房地產稅務籌劃技巧

2022-09-27

稅收籌劃對企業和國家都具有重要的作用。對企業而言，稅收籌劃得當，用足用好稅收優惠政策，有利于減輕節省企業的稅負，增加企業的利潤和可用資金，提高企業的競爭力，有效維護企業權益，使自身價值達到最大化，促進企業良性發展。本文主要介紹了房地產企業常見的稅務籌劃技巧。
一、土地增值稅籌劃
(1)利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
正確界定土地增值稅的征稅規模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上修建物和附著物的轉讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行動。根據這三條判定標準，稅法對若干詳細情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判斷，房地產企業可以根據這些判斷標準進行公道的稅收籌劃。
①房地產的代建房行為
稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規定，房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發實現后向客戶收代替建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定終極用戶，實施定向開發，以達到減輕稅負的目的，防止開發后銷售繳納土地增值稅。
②合作建房
稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方協作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發公司可以充足利用此項政策進行稅收計劃。如果某房地產開發公司領有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產開發公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產成本，加強了市場競爭力。未來再做處理時，能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。
(2)利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額;房地產開發成本;房地產開發費用;與轉讓房地產有關的稅金;財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人容許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以抉擇恰當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡可以按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，許可據實扣除，但最高不得超過按貿易銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業據此可以取舍：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除;反之，主要依附權利資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
(3)利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。
房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的話，在離開核算的情況下，籌劃的癥結就是將普通標準住宅的增值率節制在20%以內，以失掉免稅待遇。要降低增值率，要害是降低增值額。
二、房產稅籌劃
房產稅是以房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產原值一次減除10%?30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%;從租計征就是以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。
對于從價計征，因為它是按房產余值計稅，所以房產原值的大小直接決定房產稅的多少，合理地減少房產的原值是房產稅籌劃的關鍵,香港六個彩資料。因而，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開;而對于從租計征，房錢的大小直接決議了房產稅的多少。不少房地產開發企業在簽署房屋租賃合同時，往往將水費、電費和房屋租金統統放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產稅。所以房地產開發企業應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立累贅，即使因為各種原來由出租人繳納水、電費，也應當在租賃合同中明確為代扣代繳項目，通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產稅的稅基。
三、變房屋銷售為股權轉讓
按照現行稅法規定，以不動產投資入股，介入接受投資方的利潤調配，獨特承擔投資危險的行為，不征收營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業稅。這種規定為房地產企業發展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司,曾道人，則可以斟酌先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。?