一、增值稅稅收籌劃方法概論 　　增值稅的稅收負(fù)擔(dān)輕重，取決于銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額。如果我們想控制增值稅的稅收負(fù)擔(dān)，第一個(gè)考慮到了就是控制銷項(xiàng)稅額。那銷項(xiàng)稅額大小又是由什么因素決定的呢?銷項(xiàng)稅額的大小主要取決于兩個(gè)因素，一是收入總額，二是銷售額的適用稅率。 　　收入總額直接影響到我們的銷項(xiàng)稅額，通俗地說(shuō)，就是我們的收入總額越大，那我們的銷項(xiàng)稅額就越多。在收入總額直接影響銷項(xiàng)稅額的情況下，我們?nèi)绾瓮ㄟ^(guò)這一直接影響因素控制銷項(xiàng)稅額呢?雖然銷項(xiàng)稅額由收入總額直接決定，但一般企業(yè)都不愿意降低自己的收入，因?yàn)槟蔷褪前谆ɑǖ你y子啊，那就是企業(yè)最重要的利潤(rùn)啊。所以我們還是得想想有沒(méi)其它方法既可以降低收入，又不實(shí)際減少白花花的銀子數(shù)量。方法還是有的，下面我們介紹兩個(gè)常用的方法： 　　第一種方法是我們可以把收入的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，具體而言，就是企業(yè)有這么一項(xiàng)收入，但它不是以銷售房屋的形式出現(xiàn)。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)的房子賣得比較快、賣得比較好的時(shí)候，你可以不賣精裝修的房子，可以賣毛坯的房子。在賣毛坯的房子的同時(shí)，提供裝修服務(wù)，通過(guò)這種方式，我們可以把銷售房子的收入分解出來(lái)，轉(zhuǎn)化為裝修費(fèi)用。這是一種典型的不降低實(shí)質(zhì)收入總額的同時(shí)降低銷售房子的總收入的方式，本質(zhì)上就是將收入總額分拆為不同項(xiàng)目的收入，而且不計(jì)入本企業(yè)的收入總額。如果當(dāng)提供裝修服務(wù)的B企業(yè)是一家小微企業(yè)，那他的增值稅稅負(fù)甚至企業(yè)所得稅稅負(fù)都可能會(huì)大幅度下降。因?yàn)榘凑瘴覀儑?guó)家的稅收政策，年應(yīng)納稅所得額不超過(guò)100萬(wàn)元的企業(yè)所得稅稅負(fù)是5%，超過(guò)100萬(wàn)元不超過(guò)300萬(wàn)元的實(shí)際稅負(fù)是10%，這是國(guó)家給我們企業(yè)非常利好的政策。就增值稅而言，如果B企業(yè)是小規(guī)模納稅人，那這個(gè)裝修對(duì)應(yīng)的收到在當(dāng)年就可能適用1%的征收率，這與我們房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)9%相比，降低的幅度還是非常之大的。在這里，我們運(yùn)用的是收入形式轉(zhuǎn)換的方法，經(jīng)過(guò)收入的轉(zhuǎn)換，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，總收入并沒(méi)有實(shí)際變化，只是收入的類型發(fā)生了變化，從而就實(shí)際了稅負(fù)降低的效果。 　　第二種方法是適當(dāng)?shù)亟档褪杖搿Ｒ_理解這個(gè)問(wèn)題，我們需要從降低收入并不必然降低利潤(rùn)的角度分析，因?yàn)榻档褪杖胗袝r(shí)候會(huì)直接降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。在收入和負(fù)擔(dān)同時(shí)降低的情況下，由于兩者并非等比例下降，那說(shuō)明有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)這樣一種結(jié)果：收入降低的金額<稅負(fù)降低的金額。所以，如果我們經(jīng)過(guò)精確計(jì)算，當(dāng)適當(dāng)降低收入能實(shí)現(xiàn)這一效果時(shí)，那我們是完全可以運(yùn)用“降低收入“的方法實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)增加的效果。通俗地說(shuō)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的總收入與實(shí)際收入之間的關(guān)系并不是一種完全的正向關(guān)系，企業(yè)賺取的利潤(rùn)和所獲取的總收入之間有某些時(shí)候是存在反向關(guān)系的。在這個(gè)情況下，我們可以通過(guò)控制收入、控制價(jià)格的方法來(lái)控制稅收負(fù)擔(dān)，最終增加房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)。 影響銷項(xiàng)稅額的第二個(gè)因素是銷售額所適用的稅率。總體而言，雖然銷售額適用的稅率越低，企業(yè)需要繳納的稅款就越少，但一般而言，我們很難找到其他一些低的稅率，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)在正常情況下適用的增值稅稅率是9%，你沒(méi)辦法說(shuō)自己另外找一個(gè)低的稅率來(lái)適用，所以在適用稅率方面一般沒(méi)有太多的直接辦法。 除了銷項(xiàng)稅額之外，進(jìn)項(xiàng)稅額是另一個(gè)影響企業(yè)增值稅稅負(fù)的決定性因素。對(duì)于進(jìn)項(xiàng)稅額的高低，又有哪些具體的影響因素呢?下面我們介紹三個(gè)方面的因素： 第一個(gè)因素是房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)支出中能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)的成本費(fèi)用的比例。在某一房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額總額一定的情況下，稅收政策允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)比例越高，能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額就越多。