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包租婆們必看：這樣收租金更省稅！
2021-06-22
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來源：稅屋
甲公司在建的商鋪預計于2015年12月竣工， B公司看中了即將建成的這批商鋪，提出以年租金200萬元從2016年至2018年租用3年，甲和B雙方商談簽署租賃合同時，擬約定在2015年10月底之前將三年租金一次性支付給支付給甲公司，但租金優惠為580萬元，或者按年支付租金則每年仍為200萬元。
公司業務部門將草擬的租賃合同送至財務部征詢意見，稅務會計小王與資金會計老劉產生了兩種不同的看法。
小王表示反對提前收取租金，理由是：根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規定“企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現”。如果公司在2015年預收2016年的200萬元租金，將確認為2015年的企業所得稅計稅收入，繳納企業所得稅。但由于商鋪預計在年底才竣工，從2016年起才能計提折舊。如果確認為2015年的收入，由于無折舊可提，將造成有租賃收入而無成本費用扣除，多繳所得稅。據此認為按年支付（年租金200萬元）租金為好。
老劉則贊成一次性預收租金，認為：公司因建造商鋪耗資巨大，每月承擔的貸款利息不少，贊成在給予一定優惠條件后在2015年預收三年的租金，以償還銀行貸款、減少財務費用支出。
能否找到既盡早收取租金解決資金問題，又不多繳所得稅的辦法呢？
《中華人民共和國企業所得稅實施細則》第九條規定了“權責發生制”這項企業所得稅收入與扣除的一般原則，即“企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外?！钡谑艞l第二款又規定了租金收入特殊的確認收入時點：“租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現?！?/p>
此后，國家稅務總局《關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》第一條“關于租金收入確認問題”的第一款，也的確規定了“企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現”。但是，在這句話的后面，又接著規定“其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。”
之所以這樣規定，就是為了實現租金收入與相應的成本、費用扣除的配比，避免出現預收租金年度有收入無扣除，后續年度無收入卻需扣除的問題。對于國家稅務總局《關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》第一條“關于租金收入確認問題”的第一款，應理解為是對取得租金收入時兩種不同情形的企業所得稅稅務處理規定：租賃合同約定的租賃期沒有跨年，或者雖然跨年度但約定分別在每個租賃年度內支付租金的，按合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現；租賃合同約定的租賃期跨年度，且租金提前一次性支付的，出租方可將提前收取的租金分期均勻計入相關租賃年度的收入。當然，該項規定賦予了企業對于預收的跨年度租金，“可”在合同約定年度一次性計入當年收入或者在租賃期內分期計入相關年度收入的選擇權利。特別是上市公司等企業，還需遵循會計準則等規定。
綜上，甲公司完全可以充分利用企業所得稅政策對確認租賃收入的特殊時點規定，在租賃雙方自愿的前提下，在簽署租賃合同時約定提前預收租金，既能達到盡早收回資金減輕缺乏資金的壓力，降低財務費用，并且不會存在預收租金年度有收入無扣除而多繳稅的稅收風險。
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