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疫情之下，物業服務企業如何減負
2022-05-20
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自2020年初全國暴發新冠肺炎疫情以來，各地物業服務企業按照政府應急命令，始終奮戰在“戰疫”前線，積極投入疫情防控工作，駐守居民住宅小區首道關口。然而，在全力做好疫情防控工作的同時，產生的費用卻屬于物業服務企業的額外開支，在無財政資金補貼的情況下，物業服務企業只能自行承擔，造成企業運營成本大幅增加。
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疫情防控加大物業服務企業經營壓力
民法典第二百八十五條規定，物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。該條規定為物業服務企業設定了配合政府執行應急管理措施的法定義務。但疫情防控期間，由于物業服務企業不屬于防控物資政府保障體系，采購防疫物資不在優先保障范圍內，在物資支出無兜底保障的情況下只能自行籌措物資。隨著疫情防控工作時間不斷延長，物業服務企業人員成本及物資支出不斷增加，造成企業經營壓力日益增加。關于物業服務企業疫情防控期間費用支出情況，筆者在西安市范圍內共調研十四個物業服務項目，其收費模式均為包干制。調研時間分為兩個期間，一是2021年12月23日至2022年1月24日全市封閉管理期間，各物業項目疫情防控支出占當月收費總額比例約為12.4%至16.9%不等；二是2022年3月1日至2022年3月31日的日常防控期間，當月西安市多次啟動全員大規模核酸檢測，各物業項目疫情防控支出占當月收費總額比例約為3.7%至6.2%不等。根據《2021物業服務企業綜合實力研究報告》顯示，2020年我國物業服務500強企業毛利潤和凈利潤分別為751.19億元和402.11億元，毛利率為15.02%，凈利率為9.88%。從上述數據可以看出，即使是綜合實力處于全國前列的500強企業，其年度凈利潤也未達到10%。顯然，疫情防控支出費用已給大多數物業服務企業造成嚴重負擔。
2落實物業服務企業保障政策有法可依
民法典雖為物業服務企業設定了執行政府應急措施的職責，但并未對應急保障工作中產生的必要支出費用承擔問題進行明確。2021年1月5日，住建部等十部委發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》明確，突發公共事件應對期間，街道指導物業服務企業開展應對工作，并給予物資和資金支持。委托物業服務企業承擔公共服務事項的，應當向物業服務企業支付相應費用。該規定明確了物業服務企業在應對突發公共事件時有權獲取相應費用。同時，國務院在《物業管理條例》最新征求意見稿中新增第五十五條，規定國家機關、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會委托物業服務企業承擔社會管理和公共服務事項的，應當向物業服務企業支付相應費用。雖然該規定尚在征求意見，未正式發布實施，但從立法機關的立法目的來看，該規定旨在為物業服務企業執行應急保障工作提供。筆者還檢索到各省市關于落實物業服務企業應急保障工作物資和資金支持的規定，如：
《陜西省物業服務管理條例》第七十五條規定，物業服務人承擔應急保障工作的必要支出，縣級以上人民政府應當給予支持；
《河南省物業管理條例》第九條規定，各級人民政府對物業服務企業在公共突發事件應對期間的活動給予物資和資金支持；《吉林省物業管理條例》第十一條規定，突發事件應對期間，物業服務人應當執行縣級以上人民政府依法實施的各項應急措施，積極配合開展相關工作，并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。此外，鄭州市、杭州市、青島市、蘭州市等地制定物業管理條例時也明確了在公共突發事件應對期間應當給予物業服務人物資和資金支持。上述規定發布時間集中在2021年，正是在新冠肺炎疫情席卷全國的大背景下，中央及各地方政府為適應當前疫情防控工作需要、解決物業服務企業困境而制定和修訂，目的在于為物業服務企業執行應急保障工作提供法律依據。
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落實物業服務企業保障政策有例可循
除上述法律法規外，各地在實踐中還通過制定政策對物業服務企業進行補貼支持。例如，2020年3月，貴州省貴陽市觀山湖區住房和城鄉建設局發布《觀山湖區對在疫情防控期間嚴格執行小區封閉管理的物業企業購置防護和宣傳用品費用補助方案》，通過以獎代補的形式，向轄區22家在疫情防控期間嚴格執行小區封閉管理的物業服務企業，發放疫情防控獎補資金320萬元。2020年5月，黑龍江省大慶市人民政府發布《關于給予物業服務企業疫情防控相關支持政策的通知》，全市所有參與疫情防控的物業服務企業除享受國家、省、市關于疫情防控有關對企業的普惠性政策外，還享受包含減免社會保險費、減免和緩交稅費、財政資金獎勵在內的八項支持政策。各地通過補貼支持政策形式，在一定程度上能夠起到緩解物業服務企業壓力的作用，但縱觀全國范圍，僅有少數地區發布了相關政策，且各地標準不一，仍無法從宏觀層面有效解決前述問題。
3從源頭處有效緩解物業服務企業壓力
疫情期間，物業服務企業一直都在“負重前行”，繼續惡性發展，將造成多數企業無力繼續承擔。對此，筆者提出以下兩點建議：一是建議嚴格落實物業管理法律法規要求，結合實際情況、考慮疫情常態化現狀、以解決物業服務企業運營壓力為目的，盡快落實物業服務企業應急保障工作必要支出專項補貼政策，由公共財政承擔必要的防控人工成本、物資支出等費用。同時，也可配合出臺針對物業服務企業的稅收優惠政策。二是建議調整政府指導價標準，在物業成本測算項目中增加應急管理備用金，將疫情防控等應急管理費用納入物業服務企業成本或支出，降低物業服務企業虧損。事實上，當前疫情防控已不單是應急突發事件，隨著疫情不斷發展，常態化防疫已經成為物業服務企業日常工作內容之一，未來很長一段時間，我國的疫情防控工作形勢依舊嚴峻，仍需依賴社區基層治理中不可缺少的廣大物業服務企業。請為物業服務企業參與應急保障工作、承擔社會職責所產生的必要支出“買單”，從源頭有效緩解物業服務企業壓力，促進物業服務行業良性發展。
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