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房產企業代收款項涉稅解析
2022-03-01
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一、增值稅相關規定
《增值稅?實施細則》第十二條規定：
條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。
《?細則》似乎告訴我們這樣的信息：凡是納稅人隨同銷售貨物或者應稅勞務向購買方代收的款項，無論其會計制度如何核算，均應并入銷售額計算增值稅。
弱弱試問：房地產企業代收的天然氣初裝費、測繪費等是增值稅所說的“價外費用”嗎？需要隨同主業計算繳納增值稅嗎？
二、代收款項的屬性
我總結計征增值稅的代收款項，一般具有兩個特點：
1、因價而生。增值稅應稅行為是以業務發生為前提，才會有“衍生”的價外費用，因此我稱之為“因價而生”。
2、沒有明確的債權人。代收的款項，不知道支付給誰，將來也不知道，或者說有可能無法支付的款項。我稱之為“沒有明確的債權人”。
在此反問：既然不知道支付給誰，為什么要收呢？
三、房地產企業代收款項的分類
房地產開發企業代收款項，我簡單歸納為三類：
1、代收企業收取的：如天然氣初裝費、有線電視安裝費；
2、代收稅務局收取的：如契稅、印花稅；
3、代收相關部門收取的：如辦證費、測繪費。
四、研判業務，分析稅收
我們以房地產企業代收天然氣初裝費為例：
假設房地產企業與天然氣公司簽訂管道安裝合同金額是100萬元（不考慮增值稅），則會計分錄為：
借：開發成本---建安費100萬元
貸：銀行存款---100萬元
交房時點，收取業主初裝費：
借：銀行存款---100萬元
貸：其他應付款—100萬元
請問：
這個100萬元什么時候支付出去？
到老都支付不出去啊！
該筆款項本就應該計入“營業外收入”，計入當期損益計算企業所得稅。
我們按照代收款項的兩個屬性來做判斷：1、因價而生；2、沒有明確的債權人。
可見，該筆代收款項屬于實實在在的“價外費用”，應該計征增值稅的。
同樣的道理：房地產企業代收的契稅，將來是需要支付出去的，因為是有明確的債權人，因此不屬于價外費用；辦證費、測繪費將來需要支付給測繪局、房管部門的，所以也不是價外費用，也不再需要征收增值稅。
五、延伸閱讀：
河北國稅：
房地產開發企業為不動產買受人代收轉付，并以不動產買受人名義取得票據的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用不屬于價外費用的范圍。
湖北國稅：
房地產開發企業為不動產買受人辦理“兩證”時代收轉付并以不動產買受人名義取得票據的辦證等款項不屬于價外費用的范圍。
房地產企業代收風險大家一定要審視，結合我總結的兩個屬性做判斷，從而防范代收業務附帶的涉稅風險。
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