近年來(lái)，司法拍賣登陸不少網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，有意向購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的人在約定時(shí)間參加拍賣活動(dòng)，最終競(jìng)得被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人在承受不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，需要考慮不動(dòng)產(chǎn)更名過(guò)戶的相關(guān)稅費(fèi)及所需手續(xù)，只有完成繳稅后，才能領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)登記證。筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，納稅人常常搞不清楚不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣中需要繳納哪些稅費(fèi)。本文通過(guò)以下案例，結(jié)合相關(guān)稅收政策進(jìn)行分析。

一、案例介紹

薛某通過(guò)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)競(jìng)拍被執(zhí)行人陳某名下一處住房，該住房未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證，系陳某從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)置的商品住房，陳某已與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并辦理了商品房備案登記。薛某持人民法院出具的《執(zhí)行裁定書(shū)》及《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》到稅務(wù)部門申報(bào)繳稅，稅務(wù)部門認(rèn)定該住房屬于從被執(zhí)行人陳某轉(zhuǎn)移到其名下，因此應(yīng)為存量房，即二手房屋交易，應(yīng)依據(jù)相關(guān)文件征收被執(zhí)行人陳某的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)共計(jì)28704.01元。又依據(jù)人民法院《拍賣公告》中“標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，交易過(guò)程中產(chǎn)生稅費(fèi)依照稅法等相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，由買受人承擔(dān)”之規(guī)定，認(rèn)定薛某為稅費(fèi)承擔(dān)人。

但薛某不認(rèn)同，薛某認(rèn)為經(jīng)司法拍賣程序購(gòu)買的是陳某簽訂《商品房買賣合同》的標(biāo)的房屋及相關(guān)權(quán)利，并非是陳某具有所有權(quán)的房屋，因此認(rèn)為其承受的房屋屬于增量房，即應(yīng)視同從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)置的商品房。薛某在繳納稅款后提起行政訴訟。

法院判決認(rèn)定陳某通過(guò)《商品房買賣合同》對(duì)所購(gòu)房屋享有處分、收益的權(quán)利，后因民事債務(wù)糾紛，陳某未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，案涉房屋被法院司法拍賣，所得款項(xiàng)清償陳某所欠的債務(wù)，陳某已經(jīng)實(shí)際取得了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。法院拍賣成交屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，被執(zhí)行人陳某具有繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅等納稅義務(wù)。拍賣法院發(fā)出的《拍賣公告》及拍賣法院與薛某簽訂的《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》已對(duì)該房屋的稅費(fèi)承擔(dān)予以明確，薛某已簽字確認(rèn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)由其承擔(dān)，表明薛某的代繳行為屬于自愿履行司法拍賣中確定的義務(wù)，該行為具有法律上既定力和羈束力。最終判決駁回薛某的訴訟請(qǐng)求。

二、政策解析

司法拍賣的案例越來(lái)越普遍，納稅人往往對(duì)被拍賣的不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的權(quán)屬狀況、是否應(yīng)納稅費(fèi)沒(méi)有充分了解。結(jié)合上述判例，對(duì)以司法拍賣方式取得不動(dòng)產(chǎn)所涉政策分析如下：

(一)有關(guān)契稅政策

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十九條規(guī)定：“因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！币虼?，在法律文書(shū)生效時(shí)即產(chǎn)生物權(quán)變更的效力。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第67號(hào))第一條規(guī)定：“根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書(shū)原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。”前述判例中，法院依法作出執(zhí)行裁定書(shū)，明確將陳某名下的房產(chǎn)裁定歸薛某所有，薛某可持裁定書(shū)到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。

前述判例中，法院已經(jīng)對(duì)該房屋的權(quán)屬予以明確，執(zhí)行裁定書(shū)生效時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬即發(fā)生變動(dòng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以正式受理納稅人的契稅申報(bào)，與一般不動(dòng)產(chǎn)交易申報(bào)繳稅所需要提供的買賣合同、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票等要件不同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅法》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅?！毖δ匙鳛楫a(chǎn)權(quán)承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

(二)有關(guān)增值稅政策

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)(以下稱境內(nèi))銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)(以下稱應(yīng)稅行為)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。”結(jié)合前述案例，陳某的房屋被人民法院司法拍賣，薛某經(jīng)過(guò)拍賣程序取得陳某的房屋，是一種特殊的房屋銷售買受方式，兩者之間已構(gòu)成房屋買賣關(guān)系。陳某銷售房屋時(shí)，房屋雖未過(guò)戶至其名下，但依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》中關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)的注釋“轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅”。陳某已經(jīng)取得對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有、收益、處分的權(quán)利，因此通過(guò)拍賣的方式讓渡不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，陳某應(yīng)為增值稅納稅人，具有繳納不動(dòng)產(chǎn)增值稅的納稅義務(wù)，同時(shí)也是城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加的納稅人。

(三)有關(guān)個(gè)人所得稅政策

在確認(rèn)薛某與陳某之間是一種不動(dòng)產(chǎn)銷售買受關(guān)系后，陳某出售不動(dòng)產(chǎn)取得的所得應(yīng)屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)繳納個(gè)人所得稅?！?span style="color:#FF0000;">國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))(2018年條款修訂)第三條規(guī)定：“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定?！鄙鲜雠欣校{稅人陳某、稅費(fèi)承擔(dān)人薛某未提供購(gòu)房發(fā)票等房屋原值憑證，因此由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照核定征收方式征收個(gè)人所得稅。

(四)有關(guān)稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人為納稅人?！痹诓粍?dòng)產(chǎn)交易實(shí)踐中，買賣雙方私下溝通稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)很常見(jiàn)，如約定由買方承擔(dān)更名過(guò)戶過(guò)程中雙方所需繳納的全部稅款。買賣雙方私下約定稅款承擔(dān)方出現(xiàn)稅費(fèi)承擔(dān)人與納稅人不一致的情形，并不影響納稅人的認(rèn)定，稅務(wù)部門出具的申報(bào)表及稅收完稅證明中均依照法定納稅義務(wù)確定納稅人。司法拍賣作為一種特殊的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方式，介入了人民法院這一主體，在實(shí)際工作中，法院對(duì)稅費(fèi)歸屬的判定不一?！?span style="color:#FF0000;">最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》(法釋〔2006〕18號(hào))第三十條規(guī)定：“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān);沒(méi)有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。”根據(jù)該規(guī)定，對(duì)于法律法規(guī)已經(jīng)明確規(guī)定的納稅人，應(yīng)由其履行納稅義務(wù)，而不應(yīng)由法院予以判定。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，轉(zhuǎn)讓方為個(gè)人所得稅、增值稅的納稅義務(wù)人，承受方為契稅納稅義務(wù)人，均有法律法規(guī)的明確規(guī)定，納稅人應(yīng)按規(guī)定執(zhí)行。結(jié)合上述案例，被執(zhí)行人陳某作為轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅，買受人薛某作為產(chǎn)權(quán)承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

來(lái)源：《中國(guó)稅務(wù)》2021年第5期