一、制定目的

　　為規范房地產開發項目的土地增值稅清算審核工作，統一清算工作標準，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)等規定，結合我省稅收征管實際，制定并發布本《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。

　　二、主要內容

　　(一)《辦法》第四條的“應繳納增值稅銷項稅額”在具體工作中如何理解掌握?

　　“應繳納增值稅銷項稅額”是指納稅人按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號》第四條和《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)的附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十二條規定計算的應繳納增值稅銷項稅額。也就是說，“應繳納增值稅銷項稅額”=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)×適用稅率。

　　(二)《辦法》第五條關于以各種名目超過政府限價取得的收入該如何處理?

　　納稅人按政府指導價、限價等非市場定價方式銷售的開發產品，以各種名目(如指標費等)向購房人加價或另外收取的與轉讓房地產相關的全部價款，應計入房產轉讓收入征收土地增值稅。

　　(三)《辦法》第六條的“納稅人申報的房地產銷售價格低于同期同類房地產平均銷售價格30%的”該如何計算確定?

　　1.區分房地產類型，計算銷售均價;

　　銷售均價=房地產總銷售收入÷已售總建筑面積

　　2.區分房地產類型，確認銷售價格偏低的房屋;

　　銷售價格偏低30%的計算公式：(銷售均價-單套銷售均價)÷銷售均價≥30%

　　3.區分房地產類型，調整銷售價格偏低的房屋價格;

　　4.銷售價格偏低30%的房屋的銷售均價=同類型房地產銷售均價

　　(四)《辦法》第十二條“按照當地工程造價參考指標核定扣除項目金額”該如何理解?

　　該條款規定屬于單項核定工程成本。房地產開發項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費，應憑合法有效憑證據實扣除。憑證資料不符合清算要求或不實的，可采用核定方式計算扣除，本條規定了具體的適用情形。

　　(五)《辦法》第十三條第(二)項“在項目建設用地邊界外為政府建設公共設施或其他工程所發生的支出，凡能提供政府有關部門出具的文件證明該項支出與建造本清算項目有直接關聯的”應如何掌握?

　　一般情況下，房地產開發時在項目建設用地邊界外發生的成本費用不能扣除，但符合本項規定的允許扣除。本項的“項目建設用地邊界外”是指國家有關部門審批的項目規劃外，即“紅線”外;“政府有關部門”是指市、縣(區)級政府主管部門;“文件”包括通知、批復、會議紀要等。

　　(六)《辦法》第十三條第(四)項“因政府規劃等原因置換取得的土地使用權的，置換土地的土地出讓金額或者評估價格，以及國家統一規定繳納的有關稅費，允許扣除”應如何理解?

　　對于因政府規劃等原因置換取得的土地使用權的，后續轉讓時以置換土地的土地出讓金額或者評估價格，以及國家統一規定繳納的有關稅費確認其取得土地使用權所支付的金額。

　　(七)《辦法》第十六條規定“...隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除”，可移動家電家具、裝飾品等該如何處理?

　　裝修是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環境要求，使用建筑裝飾材料，對建筑物、構筑物的外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動。可移動家電、家具，日用品，可移動裝飾品等不屬于裝修范圍，也不屬于土地增值稅征收范圍，因此在清算時其采購成本不允許扣除。本著收入成本配比原則，在清算時按采購原價在收入中同時剔除。

　　(八)《辦法》第十七條第(七)項“納稅人分期開發房地產項目但公共配套設施滯后建設的，滯后建設的公共配套設施在未清算的項目中按規定分攤扣除”在實際工作中該如何掌握?

　　分期開發的房地產項目，有部分項目已清算完成，但公共配套滯后建設，滯后建設的公共配套設施所發生的成本費用應在后續開發的項目中按規定分攤扣除。

　　(九)《辦法》第十七條第(九)項“土地增值稅清算時，已將公共配套設施費計入房地產開發成本，清算后對外轉讓公共配套設施的，應按規定征收土地增值稅，且其應扣除的成本確認為零”如何理解?

　　由于在清算時已將公共配套設施費計入房地產開發成本，分攤到可售的房地產，因此清算后再轉讓的其應扣除的成本確認為零。

　　(十)《辦法》第十七條第(十一)項“納稅人轉讓或出租無產權的地下車庫使用權的，其收入不計入清算收入，同時不允許扣除其應分攤的成本費用”該如何理解?

　　納稅人轉讓或出租無產權的地下車庫使用權，不屬于土地增值稅的征收范圍，因此其收入不計入清算收入。同時由于無產權的地下車庫被房地產開發企業處置，不屬于全體業主所有，不能認定為公共配套，不允許扣除其應分攤的成本費用。

　　(十一)《辦法》第十八條的“直接組織、管理開發項目發生的費用”該如何理解?

　　“直接組織、管理開發項目發生的費用”是指施工現場為組織、管理開發產品而實際發生的費用。對不屬于為施工現場服務的部門，如行政管理部門、財務部門、銷售部門等發生的費用屬于房地產開發費用。差旅費、會議費等費用不得列入開發間接費用。

　　(十二)《辦法》第十九條“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額”該如何掌握?

　　“提供金融機構證明”是指納稅人向具有貸款資質的金融機構借款，且能提供借款合同、利息結算單據或發票、商業銀行同類同期貸款利率(非商業銀行類金融機構提供的貸款需提供)等證明的行為。“能夠按轉讓房地產項目計算分攤”的“利息支出”是指納稅人按照《企業會計準則》或《企業會計制度》的規定核算房地產開發項目應當予以資本化的利息。

　　(十三)《辦法》第二十條應繳納的稅金及附加可以扣除嗎?

　　為提高清算工作效率，減少稅企爭議，對清算時納稅人應繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，允許據實扣除。

　　三、施行時間

　　本《辦法》自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，按本辦法處理。

　　相關文件：http://hainan.chinatax.gov.cn/xxgk_6_1/15136094.html