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房地產企業清算環節涉稅分析
2021-05-24
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一般而言，房地產企業進入尾盤清算環節后，可供稅務籌劃的空間已經非常有限，但這不意味著，在此階段的稅務籌劃工作就顯得毫無疑義的。結合瀝嘔君多年來參與企業財稅咨詢工作的實際經驗來看，房地產企業若能在此階段進行必要的稅務安排的話，雖不能與項目早期介入稅務籌劃所帶來的收益相提并論，但可以肯定的說，房地產企業節省個幾千萬的稅款，還是不成問題的。
項目分期所帶來的稅收差異
就以土地增值稅清算為例。實踐中，如何對項目進行分期，事關房地產企業的最終稅負高低，很多人對此也是拿捏不準。各地稅務局針對項目分期所制定的標準不一而足，到底是以立項批復，還是以國有土地使用權證，建設工程規劃許可證，或者是預售許可證等，來作為項目分期的標志呢?
公共配套的成本確認
公共配套設施對應的成本費用確立方面，是以項目占地面積，還是以建筑面積來進行分攤呢?若是以建筑面積來進行攤分，具體是以總建面，還是可售面積，或者是投影面積?還是參照某些企業的層高系數法?直接成本法?銷售收入法?不同的分攤標準，對應著迥然不同的稅收結果。
案例
某央企A公司進駐惠州從事產業地產開發，A公司的財務人員本身專業功底了得，在咨詢小組尚未進入項目之前，他們已經自行做了一輪稅負測算。該項目業態很豐富，有住宅，有產業，有公寓，還有配套的地下車位，等等。公司的財務人員基礎工作做得很扎實，每一業態產品的收入、成本、費用都列得非常細致，他們分門別類地算出各業態的稅負值，最后累加得出一個綜合稅負。瀝嘔君看完他們的稅負測算報告，直接告訴對方：惠州當地其實沒有分得這么細，只有二分法，即普通住宅與其他。也就是說，除了普通住宅以外的所有業態，包括酒店公寓商業等，可以整體合并打包清算，這樣自能帶來不錯的節稅效果。項目分期方面，參照廣東省土地增值稅清算規程的最新規定，一律以建設工程規劃許可證作為分期標準。
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