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房產(chǎn)企業(yè)代收款項涉稅解析
2022-03-01
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一、增值稅相關規(guī)定
《增值稅?實施細則》第十二條規(guī)定：
條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。
《?細則》似乎告訴我們這樣的信息：凡是納稅人隨同銷售貨物或者應稅勞務向購買方代收的款項，無論其會計制度如何核算，均應并入銷售額計算增值稅。
弱弱試問：房地產(chǎn)企業(yè)代收的天然氣初裝費、測繪費等是增值稅所說的“價外費用”嗎？需要隨同主業(yè)計算繳納增值稅嗎？
二、代收款項的屬性
我總結計征增值稅的代收款項，一般具有兩個特點：
1、因價而生。增值稅應稅行為是以業(yè)務發(fā)生為前提，才會有“衍生”的價外費用，因此我稱之為“因價而生”。
2、沒有明確的債權人。代收的款項，不知道支付給誰，將來也不知道，或者說有可能無法支付的款項。我稱之為“沒有明確的債權人”。
在此反問：既然不知道支付給誰，為什么要收呢？
三、房地產(chǎn)企業(yè)代收款項的分類
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收款項，我簡單歸納為三類：
1、代收企業(yè)收取的：如天然氣初裝費、有線電視安裝費；
2、代收稅務局收取的：如契稅、印花稅；
3、代收相關部門收取的：如辦證費、測繪費。
四、研判業(yè)務，分析稅收
我們以房地產(chǎn)企業(yè)代收天然氣初裝費為例：
假設房地產(chǎn)企業(yè)與天然氣公司簽訂管道安裝合同金額是100萬元（不考慮增值稅），則會計分錄為：
借：開發(fā)成本---建安費100萬元
貸：銀行存款---100萬元
交房時點，收取業(yè)主初裝費：
借：銀行存款---100萬元
貸：其他應付款—100萬元
請問：
這個100萬元什么時候支付出去？
到老都支付不出去啊！
該筆款項本就應該計入“營業(yè)外收入”，計入當期損益計算企業(yè)所得稅。
我們按照代收款項的兩個屬性來做判斷：1、因價而生；2、沒有明確的債權人。
可見，該筆代收款項屬于實實在在的“價外費用”，應該計征增值稅的。
同樣的道理：房地產(chǎn)企業(yè)代收的契稅，將來是需要支付出去的，因為是有明確的債權人，因此不屬于價外費用；辦證費、測繪費將來需要支付給測繪局、房管部門的，所以也不是價外費用，也不再需要征收增值稅。
五、延伸閱讀：
河北國稅：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人代收轉付，并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用不屬于價外費用的范圍。
湖北國稅：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人辦理“兩證”時代收轉付并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項不屬于價外費用的范圍。
房地產(chǎn)企業(yè)代收風險大家一定要審視，結合我總結的兩個屬性做判斷，從而防范代收業(yè)務附帶的涉稅風險。
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