分析到這里，可能很多朋友都會(huì)納悶，難道還有不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額嗎?有這種疑問(wèn)的朋友直接看下稅收政策中“不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的清單“就清晰的，在這里不再贅述。所以，企業(yè)在采購(gòu)貨物的時(shí)候盡量地往那些能抵扣進(jìn)項(xiàng)的成本費(fèi)用的支出方面傾斜。如果企業(yè)發(fā)生了很多的成本費(fèi)用，到最后沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)抵扣，那這時(shí)候企業(yè)的稅負(fù)是會(huì)很高的。 第二個(gè)因素是采購(gòu)支出對(duì)應(yīng)的稅率。企業(yè)在采購(gòu)貨物的時(shí)候，應(yīng)盡量把對(duì)應(yīng)的稅率提高。通俗地說(shuō)，企業(yè)接受的發(fā)票所對(duì)應(yīng)的稅率提高那企業(yè)能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額就會(huì)增加。這種情況非常適用于我們常見(jiàn)的甲供材、甲供工程的模式，這種模式下房地產(chǎn)企業(yè)有一部分設(shè)備材料由自己采購(gòu)，那么這些采購(gòu)取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)對(duì)應(yīng)的正常稅率是13%，而房地產(chǎn)企業(yè)賣房子開(kāi)具的發(fā)票的正常稅率是9%，這中間就會(huì)產(chǎn)生4個(gè)百分點(diǎn)的差，這4個(gè)百分點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)實(shí)際上就是增值稅稅收負(fù)擔(dān)的降低或者說(shuō)是一種節(jié)約。 第三個(gè)因素就是房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)增值稅發(fā)票管理。房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅取得，是否能夠取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這一因素沒(méi)有足夠重視，那很可能因此而增加增值稅稅負(fù)，甚至可能不知不覺(jué)地掉入虛開(kāi)發(fā)票的陷阱。因?yàn)槲覀儑?guó)家實(shí)行的是以票控稅的制度，國(guó)家對(duì)增值稅發(fā)票有一個(gè)很嚴(yán)格的管理，沒(méi)有正式增值稅專用發(fā)票，除了特殊情況下可以抵扣進(jìn)項(xiàng)，絕大多數(shù)情況是不能抵扣進(jìn)項(xiàng)的，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要合規(guī)地取得增值稅專用發(fā)票，這個(gè)因素對(duì)降低增值稅稅負(fù)同樣是非常重要的。 從上述分析可知，增值稅稅負(fù)的影響因素主要是銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額。我們要控制增值稅稅負(fù)，就是要控制銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額，分析銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額分別有哪些影響因素，通過(guò)調(diào)整這些影響因素來(lái)解決稅負(fù)偏高問(wèn)題、稅收管理問(wèn)題，從根源上進(jìn)行稅收籌劃，最終實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)的下降。 二、增值稅稅收籌劃常見(jiàn)的具體方法 前文我們從增值稅計(jì)算的影響因素的角度介紹了房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的基本方法，下面我們結(jié)合法律、稅收政策介紹增值稅稅收籌劃的一些具體的常用方法，以供大家更好地運(yùn)用到工作實(shí)踐。 第一種方法是甲供材模式。前面介紹過(guò)這種方法，因?yàn)榧坠┎哪Ｊ较拢康禺a(chǎn)企業(yè)取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的稅率是13%，而銷售不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)具的增值稅銷項(xiàng)發(fā)票的稅率是9%，中間就會(huì)有4點(diǎn)百分點(diǎn)的稅率差，這4點(diǎn)百分點(diǎn)的稅率差就可以使得企業(yè)的增值稅稅負(fù)適當(dāng)?shù)亟档汀Ｋ栽跅l件允許的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡量考慮甲供材的因素，充分發(fā)揮這一因素在降低增值稅稅負(fù)方面的作用。 第二種方法是甲供工程模式。房地產(chǎn)企業(yè)在這一模式下，可以采購(gòu)諸如中央空調(diào)、電器設(shè)備、智能化樓宇設(shè)備、供暖、衛(wèi)生通風(fēng)照明等配套設(shè)備。在采購(gòu)這些設(shè)備的過(guò)程中，企業(yè)可以取得增值稅的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，可以抵扣相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)，而且抵扣的進(jìn)項(xiàng)對(duì)應(yīng)的稅率也是按照13%。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個(gè)利好的消息。房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的情況下，也可以盡量多采取甲供工程模式，通過(guò)甲方購(gòu)買設(shè)備的模式，降低企業(yè)的增值稅稅負(fù)。 