財稅字[1995]48號 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知

因此，舊房轉讓土地使用權按歷史成本，不可以按當前評估價。但如果上一手已經按市場價或評估價計算繳納土增稅，原則上計稅基礎可以延續。且符合條件屬于購房發票的話，還可以適用發票加計扣除計算方式。

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湖南省長沙市中級人民法院

行 政 判 決 書

（2020）湘01行終791號

上訴人（原審原告）瀏陽市瀏陽湖釀酒廠，住所地：瀏陽市荷花辦事處西環村萬家組。

執行事務合伙人劉建明，該廠廠長。

被上訴人（原審被告）國家稅務總局瀏陽市稅務局，住所地瀏陽市白沙路2號。

法定代表人彭勇堅，該局局長。

行政機關出庭負責人張馳，該局副局長。

委托代理人朱海斌，該局工作人員。

委托代理人劉林峰，湖南瀏陽河律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）國家稅務總局長沙市稅務局，住所地：長沙市天心區白沙街1號。

法定代表人羅旻，該局局長。

委托代理人劉嘉民，該局工作人員。

委托代理人李俊，湖南邁旭律師事務所律師。

上訴人瀏陽市瀏陽湖釀酒廠（以下簡稱瀏陽湖釀酒廠）與被上訴人國家稅務總局瀏陽市稅務局（以下簡稱瀏陽市稅務局）、國家稅務總局長沙市稅務局（以下簡稱長沙市稅務局）稅務行政管理及行政復議決定一案，不服長沙鐵路運輸法院（2020）湘8601行初659號行政判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

一審法院查明，2019年12月16日，瀏陽湖釀酒廠向湖南晨智納米材料科技有限公司（以下簡稱晨智公司）轉讓了位于瀏陽市××的涉案工業用地和廠房，轉讓價款為902.8萬元整。2019年12月31日，瀏陽湖釀酒廠向瀏陽市稅務局提交了土地增值稅納稅申報表，該申報表由瀏陽湖釀酒廠蓋章，并由瀏陽湖釀酒廠執行事務合伙人簽字確認。同時瀏陽湖釀酒廠一并提供了不動產權證、《土地及廠房轉讓合同》以及《房地產評估報告》等相關資料。2020年1月9日，瀏陽市稅務局依據瀏陽湖釀酒廠的轉讓土地及廠房行為作出征收土地增值稅稅款的征稅行為。

2020年3月9日，瀏陽湖釀酒廠不服瀏陽市稅務局對其土地及廠房轉讓作出的土地增值稅稅款征收行為，向長沙市稅務局提出行政復議申請。經審查，長沙市稅務局認為本案為納稅爭議，屬于行政復議范圍，但因瀏陽湖釀酒廠提交的行政復議申請材料不齊全，長沙市稅務局于2020年3月16日向瀏陽湖釀酒廠郵寄《補正行政復議申請通知書》。并于2020年3月23日收到瀏陽湖釀酒廠郵寄的補正材料。2020年3月26日，長沙市稅務局決定自收到復議申請書之日起予以受理，并向瀏陽湖釀酒廠發出《受理復議通知書》，向瀏陽市稅務局發出《行政復議答復通知書》。2020年5月14日，長沙市稅務局作出[2020]2號《行政復議決定書》，并向雙方送達。

另查明，瀏陽湖釀酒廠申報土地增值稅時提交的材料中，《土地及廠房轉讓合同》約定“合同土地使用權和土地上建筑物、構筑物及其附屬設施（包括水電設施及開戶）和其他附著物（包括數目）轉讓價款共計902.8萬元整。”《土地增值稅納稅申報表（三）》中填寫的轉讓房地產收入總額為8598095.24元。瀏陽湖釀酒廠向晨智公司開具的增值稅專用發票（發票號碼：01766335-01766343）“貨物或應稅勞務、服務名稱”均為“廠房土地整體轉讓”，價稅合計902.8萬元，與合同價款一致。

還查明，2020年6月3日，瀏陽市稅務局向瀏陽市價格認證中心作出《關于確認<價格認定結論書>效力的函》，要求該中心查明瀏陽湖釀酒廠在本案中提交的[2020]0011號《價格認定結論書》是否真實、合法。2020年6月5日，瀏陽市價格認證中心向瀏陽市稅務局發出復函，承認未收到瀏陽市稅務局出具的《瀏陽湖釀酒廠整體轉讓資產價格認定協助書》，未按規定的有關工作程序對瀏陽湖釀酒廠整體轉讓資產價格進行了認定，并決定撤回[2020]0011號《價格認定結論書》。

