臨近收房，每個(gè)人的心情都有點(diǎn)小激動(dòng)，每個(gè)人都特別關(guān)注收房攻略，尤其是房屋本身的一些東西，比如：房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量。
不過(guò)，今天我要跟大家分享的收房攻略，這個(gè)細(xì)節(jié)往往容易被忽略，但是這直接關(guān)系到你的錢(qián)袋子哦。

這個(gè)容易被忽略的收房攻略，就是契稅。

有人說(shuō)，契稅有什么大驚小怪的，我們?cè)缫呀?jīng)關(guān)注到了，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套住房，面積在90平米以下的，稅率1%；面積在90平米以上的，稅率1.5%。

購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積在90平米以下的，稅率1%；面積在90平米以上的，稅率2%。

關(guān)于稅率的問(wèn)題，當(dāng)然是老生常談，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2016]23號(hào)）應(yīng)該是家喻戶(hù)曉了。

然而今天，我們要跟大家分享和討論的不是契稅的稅率，而是契稅的計(jì)稅依據(jù)。
在營(yíng)改增以后，契稅的計(jì)稅依據(jù)變了，如果我們忽略了這個(gè)小細(xì)節(jié)，可能會(huì)多繳一兩千元的契稅呢。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）第一條規(guī)定，“計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。”
什么意思呢？
我們還是拿數(shù)字來(lái)說(shuō)吧。

李女士買(mǎi)了一套房，總價(jià)200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商開(kāi)具增值稅普通發(fā)票（如下圖1）注明金額1,834,862.39元，稅額165,137.61元，價(jià)稅合計(jì)2,000,000元。

圖1

這里有三個(gè)口徑是需要跟大家確認(rèn)一致的——

第一，價(jià)稅合計(jì)200萬(wàn)元為李女士應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商支付的購(gòu)房款金額；

第二，發(fā)票上注明的稅額165,137.61元為開(kāi)發(fā)商的增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額），不是李女士應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅，但是實(shí)際負(fù)稅人是李女士；
第三，發(fā)票上注明的金額1,834,862.39元為不含增值稅的成交價(jià)格，也就是李女士繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)。

如果李女士購(gòu)買(mǎi)的是首套房，然后面積在90平米以上，那么契稅的適用稅率為1.5%。

營(yíng)改增以前，契稅的計(jì)稅依據(jù)為價(jià)稅合計(jì)200萬(wàn)元，李女士應(yīng)當(dāng)繳納契稅30,000元（=2,000,000×1.5%）

營(yíng)改增以后，契稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的金額1,834,862.39元，李女士應(yīng)當(dāng)繳納契稅27,522.94元（=1,834,862.39×1.5%）
后者比前者少繳契稅2477.06元。

從理論上來(lái)講，這種由政策變化帶來(lái)的少繳契稅是順理成章的事情，是一件大快人心的惠民福利。

但是在實(shí)操中，我們要享受這項(xiàng)政策紅利，可能會(huì)多一道彎彎繞，這就是在收房環(huán)節(jié)，需要我們關(guān)注的細(xì)節(jié)。
細(xì)心的朋友會(huì)發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，我們跟開(kāi)發(fā)商簽完預(yù)售合同，支付款項(xiàng)后，并沒(méi)有拿到圖1講的增值稅發(fā)票，而是拿到如下圖2這樣的一張發(fā)票。

圖2

圖2發(fā)票和圖1發(fā)票的區(qū)別是，圖2發(fā)票金額欄為200萬(wàn)元，稅率欄為不征稅，稅額欄沒(méi)有金額。

如果我們拿著這樣一張發(fā)票向稅務(wù)局申報(bào)繳納契稅，那么我們的計(jì)稅依據(jù)就是200萬(wàn)元，將多繳契稅2477.06元。

開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)給我們開(kāi)具這樣一張發(fā)票呢？

這是因?yàn)椋诜可胁痪邆湓鲋刀惣{稅義務(wù)時(shí)間，稅務(wù)局允許開(kāi)發(fā)商先開(kāi)具不征稅的發(fā)票。

待到交房時(shí)點(diǎn)，即具備增值稅納稅義務(wù)時(shí)間了。這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人李女士重新開(kāi)具如圖1那樣注明稅額的發(fā)票。
也就是說(shuō)，在收房的時(shí)候，我們有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商重新開(kāi)具有稅點(diǎn)的發(fā)票，這樣申報(bào)契稅的時(shí)候，就不會(huì)稀里糊涂地多繳稅。
那么，開(kāi)發(fā)商重新開(kāi)具如圖1的發(fā)票，是否應(yīng)該收回如圖2的發(fā)票呢？
2019年7月24日福建省納稅人提問(wèn)——若房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段收到客戶(hù)房款時(shí)已開(kāi)具了不征稅/零稅率發(fā)票，后期納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)需換開(kāi)應(yīng)稅發(fā)票。請(qǐng)問(wèn)收回客戶(hù)手中原開(kāi)具的不征稅/零稅率發(fā)票后，是否一定需要對(duì)原開(kāi)具的不征稅/零稅率發(fā)票進(jìn)行紅沖？只收回不作紅沖處理是否可以？

福建稅務(wù)局12366呼叫中心答復(fù)：尊敬的納稅人您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢(xún)已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：根據(jù)您的描述，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售環(huán)節(jié)開(kāi)具不征稅的發(fā)票后，在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間開(kāi)具適用稅率的發(fā)票，原不征稅發(fā)票無(wú)需收回，也無(wú)需沖紅。上述回復(fù)僅供參考，具體以國(guó)家的相關(guān)政策規(guī)定為準(zhǔn)，感謝您的咨詢(xún)。希望我們的服務(wù)能為您提供幫助，感到滿(mǎn)意，順祝生活愉快！

各位小伙伴，收房攻略的這個(gè)小細(xì)節(jié)，你記住了嗎？