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商業運營中的房產稅和增值稅籌劃技巧
2021-06-07
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來源：稅屋
今年，疫情對國民經濟造成了很大程度上的影響，致使很多商業體的經營受到了重創，關閉的門店比比皆是。這對于商業運營公司來講，不單單是銷售額的影響，涉稅支出也有很大程度的影響，其中較為明顯的就是房產稅和增值稅，因此懂得一定的籌劃技巧，合理合法的進行納稅籌劃，對于商管公司來講，無疑也是一個不小的貢獻。
(本文僅討論自持物業的商管公司涉及的房產稅和增值稅，對于單獨成立的只做運營不持有資產的商管公司，不做討論。)
一、房產稅籌劃技巧
房產稅分為從價計征和從租計征兩種方法，對自用商業，一般以商業原值的70-80%，按1.2%稅率計算房產稅;出租商業按實際收取的租金按12%稅率計算房產稅。實務中大多數為按年計算，按季度分次繳納。
商業租賃實際操作如何降低房產稅及增值稅，租賃合同的設計是關鍵。
為使商業及時產生租賃效益，一般商管公司在簽訂租賃合同中，會給予承租者一定期間的免租期優惠，并且絕大多數企業在合同中明確約定免租期。但免租期間是否應該繳納以及怎樣繳納房產稅并未引起重視，導致稅務稽查，產生滯納金，甚至被處于0.5倍至1倍的罰款。
財稅〔2010〕121號第二條明確規定：“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。”
因此，對于免租期，商管公司雖然沒有取得租金收入，但依然應當按照房產原值繳納房產稅，并且通常情況下，按照從價計征比從租計征的稅負還要高，因此從房產稅的角度來講，對于商管公司來說，免租期并不是一個好的事情。
舉例說明：假設某商業建筑面積200平米、建造成本為1000萬元，出租的單位面積月租金標準為每平方米150元(月租金30000元)，租期1年，給予承租方三個月的免租期(即整個租期租金共計為：30000元/月*9=270000元，按12個分攤計算，實際月租金為22500元)，假定該地區地稅務部門規定房產稅從價計征扣減比例為30%。
籌劃前，免租期(前3個月)出租方每月應承擔的房產稅(從價計征)為：1000*(1-30%)*1.2%/12=0.7萬元;租賃期(后9個月)出租方每月應承擔的房產稅(從租計征)為：30000元/月*12%=3600元。則整個租賃期限內出租人需繳納的房產稅共計：7000*3+3600*9=53400元。
籌劃方法：合同中不約定免租期，直接按免租期分攤后的實際月租金22500元/月確定整個租賃期限的租金標準。那么，對于整個租賃期，該商管公司均從租計征房產稅。
籌劃后，該商管公司需要繳納的房產稅共計：22500元/月*12%*12=32400元，可實現減稅約合21000元。
二、增值稅籌劃技巧
對于商管公司在商業運營管理中，對于商業體實際上是存在一定程度上的商業綜合管理服務的，比如公共區域的清潔服務、安保服務、夜間秩序維護服務、商業營銷活動策劃、商業廣告發行等。
因此，在租賃合同中，對于商管公司做的管理性的服務收入以及租金收入應當于合同中進行分別約定。
結實務中的行業標準，一般情況下租金和商業綜合服務費為8：2或7：3較為常見。
按目前增值稅征收政策，對于商管公司一般納稅人，其管理運營收入對應的稅率為6%，不動產租賃業務稅率為9%;對于商管公司小規模納稅人，其管理運營收入對應的稅率為3%，不動產租賃業務稅率為5%。
由于不同業務對應的增值稅稅率差異，合同對于不同業務進行明確劃分后，對于增值稅的籌劃效果，無疑是明顯的。
最后，需要提醒大家的是，納稅籌劃的前提一定是在合法的基礎上結合業務實質以及行業標準，進行的合理的籌劃，才是安全有效的，一切脫離實際的、以逃避稅收為目的的、不合理的“籌劃”，將會為企業帶來很大的涉稅風險。
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