一審法院認為，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第十一條，土地增值稅由稅務機關征收。瀏陽市稅務局具有對瀏陽市轄區內企業實施稅務征收管理的法定職權。本案的爭議焦點為，瀏陽市稅務局依據瀏陽湖釀酒廠的轉讓土地及廠房行為作出征收土地增值稅稅款的行為是否正確。一、涉案征稅行為認定轉讓房地產收入總額正確。《土地增值稅暫行條例》第五條規定：“納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。”《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細則》）第五條規定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。”根據瀏陽湖釀酒廠提供的與晨智公司簽訂的土地及廠房轉讓合同，雙方約定的土地使用權和土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，包括水電設施及開戶和其他的附著物（包括樹木）轉讓價款共計9028000元整。《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定，適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。根據《納稅人轉讓不動產增值稅征稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016第14號）第三條第二款，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。瀏陽湖釀酒廠自2016年3月起登記為一般納稅人，在營改增之前取得土地，且系自建房屋，適用簡易計稅方法，因此確認轉讓房地產土地增值稅應稅收入為8598095.24元=9028000元÷（1+5%），與瀏陽湖釀酒廠執行事務合伙人劉建明簽字確認并加蓋公章的土地增值稅納稅申報表一致。二、涉案征稅行為扣除項目認定正確。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一款，取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。因此計算扣除項目（取得土地使用權所支付的金額），應當以取得土地使用權所實際“支付”的地價款為準，與獲取土地權證時間以及瀏陽市廣宇高科技農業有限公司（以下簡稱廣宇公司）向瀏陽湖釀酒廠轉讓土地時繳納的土地增值稅稅款無關。根據瀏陽湖釀酒廠在申報時提供的增值稅普通發票，廣宇公司向瀏陽湖釀酒廠出售土地，收取土地轉讓費價稅合計是160萬元。因此，認定“納稅人為取得土地使用權所支付的地價款”為160萬元整，與瀏陽湖釀酒廠執行事務合伙人劉建明簽字確認并加蓋公章的土地增值稅納稅申報表一致。三、涉案征稅行為扣除項目（舊房及建筑物的評估價格）認定正確。瀏陽湖釀酒廠出具的[2020]0011號《價格認定結論書》，現已被瀏陽市價格認證中心撤回，其評估依據明顯不足。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（四）項規定：“舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。”根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條之規定，房地產評估報告等相關資料，應當由瀏陽湖釀酒廠在辦理納稅申報時提供。湖南金鼎房地產價格評估有限公司（以下簡稱金鼎評估公司）出具的房地產評估報告，系受瀏陽湖釀酒廠的委托出具，且明確了扣除折舊率后的評估價格為1405559.16元，與瀏陽湖釀酒廠執行事務合伙人劉建明簽字確認并加蓋公章的土地增值稅納稅申報表一致。金鼎評估公司出具的《房地產估價報告》，評估內容完整，列出了對附屬設施的評估結果，明確了基礎設施建設費，包括城市主次干道及排水、供電、供氣、路燈、公共交通、環境衛生和園林綠化等項目的建設和維護，不存在對水電安裝及其他附屬物沒有進行價格評估的情形。因此以該報告的評估結果作為土地增值稅計算的依據，符合法律規定。四、涉案征稅行為增值稅稅款計算正確。瀏陽湖釀酒廠取得該土地有關合同在2006年簽訂，因民事糾紛導致土地權證于2016年辦理完畢。《土地增值稅暫行條例》第十條規定：“納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。”廣宇公司的土地增值稅納稅義務在2006年時即發生，廣宇公司在2016年辦理土地過戶時按照《瀏陽市現代農業園金鷹酒業招商項目合同書》約定的土地轉讓價格計算土地增值稅并不違反法律規定。瀏陽湖釀酒廠提交的《土地增值稅納稅申報表（三）》中列明，轉讓房地產收入總額為8598095.24元，扣除項目金額合計為3052815.54元，增值額為5545279.7元，增值額與扣除項目金額之比為181.64%。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十條第二款第（三）項，增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％，土地增值稅的稅額是增值額乘以50%，減去扣除項目金額的15%，因此轉讓行為應繳納土地增值稅稅額為5545279.70元×50%-3052815.54元×15%=2314717.52元。綜上，瀏陽市稅務局作出的征稅行為認定事實清楚，適用依據正確，符合法定程序。

長沙市稅務局收到瀏陽湖釀酒廠的復議申請后，因瀏陽湖釀酒廠提交的行政復議申請材料不齊全，長沙市稅務局于2020年3月16日向瀏陽湖釀酒廠郵寄《補正行政復議申請通知書》，并于2020年3月23日收到瀏陽湖釀酒廠郵寄的補正材料。2020年3月26日，長沙市稅務局決定自收到復議申請書之日起予以受理，并向瀏陽湖釀酒廠發出《受理復議通知書》，向瀏陽市稅務局發出《行政復議答復通知書》，并聽取了瀏陽湖釀酒廠的復議意見。2020年5月14日，長沙市稅務局作出[2020]2號《行政復議決定書》，維持了瀏陽市稅務局的征稅行為，并向雙方送達，其在查清案件事實的基礎上作出的復議決定符合法律規定。

