一、制定目的

　　為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算審核工作，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實(shí)際，制定并發(fā)布本《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)。

　　二、主要內(nèi)容

　　(一)《辦法》第四條的“應(yīng)繳納增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額”在具體工作中如何理解掌握?

　　“應(yīng)繳納增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額”是指納稅人按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)》第四條和《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))的附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十二條規(guī)定計(jì)算的應(yīng)繳納增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。也就是說(shuō)，“應(yīng)繳納增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額”=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)×適用稅率。

　　(二)《辦法》第五條關(guān)于以各種名目超過(guò)政府限價(jià)取得的收入該如何處理?

　　納稅人按政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以各種名目(如指標(biāo)費(fèi)等)向購(gòu)房人加價(jià)或另外收取的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的全部?jī)r(jià)款，應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征收土地增值稅。

　　(三)《辦法》第六條的“納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格低于同期同類(lèi)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格30%的”該如何計(jì)算確定?

　　1.區(qū)分房地產(chǎn)類(lèi)型，計(jì)算銷(xiāo)售均價(jià);

　　銷(xiāo)售均價(jià)=房地產(chǎn)總銷(xiāo)售收入÷已售總建筑面積

　　2.區(qū)分房地產(chǎn)類(lèi)型，確認(rèn)銷(xiāo)售價(jià)格偏低的房屋;

　　銷(xiāo)售價(jià)格偏低30%的計(jì)算公式：(銷(xiāo)售均價(jià)-單套銷(xiāo)售均價(jià))÷銷(xiāo)售均價(jià)≥30%

　　3.區(qū)分房地產(chǎn)類(lèi)型，調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格偏低的房屋價(jià)格;

　　4.銷(xiāo)售價(jià)格偏低30%的房屋的銷(xiāo)售均價(jià)=同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)

　　(四)《辦法》第十二條“按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)核定扣除項(xiàng)目金額”該如何理解?

　　該條款規(guī)定屬于單項(xiàng)核定工程成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)憑合法有效憑證據(jù)實(shí)扣除。憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，可采用核定方式計(jì)算扣除，本條規(guī)定了具體的適用情形。

　　(五)《辦法》第十三條第(二)項(xiàng)“在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府有關(guān)部門(mén)出具的文件證明該項(xiàng)支出與建造本清算項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的”應(yīng)如何掌握?

　　一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外發(fā)生的成本費(fèi)用不能扣除，但符合本項(xiàng)規(guī)定的允許扣除。本項(xiàng)的“項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外”是指國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外;“政府有關(guān)部門(mén)”是指市、縣(區(qū))級(jí)政府主管部門(mén);“文件”包括通知、批復(fù)、會(huì)議紀(jì)要等。

　　(六)《辦法》第十三條第(四)項(xiàng)“因政府規(guī)劃等原因置換取得的土地使用權(quán)的，置換土地的土地出讓金額或者評(píng)估價(jià)格，以及國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)，允許扣除”應(yīng)如何理解?

　　對(duì)于因政府規(guī)劃等原因置換取得的土地使用權(quán)的，后續(xù)轉(zhuǎn)讓時(shí)以置換土地的土地出讓金額或者評(píng)估價(jià)格，以及國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)其取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(七)《辦法》第十六條規(guī)定“...隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施如整體中央空調(diào)、戶(hù)式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本允許扣除”，可移動(dòng)家電家具、裝飾品等該如何處理?

　　裝修是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境要求，使用建筑裝飾材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)。可移動(dòng)家電、家具，日用品，可移動(dòng)裝飾品等不屬于裝修范圍，也不屬于土地增值稅征收范圍，因此在清算時(shí)其采購(gòu)成本不允許扣除。本著收入成本配比原則，在清算時(shí)按采購(gòu)原價(jià)在收入中同時(shí)剔除。

　　(八)《辦法》第十七條第(七)項(xiàng)“納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施在未清算的項(xiàng)目中按規(guī)定分?jǐn)偪鄢?rdquo;在實(shí)際工作中該如何掌握?

　　分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有部分項(xiàng)目已清算完成，但公共配套滯后建設(shè)，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施所發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)在后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中按規(guī)定分?jǐn)偪鄢?/p>

　　(九)《辦法》第十七條第(九)項(xiàng)“土地增值稅清算時(shí)，已將公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，清算后對(duì)外轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，且其應(yīng)扣除的成本確認(rèn)為零”如何理解?

　　由于在清算時(shí)已將公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，分?jǐn)偟娇墒鄣姆康禺a(chǎn)，因此清算后再轉(zhuǎn)讓的其應(yīng)扣除的成本確認(rèn)為零。

　　(十)《辦法》第十七條第(十一)項(xiàng)“納稅人轉(zhuǎn)讓或出租無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)使用權(quán)的，其收入不計(jì)入清算收入，同時(shí)不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用”該如何理解?

　　納稅人轉(zhuǎn)讓或出租無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征收范圍，因此其收入不計(jì)入清算收入。同時(shí)由于無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置，不屬于全體業(yè)主所有，不能認(rèn)定為公共配套，不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用。

　　(十一)《辦法》第十八條的“直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”該如何理解?

　　“直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”是指施工現(xiàn)場(chǎng)為組織、管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)不屬于為施工現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的部門(mén)，如行政管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)等發(fā)生的費(fèi)用屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等費(fèi)用不得列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

　　(十二)《辦法》第十九條“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額”該如何掌握?

　　“提供金融機(jī)構(gòu)證明”是指納稅人向具有貸款資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)借款，且能提供借款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票、商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率(非商業(yè)銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)提供的貸款需提供)等證明的行為。“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?rdquo;的“利息支出”是指納稅人按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》或《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)予以資本化的利息。

　　(十三)《辦法》第二十條應(yīng)繳納的稅金及附加可以扣除嗎?

　　為提高清算工作效率，減少稅企爭(zhēng)議，對(duì)清算時(shí)納稅人應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，允許據(jù)實(shí)扣除。

　　三、施行時(shí)間

　　本《辦法》自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本辦法處理。

　　相關(guān)文件：http://hainan.chinatax.gov.cn/xxgk_6_1/15136094.html