房企虛增土地成本8762萬偷稅2873萬，因稅收違法行為超5年不予行政處罰

2022-05-07

國家稅務總局海南省稅務局第一稽查局公告

瓊稅一稽告〔2021〕54號

?？谂d瓊房地產開發有限公司(納稅人識別號：460100620061269):

因你公司不在稅務登記地址經營且無法聯系你公司相關人員，涉稅文書采用其他方式無法送達，根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第一百零六條規定，稅務處理決定書》（瓊稅一稽處〔2021〕10號）和《不予稅務行政處罰決定書》（瓊稅一稽不罰〔2021〕1號）公告送達，主要內容如下：。

我局依法對你公司1997年03月19日至2019年12月31日期間的涉稅情況進行了檢查，違法事實及處理決定如下：

一、違法事實

（一）土地增值稅

你公司1998年12月11日與瓊山市規劃土地管理局簽訂《國有土地使用權出讓合同（宗地出讓合同）》，取得譚文風圮水庫西側的宗地，土地面積1,299,634.00平方米，出讓金為每平方米3.81元，合同總額為4,951,605.54元。

你公司在2007年9月7日將上述土地全部轉讓給海南駿信實業有限公司，三宗土地面積共1,299,634.67平方米，轉讓價格為為每平方米45元, 共取得土地使用權轉讓收入58,483,559.00元。

你公司2007年9月25日通過提供虛假的瓊山府函〔2000〕174號文件給海口稅務局申報辦理土地轉讓過戶手續，進行虛假納稅申報，虛增土地成本87,620,000.00元。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人）應當依照本條例繳納土地增值稅。”、第三條“土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收?！薄⒌谒臈l“納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額?！薄⒌诹鶙l第一項及第四項“計算增值額的扣除項目:(一)取得土地使用權所支付的金額；(四)與轉讓房地產有關的稅金；”、第七條第四項“土地增值稅實行四級超率累進稅率:增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%?！?，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十條第二款第四項“計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，(四)增值額超過扣除項目金額200% 的，土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35% ” 的規定：

1.該公司轉讓〔瓊山籍國用（2001）字第21-0084號〕地塊，轉讓土地使用權面積217,995.00平方米，取得土地使用權轉讓金9,809,775.00元，支付土地使用權出讓金830,560.00元，繳納與轉讓土地有關的營業稅490,488.75元，城建稅及教育費附加49,048.88元，土地扣除金額合計1,370,097.63元，增值額8,439,677.38元，增值率為615.99 %，適用增值稅稅率60%，速算扣除系數35%，應繳納土地增值稅稅額4,584,272.26元，已繳0元，少繳土地增值稅4,584,272.26元。

2.你公司轉讓〔瓊山籍國用（2001）字第23-0001號〕地塊，轉讓土地使用權面積266,915.93平方米，取得土地使用權轉讓金12,011,216.00元，支付土地使用權出讓金1,016,949.00元，繳納與轉讓土地有關的營業稅600,560.80元，城建稅及教育費附加60,056.08元，土地扣除金額合計1,677,565.88元，增值額10,333,650.12元，增值率為615.99 %，適用增值稅稅率60%，速算扣除系數35%，應繳納土地增值稅稅額5,613,042.01元，已繳0元，少繳土地增值稅5,613,042.01元。

3.你公司轉讓〔瓊山籍國用（2001）字第21-0083號〕地塊，轉讓土地使用權面積814,723.74平方米，取得土地使用權轉讓金36,662,568.00元，支付土地使用權出讓金3,104,097.00元，繳納與轉讓土地有關的營業稅1,833,128.40元，城建稅及教育費附加183,312.84元，土地扣除金額合計5,120,538.24元，增值額31,542,029.76元，增值率為615.99 %，適用增值稅稅率60%，速算扣除系數35%，應繳納土地增值稅稅額17,133,029.47元，已繳0元，少繳土地增值稅17,133,029.47元。

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款的規定：你公司通過虛假納稅申報，導致少交土地增值稅合計27,330,343.74元，是偷稅行為。

（二）企業所得稅

你公司2007年9月7日簽訂合同，將上述土地全部轉讓給海南駿信實業有限公司，共取得土地使用權轉讓收入58,483,559.00元。你公司通過提供虛假的瓊山府函〔2000〕174號文件給?？诙悇站稚陥筠k理土地轉讓過戶手續，進行虛假納稅申報，虛增土地成本87,620,000.00元。

根據《中華人民共和國企業所得稅法》第一條、第六條“企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額”、《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》（國務院令第137號）第八條第二款“對下列納稅人，實行稅收優惠政策：（二）法律、行政法規和國務院有關規定給予減稅或者免稅的企業，依照規定執行?！?，《國務院關于鼓勵投資開發海南島的規定》（國發〔1988〕26號）第十二條“在海南島舉辦的企業（國家銀行和保險公司除外），從事生產、經營所得和其他所得，均按15%的稅率征收企業所得稅”，《國家稅務總局關于印發<核定征收企業所得稅暫行辦法>的通知》（國稅發〔2000〕38號）第二條第二款“納稅人具有下列情形之一的，應采取核定征收方式征收企業所得稅：只能準確核算收入總額，或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的；”、《海南省地方稅務局轉發國家稅務總局關于印發核定征收企業所得稅暫行辦法的通知》（瓊地稅發〔2000〕199號）第二條“……采取核定應稅所得率征收辦法征收企業所得稅的，其應稅所得率應按下表現定的標準執行……建筑安裝業、房地產開發業16%”規定，由于不能準確核算你公司的其所得稅成本，按規定對你公司企業所得稅進行核定征收。你公司經營范圍為房地產開發經營，你公司所屬建筑安裝業、房地產開發業應稅所得率16%，企業所得稅稅率15%。

你公司2007年轉讓三塊土地取得收入合計58,483,559.00元，應納企業所得稅1,403,605.42元，已繳納企業所得稅0元，少繳企業所得稅1,403,605.42元。（注：58,483,559.00*16%*15%）

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款的規定：你公司通過虛假納稅申報，造成少繳企業所得稅1,403,605.42元，是偷稅行為。

二、處理決定

（一）根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款、第五十二條第三款之規定：

依法追繳你公司少繳土地增值稅合計27,330,343.74元、企業所得稅1,403,605.42元，合計28,733,949.16元。

（二）根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條：“納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金?！钡囊幎?

對你公司少交的土地增值稅、企業所得稅，從滯納稅款之日起，按日加收萬分之五的滯納金，加收滯納金具體金額以“金稅三期”系統自動計算結果為準。

限你公司自接到本決定書之日起十五日內,到國家稅務總局?？谑卸悇站洲k稅服務廳將稅款和滯納金繳納入庫，并按照規定進行相關賬務調整。逾期未繳清的，我局將依照《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條之規定采取強制執行措施。

你公司若同我局在納稅上有爭議，必須先依照本決定的期限繳納稅款及滯納金或者提供相應的擔保，然后可自上述款項繳清或者提供相應擔保被稅務機關確認之日起六十日內依法向國家稅務總局海南省稅務局申請行政復議。

三、不予處罰決定

上述稅收違法行為已經超五年，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》第八十六條（注：違反稅收法律、行政法規應當給予行政處罰的行為，在五年內未被發現的，不再給予行政處罰）、《中華人民共和國行政處罰法》第二十七條第二款、第三十八條第一款第（二）項規定，現決定不予行政處罰。

如對本決定不服，可以自收到本決定書之日起六十日內依法向國家稅務總局海南省稅務局申請行政復議，或者自收到本決定書之日起六個月內依法直接向人民法院起訴。