房產稅稅收籌劃有哪些要點房產稅納稅籌劃技巧

2022-09-22

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房產稅籌劃一、利用房產稅的征稅范圍進行籌劃

房產稅籌劃政策依據：按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。這意味著，在這范圍之外的房產不用征收房產稅。《財政部、國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地[1987]3號）對征稅的房產范圍進行了明確：“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所；獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。稅法規定，房產稅的征稅對象是房屋。企業自用房產依照房產原值一次減除10%～30%后的余值按，1．2%的稅率計算繳納房產稅。房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，對于自用房產應納房產稅的籌劃應當緊密圍繞房產原值的會計核算進行，只要在會計核算中盡量把未納入房產稅征稅范圍的圍墻、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨記賬，就可把那些本不用繳納的房產稅節省下來。

房產稅籌劃具體案例：華美公司在某內陸省份中等城市興建工業園，工業園區計劃除建造廠房、辦公用房外，還包括廠區圍墻、煙囪、水塔、變電塔、停車場、游泳池等建筑物，預計工程造價40 000萬元人民幣，其中廠房、辦公用房工程造價為25 000萬元，其他建筑設施造價為15 000萬元。如果將這40 000萬元都作為房產原值的話，華美公司從工業園建成后的次月起就應繳納房產稅，每年需繳納房產稅（該省扣除比例為30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（萬元）。如果公司經過籌劃，把除廠房、辦公用房外的建筑設施，如停車場、游泳池等設施都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，單獨核算，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不用繳納房產稅。這樣，華美公司每年可以少繳納126[15 000×（1-30%）×1.2%]萬元的房產稅。

注意事項：《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]181號）就具備房屋功能的地下建筑的房產稅政策作了明確，即原來暫不征稅的具備房產功能的地下建筑，從2006年1月1日開始列入房產稅征稅范圍。同時明確：凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。新規定并沒有將所有的地下建筑都納入征稅范圍，需要征稅的建筑必須符合房產的特征概念。財稅[2005]181號文件對此作了界定：具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。與此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窯、罐等，仍未納入房產稅征稅范圍。

房產稅籌劃二、通過轉換自用地下建筑用途籌劃

房產稅籌劃政策依據：按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產稅依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；而財稅[2005]181號文對自用地下建筑提出了一個新概念，即“應稅房產原值”。具體為：工業用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值；應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商業和其他用途房產，以房屋原價的70%～8096作為應稅房產原值，應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.

確定計稅房產原值后，地下建筑的房產稅計算方法與原計算方法一致。由于自用房產用途不同計稅方式有異，實務中可以通過轉換地下建筑用途進行相應籌劃。

注意事項：1、財稅[2005]181號文調整的征稅對象是獨立建立的地下建筑，對于非獨立的與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。因為按照會計制度規定，與地上房屋相連的地下建筑，原本就是作為統一的房產原值計入會計賬簿反映的，這符合現行稅法的規定。

2、財稅[2005]181號文規定了出租的地下建筑，必須按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。這點與原來的政策規定和稅務部門實際的執行情況也是相同的。

房產稅籌劃三、通過租賃和倉儲計稅方法差異籌劃

房產稅籌劃政策依據：如前所述，房產稅有從價計征與從租計征兩種方式，這兩種方式適用不同的計稅依據和稅率。對于房產擁有者，是租賃還是倉儲，具體可通過下列公式確定：假設某企業的房產原值為Y，收取年租金Z，所在地規定“從價計征”房產稅時的減除比例為A（A代表10%～30%中任何數字），那么從價計征應繳房產稅Y×（1-A）×1.2%，從租計征則應繳房產稅Z×12%.當Z×12%＞Y×（1-A）×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷（1-A）時，選擇從價計征合算；反之，選擇從租計征合算；如果Y÷Z=10÷（1-A）時，則租賃或倉儲在房產稅籌劃上沒有多大意義，納稅人僅就其它相關因素考慮即可。

具體案例：甲公司為一內資企業，分別在A省和B省擁有一處閑置庫房，原值均為2 000萬元，凈值同是1 600萬元。現有乙公司擬承租甲公司在A省閑置庫房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫房，初步商定年租金均為160萬元。其中A省規定從價計征房產稅的減除比例為30%，B省規定的減除比例為 10%.經測算，甲公司決定與乙公司簽訂倉儲合同，而與丙公司簽訂財產租賃合同。理由如下：

1、如果與乙公司簽訂財產租賃合同（假設不考慮其它稅收問題），繳納的房產稅=160×12%=1 9.2（萬元）。如果甲公司與乙公司協商，將房屋的租賃行為改為倉儲業務，即由甲公司代為保管乙公司原準備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來的租金收入轉化為倉儲收入。在此方案下，房產稅可以從價計征，應繳納的房產稅=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（萬元）。通過比較不難發現，倉儲形式比租賃形式減輕房產稅稅負2.4（19.2-1 6.8）萬元。所以應與乙公司簽訂倉儲合同。

2、如果與丙公司簽訂財產租賃合同（假設不考慮其它稅收問題），繳納的房產稅=160×12%=19.2（萬元）。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉儲保管合同，在此方案下，房產稅從價計征時的減除比例為10%，應繳納的房產稅=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（萬元）。兩者相比較，采用倉儲方式將增加房產稅稅負2.4（21.6-19.2）萬元。所以應與丙公司簽訂租賃合同。

從上面分析可知：1、如果甲公司兩處房產所在省份規定的減除比例均為20%，則采用倉儲方式應繳納的房產稅=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（萬元），采用租賃方式應繳納的房產稅=160×12%=19.2（萬元），此時便不存在房產稅節稅問題；2、如果企業所擁有房產所在省份規定的減除比例低于20%，則倉儲方式應繳納的房產稅高于對外租賃，宜實行租賃形式；3、如果企業所擁有房產所在省份規定的減除比例高于20%，則倉儲方式應繳納的房產稅低于對外租賃應繳納的房產稅，宜采用倉儲方式。

房產稅籌劃注意事項：租賃與倉儲是兩個完全不同的概念，到底簽訂何種合同，最終取決于合同雙方出于各自利益考慮的結果。對于甲公司來說，租賃只要提供空庫房就可以了，存放商品的安全問題由乙企業自行負責；而倉儲則需對存放商品的安全性負責，為此甲公司必須配有專門的倉儲管理人員，添置有關的設備設施，從而會相應增加人員工資和經費開支。如果存放物品發生失竊、霉爛，甲企業還存在賠償對方損失的風險。假如扣除這些開支后，甲公司仍可取得較可觀的收益，則采用倉儲方式無疑是一個節稅良策。