人所得稅代扣代繳風險描述：根據《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第九條以及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第二十四條有關規定，房地產企業向個人股東支付股息紅利時，應當預扣或者代扣個人稅款，按時繳庫，并專項記載備查。部分房地產企業由于不熟悉政策，可能存在應扣未扣情形，尤其對于一些非貨幣形式的股東分紅、贈送等行為，未準確掌握政策，容易產生稅收風險。風險防控建議：根據個人所得稅政策規定，房地產企業在向股東支付股息紅利或以其他形式分紅的情況下，企業應當及時預扣或代扣稅款，并且做好臺賬。同時，會計處理上要準確把握分紅和往來賬的區分。根據《財政部國家稅務總局關于規范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅〔2003〕158號）第二條規定，納稅年度內個人投資者從其投資的企業（個人獨資企業、合伙企業除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業生產經營的，其未歸還的借款可視為企業對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。部分股東長期借款需依照股息紅利所得征收個稅，房地產業屬于資金密集行業，資金往來多，在這方面更需多加注意，避免產生稅收風險。