第三種方法是精裝修模式。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要采購(gòu)裝修材料、裝修服務(wù)，以適當(dāng)提高精裝修房屋的建造和銷售比例，從而控制增值稅的稅負(fù)。精裝修模式在增值稅的控制方面是非常好的一種方法。因?yàn)閷?duì)于精裝修而言，房地產(chǎn)企業(yè)只要能拿到增值稅專用發(fā)票，都是允許抵扣進(jìn)項(xiàng)的，所以精裝修所取得的裝修工程類發(fā)票、材料發(fā)票，都是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)的，從而降低增值稅的稅負(fù)。在條件允許的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡量多采用這種模式。 第四種方法是對(duì)僅用于免稅項(xiàng)目的固定資產(chǎn)進(jìn)行分解。按照國(guó)家稅收政策，如果企業(yè)采購(gòu)的固定資產(chǎn)既用于一般計(jì)稅項(xiàng)目，又用于其他項(xiàng)目，包括免稅項(xiàng)目、簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目等，那這一固定資產(chǎn)對(duì)應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。從另一個(gè)角度理解，如果企業(yè)采購(gòu)的固定資產(chǎn)主要或者僅僅用于免稅項(xiàng)目或者簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，那這一固定資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額就不能抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)的固定資產(chǎn)一般情況下價(jià)值都比較高，如果企業(yè)采購(gòu)固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)不能抵扣，那企業(yè)真的是虧大了。所以，當(dāng)企業(yè)采購(gòu)的固定資產(chǎn)用于免稅項(xiàng)目或者簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目時(shí)，最好能將這一固定資產(chǎn)一部分用于一般計(jì)稅項(xiàng)目。如果企業(yè)找到了用于一般計(jì)稅項(xiàng)目的情形，那企業(yè)就可以理直氣壯地抵扣全部的進(jìn)項(xiàng)稅額了。應(yīng)該說(shuō)，我們國(guó)家的這個(gè)稅收政策還是比較寬松的，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)確實(shí)是一個(gè)非常利好的消息，所以在實(shí)際工作中我們要盡量把這些政策用足。 第五種方法是采購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的一次性抵扣。企業(yè)采購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)，按照國(guó)家之前的稅收政策，是不允許一次性抵扣的，而是需要分期抵扣。從2019年4月1日開(kāi)始，國(guó)家這一稅收政策做出了修改，允許企業(yè)采購(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額一次性抵扣。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)采購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的情況，盡量按照國(guó)家稅收政策一次性抵扣，充分享受增值稅的政策紅利。這一稅收政策稅法原理來(lái)看，意義非常大，可以說(shuō)是增值稅制度建立后演變發(fā)展到今天，最好的紅利政策了。因?yàn)檫@一政策的實(shí)施實(shí)際上等于實(shí)行了消費(fèi)型增值稅，只要納稅人實(shí)際采購(gòu)了、發(fā)生了對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，只要符合基本條件，那一律允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這是非常利好的消息，降低了增值稅負(fù)擔(dān)，完全符合國(guó)家減稅降費(fèi)、創(chuàng)造企業(yè)良好營(yíng)商環(huán)境方針政策。 第六種方法是將不可抵扣項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為可抵扣項(xiàng)目。當(dāng)然，要做好這一點(diǎn)，一定要操作得比較到位，如果操作不好，存在一些法律瑕疵，那將很可能會(huì)轉(zhuǎn)變成風(fēng)險(xiǎn)。比如，招待費(fèi)、餐費(fèi)、娛樂(lè)支出等有一些不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的費(fèi)用支出，可以考慮適當(dāng)變換這些支出項(xiàng)目的類型和實(shí)施條件，使之成為可抵扣項(xiàng)目。舉個(gè)例子，當(dāng)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算會(huì)議、年終總結(jié)會(huì)議的時(shí)候，可以嘗試把招待過(guò)程與會(huì)議過(guò)程融合起來(lái)，包含在大的會(huì)議活動(dòng)當(dāng)中，這個(gè)過(guò)程中做的一些招待可以變成會(huì)議安排內(nèi)容，這些成本費(fèi)用支出就可以都走到會(huì)議費(fèi)里面，通過(guò)會(huì)議費(fèi)進(jìn)行打包，通過(guò)這種轉(zhuǎn)換方式，使得相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以全部抵扣，從而降低了增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，這些操作具有一定的技術(shù)含量，需要把業(yè)務(wù)做到恰如其分。 