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合作建房進行營業(yè)稅籌劃案例
2021-06-07
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來源：稅屋
所謂合作建房，就是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）的規(guī)定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式，兩種方式中又因具體情況的不同產生了不同的納稅義務。
在這種情況下，納稅人只要認真籌劃，就會取得很好的效果。
國家稅務總局《關于中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題的批復》[國稅函發(fā)（1994）644號]規(guī)定，國內企業(yè)將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房，雙方成立合作公司，領取營業(yè)執(zhí)照，中方將土地使用權轉移到合作公司，外方負責興建商品房的一切資金并負責商品房在境外銷售，雙方采取分建筑面積，分銷售收入，提取固定利潤等分配形式，并對上述經營活動中涉及的轉讓土地使用權的行為如何計征營業(yè)稅問題，要求予以明確。經研究，現(xiàn)批復如下：
（1）關于中外雙方合作建房的征稅問題
中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅” 的規(guī)定，因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。
同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅。
（2）關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題
外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。
（3）對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業(yè)稅
【案例】
深圳桂園實業(yè)發(fā)展公司、深圳黃強電子有限公司兩企業(yè)合作建房，深圳桂園實業(yè)發(fā)展公司提供土地使用權，深圳黃強電子有限公司提供資金。深圳桂園實業(yè)發(fā)展公司、深圳黃強電子有限公司兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經有關部門評估，該建筑物價值1000萬元，于是，深圳桂園實業(yè)發(fā)展公司、深圳黃強電子有限公司各分得500萬元的房屋。
【籌劃分析】
根據上述《通知》的規(guī)定，深圳桂園實業(yè)發(fā)展公司通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應繳納營業(yè)稅的義務。
此時其轉讓土地使用權的營業(yè)額為500萬元，深圳桂園實業(yè)發(fā)展公司應納的營業(yè)稅為：
500萬元×5％＝25萬元。若深圳桂園實業(yè)發(fā)展公司進行稅收籌劃，則可以不繳納營業(yè)稅。
【操作方法】
具體操作過程如下：
深圳桂園實業(yè)發(fā)展公司以土地使用權、深圳黃強電子有限公司企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。
現(xiàn)行營業(yè)稅法規(guī)定：以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承提投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。由于深圳桂園實業(yè)發(fā)展公司向企業(yè)投入的土地使用權是無形資產，因此，無須繳納營業(yè)稅。
【籌劃結果】
僅此一項，深圳桂園實業(yè)發(fā)展公司就少繳了25萬元的稅款，從而取得了很好的籌劃效果。
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