不動產及不動產在建工程進項稅額轉出規定

1.已全額抵扣的貨物和服務轉用于不動產在建工程如何處理？

答：購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

注釋：納稅人原購進貨物和服務用于生產經營，且于購進時取得了相應的增值稅專用發票并認證抵扣完畢，但這部分貨物和服務在購進后實際領用時沒有用于生產經營而是轉用在某項不動產在建工程里了，則這部分貨物和服務不能再適用當期全額抵扣的辦法，而將適用不動產分期抵扣的辦法，即第一年只允許抵扣60%，因此，之前已全額抵扣部分的40%應在轉用當期先轉入待抵扣進項稅額，然后在轉用的當月起第13個月再從待抵扣進項稅額轉入當期抵扣進項稅額用于抵扣。

例1：某一般納稅人企業于2016年5月購進了一批水泥117萬元用于生產經營，購進時企業取得增值稅專用發票上注明的稅額17萬元，企業已于當期認證抵扣；2016年6月，該企業實際領用該筆水泥時，沒有將該筆水泥用于生產經營，而是改用于企業正在修建的辦公樓，則該筆水泥已抵扣的進項稅額17萬元的40%，即6.8萬元，應在所屬期6月做進項稅額轉出至待抵扣進項稅額,然后在所屬期2017年7月從待抵扣進項稅額中轉出至當期進項稅額并于當期抵扣。

會計處理如下：

2016年6月，將6.8萬元轉入待抵扣進項稅額的會計處理 

借：應交稅金—待抵扣進項稅額      68000 

   貸:應交稅金－應交增值稅（進項稅額轉出）68000

2017年7月，可以抵扣6.8萬元時的會計處理 

借：應交稅金－應交增值稅（進項稅額）68000 

   貸：應交稅金－待抵扣進項稅額  68000

例2.某一般納稅人企業A于2016年5月與設計公司B簽署了106萬元的設計協議，并于當期取得了B公司開具的增值稅專用發票且已認證抵扣進項稅額6萬元；2016年6月，A企業決定由B公司為A公司新建的辦公樓提供設計方案，則項設計服務的進項稅額6萬元的40%，即2.4萬元，應在所屬期6月做進項稅額轉出至待抵扣進項稅額,然后在所屬期2017年7月從待抵扣進項稅額中轉出至當期進項稅額并于當期抵扣。

會計處理如下： 

2016年6月，將2.4萬元轉入待抵扣進項稅額的會計處理 

借：應交稅金—待抵扣進項稅額  24000 

貸：應交稅金—應交增值稅（進項稅額轉出） 24000

2017年7月，可以抵扣2.4萬元時的會計處理 

借：應交稅金－應交增值稅（進項稅額）24000 

貸：應交稅金－待抵扣進項稅額  24000

2.不動產在建工程發生非正常損失如何處理？

答：不動產在建工程發生非正常損失的，其所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務已抵扣的進項稅額應于當期全部轉出；其待抵扣進項稅額不得抵扣。

注釋：不動產在建工程發生非正常損失是指不動產在建工程被依法沒收、銷毀、拆除的情形。企業在修建不動產在建工程時耗用的貨物、設計服務和建筑服務已按照不動產分期抵扣的規則正常抵扣進項稅，即第一年抵扣60%而剩下40%轉入待抵，但因不動產在建工程發生非正常損失時，這些貨物、設計服務和建筑服務就成為不能抵扣進項稅額的項目了，所以對于已抵扣的60%的部分應全額做進項稅額轉出，而40%待抵扣的部分不能再用于抵扣。

例：某一般納稅人企業A于2016年5月開始新建辦公樓，期間購進了水泥117萬元用于建設，并由某建筑設計公司提供辦公樓設計服務，金額106萬元，該項目交由某建筑公司進行建設，金額111萬元，上述項目均取得了增值稅專用發票，A企業已于當期認證并分別抵扣了進項稅額的60%，即10.2萬元、3.6萬元和6.6萬元，共計20.4萬元，剩余的40%，即13.6萬元按要求轉入待抵扣進項稅。2016年12月，該辦公樓被建委認定為違章建筑，被依法拆除，企業應當在所屬期12月將上述已抵扣的10.2萬元進項稅額全額轉出，已轉入待抵扣的13.6萬元不得再抵扣。

會計處理如下：

2016年5月，抵扣進項稅額和轉入待抵扣的會計處理： 

借：在建工程  3000000 

   應交稅金－應交增值稅（進項稅額）204000 

  　應交稅金－待抵扣進項稅額  136000 

貸：銀行存款  3340000

2016年12月，進項稅額轉出和待抵扣進項稅額不得抵扣的會計處理: 

借：在建工程    340000 

貸：應交稅金－應交增值稅（進項稅額轉出）204000 

    應交稅金－待抵扣進項稅額 136000

3.已抵扣進項稅額的不動產發生非正常損失或改變用途，專用于不得抵扣項目的情形如何處理？

答：已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產凈值率

不動產凈值率＝（不動產凈值÷不動產原值）×100%

不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。

不得抵扣的進項稅額大于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。

注釋：當不動產發生非正常損失，即發生被依法沒收、銷毀、拆除的情形時，或發生改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，即由可以抵扣的項目轉為不能抵扣進項稅額的項目時，由于之前不動產抵扣采取了分期抵扣的方式，因此進項稅額轉出時應按以下步驟操作處理：

