就相關規定或指引而言，交易商協會未對CMBN項目底層資產的準入要求予以明文規定，鑒于基礎資產的同質性，《深圳證券交易所資產證券化業務問答》（以下簡稱“《業務問答》”）對CMBS項目相關問答可以作為重要指引和參考。根據《業務問答》的相關規定并結合我們此前項目經驗，基礎資產為商業物業抵押貸款的證券化項目，應關注底層物業的以下方面：

底層物業應為借款人合法持有的成熟商業物業（寫字樓、購物中心、酒店等），建議位于一線城市或二線城市的核心地段。這主要是為了保障底層物業運營產生的現金流穩定性，能夠覆蓋專項計劃優先級本息。當然，根據市場上目前已發行的CMBS/CMBN產品情況來看，底層物業不局限于一二線城市，陸續出現了底層物業位于三四線城市的CMBS/CMBN產品。

底層物業須權證齊備，由借款人合法持有并完成相應的產權登記，權屬完整清晰。針對底層物業權證的盡調而言，項目律師需核查物業所涉資質證照是否齊全，如《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》《房地產權證/不動產權證》等。需注意不動產所有權主體、土地四至范圍、占地面積、土地使用權剩余期限是否能覆蓋專項計劃存續期、物業用途是否與規劃用途一致等，如物業實際用途與權證所載規劃用途不一致，需說明物業實際用途的法律法規及政策依據，充分揭示風險并設置相應的風險緩釋措施。此外，項目律師需核查土地使用權出讓合同、出讓成交確認書、土地出讓金及契稅繳清票據憑證以確認物業地塊取得的合法有效性。

針對底層物業建設手續流程的完整性，項目律師需核查項目核準/備案（立項）文件、建設用地批準書、竣工驗收備案、環境影響報告批復、消防驗收意見等文件，確認工程建設質量及安全標準是否符合相關要求。如涉及停車費入池，還需核查經營性停車場許可證及相應收費備案審批文件是否完備。

針對底層物業的權利限制情況，項目律師需至商業物業所在地不動產登記中心對物業抵押、查封情況進行查冊，鑒于各地不動產登記中心具體要求有所不同，需提前溝通確定所需材料。如底層物業存在抵押等權利限制情況，項目律師需核查相關融資合同及抵押合同的限制性條款，確定是否可以在貸款放款后一定時限內解除抵押并取得可解除權利負擔的書面證明文件，且在專項計劃文件中需就未及時辦理前手抵押解除手續設置相應的風險處置安排。

底層物業需具有成熟穩定的運營模式，原則上運營一年以上，并能夠產生持續、穩定、可預測的現金流。項目律師需對底層物業出租或經營相關的商業合同的真實性、合法合規性、有效性及商業合理性進行核查，針對不同類型的商業物業，可能涉及租賃合同、租賃臺賬、租賃備案證明、許可經營協議、服務管理協議、倉儲合同等，核查該等文件交易條款是否與專項計劃交易安排存在沖突，是否存在限制性條款。商業合同需明確費用及支付安排，且符合當地關于不動產合同登記備案的管理要求。如果涉及承租人為項目公司關聯方，還需對關聯方承租物業資產涉及關聯交易的交易對價公允性進行盡調。鑒于商業物業租賃合同數量較多，可參考其它ABS項目的盡調要求，采用抽樣盡調方法，并對抽取樣本的代表性進行分析說明，對于基礎資產池有重要影響的入池資產應著重進行抽樣調查。

此外，CMBS/CMBN項目涉及較多增信措施，如信托端的保證、物業運營收入質押、物業資產抵押、股權質押，專項計劃端的流動性支持、差額支付等，項目律師需結合相關規定及增信機構公司章程就其內部有權機構作出的關于增信安排的決議文件合法有效性進行審核。