現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局公告2022年第2號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《公告》）解讀如下：

一、制定背景及目的

為加強(qiáng)土地增值稅清算管理，國(guó)家稅務(wù)總局先后出臺(tái)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)），其中國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定“各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法”，國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)規(guī)定“本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化”。為此，我們按照稅務(wù)總局要求，結(jié)合我區(qū)實(shí)際情況，制定了本公告。

土地增值稅管理復(fù)雜，清算申報(bào)、清算審核工作時(shí)間跨度長(zhǎng)，流程比較復(fù)雜，征納雙方互動(dòng)頻繁，通過制定《公告》，細(xì)化了清算申報(bào)、清算審核流程，進(jìn)一步明確征納雙方的職責(zé)，既規(guī)范了稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收?qǐng)?zhí)法，又促進(jìn)納稅遵從度的提高。

二、公告制定的依據(jù)

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第41號(hào)公布，第50號(hào)、53號(hào)修正）。

三、主要內(nèi)容

（一）關(guān)于項(xiàng)目管理

1.清算單位的界定。分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，這是基本原則。如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分期，需要根據(jù)各地房地產(chǎn)主管部門管理現(xiàn)狀，具體情況具體分析，所以《公告》規(guī)定“具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗(yàn)收等確定”。

2.項(xiàng)目日常管理。《公告》強(qiáng)化了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，結(jié)合國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)第六條規(guī)定的稅務(wù)機(jī)關(guān)項(xiàng)目管理內(nèi)容，對(duì)納稅人報(bào)送資料作出具體規(guī)定。明確主管稅務(wù)機(jī)關(guān)保持管理連續(xù)性，積極關(guān)注納稅人會(huì)計(jì)核算、督促納稅人按照要求合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

（二）關(guān)于“清算管理”工作模式

為確保土地增值稅清算。審核工作更加有效和規(guī)范統(tǒng)一，《公告》第十七條至第二十條明確各市（地、經(jīng)開區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集中本單位專業(yè)人才成立“清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)”，對(duì)清算項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，降低主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值稅清算審核執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

（三）關(guān)于成本費(fèi)用分?jǐn)偂?/strong>

《公告》第二十五條明確了多個(gè)清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用如何分?jǐn)偅磳?duì)按照稅收規(guī)定屬于可直接計(jì)入的扣除項(xiàng)目,應(yīng)直接計(jì)入清算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項(xiàng)目;對(duì)屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目,其中:取得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個(gè)清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)?其他共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目,按照建筑面積法(即其可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例)在多個(gè)清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)偂Ｃ鞔_了同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用如何分?jǐn)偅磳?duì)一個(gè)清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別計(jì)算增值額的,對(duì)其共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目,按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?nbsp;

（四）清算后尾盤管理

《公告》第七章就規(guī)范尾盤管理提出了要求，即土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。

四、公告的施行時(shí)間

本公告自發(fā)布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。