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房地產(chǎn)企業(yè)清算環(huán)節(jié)涉稅分析
2021-05-24
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一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入尾盤清算環(huán)節(jié)后，可供稅務(wù)籌劃的空間已經(jīng)非常有限，但這不意味著，在此階段的稅務(wù)籌劃工作就顯得毫無(wú)疑義的。結(jié)合瀝嘔君多年來(lái)參與企業(yè)財(cái)稅咨詢工作的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)若能在此階段進(jìn)行必要的稅務(wù)安排的話，雖不能與項(xiàng)目早期介入稅務(wù)籌劃所帶來(lái)的收益相提并論，但可以肯定的說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省個(gè)幾千萬(wàn)的稅款，還是不成問(wèn)題的。
項(xiàng)目分期所帶來(lái)的稅收差異
就以土地增值稅清算為例。實(shí)踐中，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分期，事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的最終稅負(fù)高低，很多人對(duì)此也是拿捏不準(zhǔn)。各地稅務(wù)局針對(duì)項(xiàng)目分期所制定的標(biāo)準(zhǔn)不一而足，到底是以立項(xiàng)批復(fù)，還是以國(guó)有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者是預(yù)售許可證等，來(lái)作為項(xiàng)目分期的標(biāo)志呢?
公共配套的成本確認(rèn)
公共配套設(shè)施對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用確立方面，是以項(xiàng)目占地面積，還是以建筑面積來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偰?若是以建筑面積來(lái)進(jìn)行攤分，具體是以總建面，還是可售面積，或者是投影面積?還是參照某些企業(yè)的層高系數(shù)法?直接成本法?銷售收入法?不同的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)著迥然不同的稅收結(jié)果。
案例
某央企A公司進(jìn)駐惠州從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，A公司的財(cái)務(wù)人員本身專業(yè)功底了得，在咨詢小組尚未進(jìn)入項(xiàng)目之前，他們已經(jīng)自行做了一輪稅負(fù)測(cè)算。該項(xiàng)目業(yè)態(tài)很豐富，有住宅，有產(chǎn)業(yè)，有公寓，還有配套的地下車位，等等。公司的財(cái)務(wù)人員基礎(chǔ)工作做得很扎實(shí)，每一業(yè)態(tài)產(chǎn)品的收入、成本、費(fèi)用都列得非常細(xì)致，他們分門別類地算出各業(yè)態(tài)的稅負(fù)值，最后累加得出一個(gè)綜合稅負(fù)。瀝嘔君看完他們的稅負(fù)測(cè)算報(bào)告，直接告訴對(duì)方：惠州當(dāng)?shù)仄鋵?shí)沒(méi)有分得這么細(xì)，只有二分法，即普通住宅與其他。也就是說(shuō)，除了普通住宅以外的所有業(yè)態(tài)，包括酒店公寓商業(yè)等，可以整體合并打包清算，這樣自能帶來(lái)不錯(cuò)的節(jié)稅效果。項(xiàng)目分期方面，參照廣東省土地增值稅清算規(guī)程的最新規(guī)定，一律以建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為分期標(biāo)準(zhǔn)。
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