根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號，國家稅務(wù)總局公告2024年第10號修改）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》（國家稅務(wù)總局公告2024年第10號）等規(guī)定，現(xiàn)就我省土地增值稅的預(yù)征、核定征收及征管期限等事項公告如下：

一、土地增值稅的預(yù)征

（一）納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算前取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（以下簡稱轉(zhuǎn)讓收入）的，應(yīng)當(dāng)先按照土地增值稅預(yù)征率按月預(yù)繳土地增值稅，待符合清算條件時再進行清算并結(jié)清稅款。

（二）住宅土地增值稅預(yù)征率為1%，其中保障性住房土地增值稅預(yù)征率為零；其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率為2.5%。保障性住房按照城市人民政府認(rèn)定的范圍確定。

二、土地增值稅的核定征收

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅依法核定征收的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照下列順序和方法處理：

1.對轉(zhuǎn)讓收入核算不準(zhǔn)確的，依次按照本項目同一年度銷售的同類型房地產(chǎn)的平均價格、開發(fā)該項目的納稅人同一年度銷售同一縣（市、區(qū)）同類型房地產(chǎn)的平均價格、參照同一年度同一縣（市、區(qū)）同類型房地產(chǎn)的平均價格等方法核定相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓收入。

2.對部分扣除項目核算不準(zhǔn)確的，依次按照當(dāng)?shù)亟ò苍靸r扣除標(biāo)準(zhǔn)、參照周邊地區(qū)建安造價扣除標(biāo)準(zhǔn)、采取其他合理方法測算扣除金額等方法核定相應(yīng)的扣除項目。

3.在確定轉(zhuǎn)讓收入后，對扣除憑證大量缺失、成本費用核算混亂的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同類型房地產(chǎn)測算稅負(fù)率，并以測算稅負(fù)率與5%兩者孰高的原則確定各類型房地產(chǎn)的核定征收率。

（二）對納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，一般不得核定征收土地增值稅。因納稅人未按規(guī)定提供有關(guān)資料等原因依法確需核定征收的，應(yīng)當(dāng)按照下列順序和方法處理：

1.根據(jù)納稅人取得國有土地使用權(quán)的合同及款項支付憑據(jù)、契稅完稅憑證等相關(guān)資料核定扣除項目，并據(jù)此計算土地增值稅應(yīng)納稅額。

2.參照國有土地基準(zhǔn)地價以及同時期、同地段、同類型國有土地使用權(quán)歷史成交價等測算稅負(fù)率，并以測算稅負(fù)率與10%兩者孰高的原則確定核定征收率。

（三）對個人（包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓存量非住宅依法核定征收的，核定征收率為5%。

三、土地增值稅的征管期限及相關(guān)事項

（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的30日內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)首次報送《土地增值稅項目登記表》。

（二）納稅人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)項目首次取得轉(zhuǎn)讓收入之日起，根據(jù)該項目首次取得轉(zhuǎn)讓收入之日至辦理土地增值稅清算申報上月末的每月房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況，在次月納稅申報期限內(nèi)更新填報《土地增值稅項目登記表》，并申報預(yù)繳土地增值稅。

（三）稅務(wù)機關(guān)收到納稅人土地增值稅清算申報資料后，應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)決定是否受理。對不符合清算條件的，不予受理；對符合清算條件且資料完備的，予以受理；對符合清算條件但資料不齊全的，應(yīng)當(dāng)一次性告知納稅人在30日內(nèi)補齊資料。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)前述不同情形，向納稅人出具相應(yīng)的《稅務(wù)事項通知書》。

（四）稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理納稅人土地增值稅清算申報之日起90日內(nèi)出具清算審核結(jié)論。情況復(fù)雜需要延期的，經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局局長批準(zhǔn)，可以延長不超過90日；到期后需要繼續(xù)延期的，經(jīng)上一級稅務(wù)局局長批準(zhǔn)，可以再延長不超過90日。發(fā)生不可抗力或因清算所需賬簿資料被有關(guān)部門控制等原因無法正常清算的，可以中止清算并報設(shè)區(qū)市稅務(wù)局備案。中止清算的原因消失后應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)清算，中止期間不計入清算期限。對清算審核結(jié)論和延期、中止清算事項，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人出具相應(yīng)的《稅務(wù)事項通知書》。

（五）納稅人自行申報土地增值稅清算結(jié)果為補稅的，應(yīng)在納稅申報期限內(nèi)先按照申報數(shù)額繳納稅款，后續(xù)再根據(jù)稅務(wù)機關(guān)清算審核結(jié)論進行結(jié)算。納稅人自行申報土地增值稅清算結(jié)果為退稅的，在稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論后進行結(jié)算。

（六）稅務(wù)機關(guān)根據(jù)清算審核結(jié)論中應(yīng)當(dāng)補繳土地增值稅或者應(yīng)當(dāng)退還土地增值稅的稅額確定補退稅期限。清算審核結(jié)論為應(yīng)當(dāng)補繳土地增值稅的，稅額不滿3000萬元的，納稅人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)繳清稅款；稅額在3000萬元至1億元的，納稅人應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)繳清稅款；稅額超過1億元的，納稅人應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)繳清稅款。清算審核結(jié)論為應(yīng)當(dāng)退還土地增值稅的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)在納稅人收到清算審核結(jié)論之日起30日內(nèi)辦理退稅手續(xù)。

本公告自2025年3月1日起施行。《全文廢止或部分條款廢止的稅務(wù)規(guī)范性文件目錄》（附件）所列稅務(wù)規(guī)范性文件或條款同時廢止。本公告施行前稅務(wù)機關(guān)已受理納稅人土地增值稅清算申報，但是尚未出具清算審核結(jié)論的，適用本公告相關(guān)規(guī)定；已出具清算審核結(jié)論的，不再調(diào)整。

特此公告。

附件：全文廢止或部分條款廢止的稅務(wù)規(guī)范性文件目錄.doc

                                                                                                                                                國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局

                                                                                                                                                          2025年1月24日

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