（1）計算不得抵扣的進項稅額： 

不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產凈值率 

不動產凈值率＝（不動產凈值÷不動產原值）×100%

（2）比較不得抵扣的進項稅額與已抵扣進項稅額： 

①不得抵扣的進項稅額≤已抵扣進項稅額的，應在當期對不得抵扣的進項稅額應做進項稅額轉出； 

②不得抵扣的進項稅額≥已抵扣進項稅額的，應在當期對不得抵扣的進項稅額做進項稅額轉出，同時，計算“差額”=不得抵扣的進項稅額-已抵扣的進項稅額，然后在待抵扣進項稅額中扣除上述“差額”。

例：某一般納稅人企業斥資1110萬元于2016年5月購進一座廠房用于生產經營，購進時取得增值稅專用發票，并于當期抵扣進項稅額66萬元，轉入待抵扣進項稅額44萬元。2016年11月，企業決定將該廠房專用于倉儲服務，根據36號文要求可采用簡易計稅辦法計稅，假設企業計算折舊使用平均年限法，預計使用壽命20年，凈殘值率5%，此時應當：

（1）計算不得抵扣的進項稅額： 

不動產凈值=1000-（1000-1000ⅹ5%）÷20÷12ⅹ6≈976萬元 

不得抵扣的進項稅額=（66+44）ⅹ（976÷1000）≈107萬元

（2）比較不得抵扣的進項稅額與已抵扣進項稅額：

由于107萬元>66萬元，則應首先將66萬元做進項稅額轉出，接著計算“差額”=107-66=41萬元，然后將41萬元“差額”從44萬元的待抵扣進項稅額中扣除。

會計處理如下： 

2016年5月購進廠房時的會計處理 

借：固定資產                        10000000 

    應交稅金－應交增值稅（進項稅額）660000 

    應交稅金－待抵扣進項稅額        440000 

貸：銀行存款                      11100000

2016年11月將該廠房用于倉儲服務的會計處理： 

借：固定資產    1070000 

貸: 應交稅金－應交增值稅（進項稅額轉出）  66000 

    應交稅金－待抵扣進項稅額 410000

2016年5月繼續抵扣待抵扣進項稅額中的剩余部分 

借：應交稅費－應交增值稅（進項稅額轉出）   30000 

    貸：應交稅費－待抵扣進項稅額     30000

接上例，如果企業是2017年4月決定將該廠房用于倉儲服務，假設該廠房當時的凈值因故減為550萬元，則計算方法如下：

（1）計算不得抵扣的進項稅額： 

不得抵扣的進項稅額=（66+44）ⅹ（550÷1000）=60.5萬元

（2）比較不得抵扣的進項稅額與已抵扣進項稅額： 

由于60.5萬元<66萬元，則應直接將60.5萬元做進項稅額轉出。

會計處理如下： 

2017年4月將該廠房用于倉儲服務的會計處理： 

借：固定資產                              605000 

貸: 應交稅金－應交增值稅（進項稅額轉出）  605000

4.不得抵扣的不動產發生用途改變，轉為可以抵扣進項稅額的情形如何處理？

答：按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率

依照本條規定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

注釋：專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產，不得抵扣進項稅額，但當該不動產改變用途，可以抵扣進項稅額時，應當在改變用途的次月，按照不動產分期抵扣的辦法，分期抵扣不動產凈值中所含的進項稅額。

例：某一般納稅人企業斥資1110萬元于2016年5月購進一棟樓用作職工宿舍，購進時取得增值稅專用發票并已認證，但因用于集體福利故未抵扣增值稅進項稅額。11月，企業決定將該職工宿舍改建為生產經營場所，假設不動產凈值率為90%，則企業應在12月做如下處理：

（1）計算可抵扣進項稅額 

可抵扣進項稅額=1110÷（1+11%）ⅹ11%ⅹ90%=99萬元

（2）其中99ⅹ60%=59.4萬元可在當期用于進項稅額抵扣，剩余99ⅹ40%=39.6萬元轉入待抵扣進項稅額，可以于2018年1月抵扣進項稅額。

會計處理如下： 

2016年5月購進職工宿舍時的會計處理： 

借：固定資產    11100000 

貸: 銀行存款    10000000 

    應交稅金－應交增值稅（進項稅額轉出） 1100000

2016年12月職工宿舍改為生產經營場所的會計處理： 

借：應交稅金－應交增值稅（進項稅額）594000 

  應交稅金－待抵扣進項稅額 396000 

貸：固定資產     990000

2018年1月抵扣進項稅額的會計處理： 

借：應交稅金－應交增值稅（進項稅額）  396000 

    貸：應交稅金－待抵扣進項稅額  396000