第七種方法是租入的固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際上有用于一般計(jì)稅項(xiàng)目，那進(jìn)項(xiàng)稅額允許全額抵扣。這種方法跟前面的購(gòu)入固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)是一脈相承的。房地產(chǎn)企業(yè)租入的固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目只要有用于一般計(jì)稅項(xiàng)目，進(jìn)項(xiàng)稅就允許全部抵扣。這其中隱含一個(gè)意思，就是租入的固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)也用于免稅項(xiàng)目、簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，也沒(méi)有問(wèn)題，也允許全額抵扣。當(dāng)然，如果原計(jì)劃是全部用于免稅項(xiàng)目或簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，那就應(yīng)當(dāng)事前進(jìn)行分解和轉(zhuǎn)化，盡量做到符合允許全額抵扣的條件。既然國(guó)家的政策這么寬松，說(shuō)明國(guó)家在這一方面還是很愿意讓利給企業(yè)的，所以我們不能辜負(fù)了國(guó)家對(duì)企業(yè)的好政策。 第八種方法就是土地價(jià)款的抵扣。按照稅收規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、土地出讓收益等都屬于土地價(jià)款。這是營(yíng)改增后國(guó)家對(duì)土地價(jià)款政策的進(jìn)一步補(bǔ)充，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的拆除補(bǔ)償費(fèi)在計(jì)算銷售額的時(shí)候，也是可以用于抵扣的。甚至還包括房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地時(shí)向其他單位和個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。但前提條件是企業(yè)需要提供相應(yīng)的支付憑證和相關(guān)的合同、材料，那涉及到的土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)部分，房地產(chǎn)企業(yè)完全都可以把它納稅到增值稅、土地增值稅的抵扣范圍。 第九種方法就是項(xiàng)目的匹配性。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立法人開(kāi)展業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，可能同時(shí)還有兩三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是整個(gè)建造有幾個(gè)項(xiàng)目齊頭并進(jìn)。這個(gè)沒(méi)什么問(wèn)題，因?yàn)樵鲋刀惖奶幚硎钦J(rèn)企業(yè)不認(rèn)項(xiàng)目，也就是說(shuō)每一個(gè)項(xiàng)目并不是獨(dú)立計(jì)算增值稅的，而是匯總在一起以法人作為整體單位計(jì)算增值稅。介紹到這里，大家應(yīng)該就明白了，如果房地產(chǎn)企業(yè)把不同增值稅率、不同生命周期的項(xiàng)目組合在一起，這樣可以均衡增值稅的稅負(fù)。因?yàn)樯芷诓灰粯樱?xiàng)目的貢獻(xiàn)率不一樣，附加值也不一樣，增值率也不一樣，這樣我們就可以想辦法讓不同的項(xiàng)目進(jìn)行合理匹配，使得企業(yè)的增值稅的整個(gè)過(guò)程能比較好地控制總體稅負(fù)。比如說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的某些項(xiàng)目發(fā)生的銷項(xiàng)比較多，成本項(xiàng)目已經(jīng)成為過(guò)去，同一時(shí)期有些項(xiàng)目處于建設(shè)初期，只有成本費(fèi)用沒(méi)有收入，那么匹配在一起的話就可以實(shí)現(xiàn)增值稅合理地往后遞延，可以達(dá)到均衡增值稅的稅負(fù)、合理地遞延征稅的效果。 我們補(bǔ)充說(shuō)明一下，有一個(gè)很重要的觀點(diǎn)大家要認(rèn)識(shí)清楚，國(guó)家一般很喜歡增值稅的概念，因?yàn)榧{稅人一般不可能通過(guò)什么籌劃、規(guī)劃之類的非常大幅度地降低增值稅稅負(fù)，甚至把增值稅弄沒(méi)了，這是不可能的，所以我們對(duì)增值稅的籌劃主要集中在推遲或者遞延增值稅的繳納，納稅人不可能把增值稅稅負(fù)消滅。有了這個(gè)正確認(rèn)識(shí)，那房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)把增值稅往后遞延的效果，能夠減輕項(xiàng)目前期的壓力，就已經(jīng)是比較充分的實(shí)現(xiàn)了籌劃利益，因?yàn)槠髽I(yè)實(shí)際上獲取了資金的時(shí)間價(jià)值，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好的消息。 上面簡(jiǎn)單地介紹了增值稅降低稅負(fù)的9種常見(jiàn)的籌劃方法，這9個(gè)方法基本上涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅的籌劃過(guò)程中涉及到的一些重要問(wèn)題，大家可以在實(shí)際工作中結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況充分運(yùn)用，進(jìn)一步豐富增值稅稅收籌劃的內(nèi)容。