臨近收房，每個人的心情都有點小激動，每個人都特別關注收房攻略，尤其是房屋本身的一些東西，比如：房屋結構和質量。
不過，今天我要跟大家分享的收房攻略，這個細節往往容易被忽略，但是這直接關系到你的錢袋子哦。

這個容易被忽略的收房攻略，就是契稅。

有人說，契稅有什么大驚小怪的，我們早已經關注到了，個人購買首套住房，面積在90平米以下的，稅率1%；面積在90平米以上的，稅率1.5%。

購買家庭第二套改善性住房，面積在90平米以下的，稅率1%；面積在90平米以上的，稅率2%。

關于稅率的問題，當然是老生常談，《財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（財稅[2016]23號）應該是家喻戶曉了。

然而今天，我們要跟大家分享和討論的不是契稅的稅率，而是契稅的計稅依據。
在營改增以后，契稅的計稅依據變了，如果我們忽略了這個小細節，可能會多繳一兩千元的契稅呢。

根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）第一條規定，“計征契稅的成交價格不含增值稅。”
什么意思呢？
我們還是拿數字來說吧。

李女士買了一套房，總價200萬元，開發商開具增值稅普通發票（如下圖1）注明金額1,834,862.39元，稅額165,137.61元，價稅合計2,000,000元。

圖1

這里有三個口徑是需要跟大家確認一致的——

第一，價稅合計200萬元為李女士應當向開發商支付的購房款金額；

第二，發票上注明的稅額165,137.61元為開發商的增值稅（銷項稅額），不是李女士應當繳納的增值稅，但是實際負稅人是李女士；
第三，發票上注明的金額1,834,862.39元為不含增值稅的成交價格，也就是李女士繳納契稅的計稅依據。

如果李女士購買的是首套房，然后面積在90平米以上，那么契稅的適用稅率為1.5%。

營改增以前，契稅的計稅依據為價稅合計200萬元，李女士應當繳納契稅30,000元（=2,000,000×1.5%）

營改增以后，契稅的計稅依據為不含增值稅的金額1,834,862.39元，李女士應當繳納契稅27,522.94元（=1,834,862.39×1.5%）
后者比前者少繳契稅2477.06元。

從理論上來講，這種由政策變化帶來的少繳契稅是順理成章的事情，是一件大快人心的惠民福利。

但是在實操中，我們要享受這項政策紅利，可能會多一道彎彎繞，這就是在收房環節，需要我們關注的細節。
細心的朋友會發現，在購買期房時，我們跟開發商簽完預售合同，支付款項后，并沒有拿到圖1講的增值稅發票，而是拿到如下圖2這樣的一張發票。

圖2

圖2發票和圖1發票的區別是，圖2發票金額欄為200萬元，稅率欄為不征稅，稅額欄沒有金額。

如果我們拿著這樣一張發票向稅務局申報繳納契稅，那么我們的計稅依據就是200萬元，將多繳契稅2477.06元。

開發商為什么會給我們開具這樣一張發票呢？

這是因為，期房尚不具備增值稅納稅義務時間，稅務局允許開發商先開具不征稅的發票。

待到交房時點，即具備增值稅納稅義務時間了。這個時候，開發商應當向購房人李女士重新開具如圖1那樣注明稅額的發票。
也就是說，在收房的時候，我們有權利要求開發商重新開具有稅點的發票，這樣申報契稅的時候，就不會稀里糊涂地多繳稅。
那么，開發商重新開具如圖1的發票，是否應該收回如圖2的發票呢？
2019年7月24日福建省納稅人提問——若房地產企業在預售階段收到客戶房款時已開具了不征稅/零稅率發票，后期納稅義務發生時需換開應稅發票。請問收回客戶手中原開具的不征稅/零稅率發票后，是否一定需要對原開具的不征稅/零稅率發票進行紅沖？只收回不作紅沖處理是否可以？

福建稅務局12366呼叫中心答復：尊敬的納稅人您好！您提交的網上留言咨詢已收悉，現答復如下：根據您的描述，房地產企業在預售環節開具不征稅的發票后，在納稅義務發生時間開具適用稅率的發票，原不征稅發票無需收回，也無需沖紅。上述回復僅供參考，具體以國家的相關政策規定為準，感謝您的咨詢。希望我們的服務能為您提供幫助，感到滿意，順祝生活愉快！

各位小伙伴，收房攻略的這個小細節，你記住了嗎？