綜上，瀏陽市稅務局作出的征稅行為事實清楚，適用法律、法規正確，程序合法、正當。長沙市稅務局作出的復議決定認定事實清楚，適用依據正確，程序正當。瀏陽湖釀酒廠提出的訴訟請求均無充分的事實和法律依據，一審法院不予采信。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條之規定，判決駁回瀏陽市瀏陽湖釀酒廠的訴訟請求。

上訴人瀏陽湖釀酒廠上訴稱：一、一審認定評估范圍不正確，造成計算價格錯誤。一審不尊重事實，認定評估值1405559元包含水電安裝及其他附屬物在內，屬認定事實錯誤。二、一審認定2016年土地使用權證過戶成交價為160萬元，屬適用法律錯誤。法院于2016年判決廣宇公司將土地使用權證過戶至上訴人名下，當時土地市場價為700萬元，被上訴人沒有按規定征土地增值稅，是按成交價160萬元征增值稅，共計征上訴人313.7萬元土地增值稅，屬行政亂作為。綜上請求：撤銷一審判決并支持上訴人一審訴訟請求。

被上訴人瀏陽市稅務局答辯稱：一、《房地產估價報告》具有相應的資質，且在報告中進行了說明，評估值包含了水電安裝及其他附屬設施，報告也進行了詳細的說明。二、上訴人獲取土地的對價為160萬元，符合土地增值稅計算的依據，且與上訴人執行事務合伙人劉建明簽字申報的一致，與獲取土地權證時間及轉讓時廣宇公司轉讓的土地增值稅稅費無關，上訴人系對合同法及物權法理解錯誤，請求駁回上訴，維持一審判決。

被上訴人長沙市稅務局答辯稱：一、《房地產估價報告》合法有效，應予采納，案涉估價報告是由上訴人在納稅申報時提交，且該報告對配電間、化學工作臺等附屬物以及自來水管、電纜線等水電設施進行了說明，已包括案涉土地上所有附屬設施和水電設施的評估價格。上訴人出具的[2020]0011號《價格認定結論書》屬于虛假、無效的評估報告，現已被瀏陽市價格認證中心撤回，其評估依據明顯不足。故上訴人的上訴理由不能成立。二、一審法院判決認定2016年案涉土地過戶土地使用權所支付的金額為160萬元，適用法律正確。綜上請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求。

當事人向原審法院提交的證據和依據已隨案移送本院。經審查，本院采信的證據和確認的事實與原審無異。

本院認為：瀏陽湖釀酒廠上訴主張一審認定評估范圍不正確，認定評估值1405559.16元包含水電安裝及其他附屬物在內，造成計算價格錯誤，屬認定事實錯誤。本案金鼎評估公司受瀏陽湖釀酒廠的委托出具房地產評估報告，該報告對配電間、化學工作臺等附屬物以及自來水管、電纜線等水電設施進行了說明，不存在對水電安裝及其他附屬物沒有進行價格評估的情形。因此，瀏陽市稅務局以該報告的評估結果作為土地增值稅計算的依據，符合法律規定；瀏陽湖釀酒廠的該項上訴主張理由不能成立，本院不予采信。瀏陽湖釀酒廠上訴主張涉案土地的過戶時間是2016年，應按照2016年土地價格進行評估，為700余萬元，而一審認定2016年土地使用權的成交價為160萬元，屬適用法律錯誤。《土地增值稅暫行條例》第十條規定：“納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。”依據上述規定，土地增值稅的納稅義務發生時間與合同簽訂時間相關，與土地過戶時間無關。根據瀏陽湖釀酒廠在申報時提供的增值稅普通發票，即廣宇公司向瀏陽湖釀酒廠出售土地時收取土地轉讓費價稅合計是160萬元，故一審判決認定本案“土地使用權所支付的金額”為160萬元并無不當。瀏陽湖釀酒廠的該項上訴主張理由不能成立，本院不予支持。長沙市稅務局收到瀏陽湖釀酒廠的復議申請后，其受理、調查、作出復議決定及送達均符合法律規定。綜上，瀏陽市稅務局作出的征稅行為及長沙市稅務局作出的復議決定事實清楚，適用法律、法規正確，程序合法、正當。一審判決認定事實清楚、適用法律法規正確，應予維持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案受理費50元，由上訴人瀏陽市瀏陽湖釀酒廠承擔。

本判決為終審判決。

審判長　　鄒劍鈞

審判員　　段衡輝

審判員　　吳樹兵

二〇二〇年十二月二十二日

法官助理曾詩堯

書記員彭鳳琴