作業成本法在房地產企業應用問題?

2022-10-09

房地產營業稅
稅收籌劃一，概述，稅收在允許的范圍內通過法律，通過投資，管理，會計及其他經濟活動，一系列的預先安排，以利用該國的納稅人稅收法規規定所有的技術差異，包括稅收優惠，包括減稅和允許使用的稅務規定，從而達到盡可能減少稅收負擔或遞延納稅的目的，從而使納稅人獲得最大的經濟效益。之前在房地產項目的稅收進行規劃，有必要了解當前房地產稅的立法整體。一個房地產項目從招投標，開發，建設，銷售（轉讓）過程主要涉及以下稅收：企業所得稅，營業稅，城市維護建設稅及教育費附加，土地增值稅，房產稅，城鎮土地使用稅，城市房地產稅，印花稅，契稅等，對應于暫行條例及其實施細則和財政，稅務部門的通知，審批等各項稅收法規和規章。因此，稅收籌劃必須與公司自身行為的國家稅收政策的充分了解的基礎上結合起來。稅收籌劃可分為子行業類別，分稅種，開展經營活動三個類別按計劃。房地產項目從商務活動以及不同稅種的稅收籌劃進行區分。

二，稅收籌劃

房地產的土地使用權轉讓業務已經出售給房地產過程中需要完成與其他公司交易的發生，如房地產基金按照企業貸款，合作開發，投資入股等日常業務活動;而房地產企業需要在日常業務中，企業重組架構，如成立項目公司，銷售公司，分立或合并。在日常業務過程中，都涉及到稅收問題，使用的業務活動方式不同，稅負沒有帶來相同的，因此合法合理節稅可以通過科學合理的方式來實現操作，減輕企業稅收負擔的效果：

1，通過不同形式的投資稅收籌劃

根據現行稅法規定，投資收益，稅后項目和經營收入及所涉及的利率是不同的，而且會產生同樣的稅不同情況相應的投資收益。所以出了節稅的追求，可以根據收入的不同性質實現稅收籌劃的相互轉換效應利益。例如，A公司有閑置資金，希望和一個房地產開發B公司進行合作，300萬作為什么樣的合作是非常特別的方式，畢竟，在這種合作將直接合作的收入對公司的未來所做的方式一對稅收活動產生決定性的影響。公司可以采取三種主要的方式與B公司進行合作：首先是3,000,000乙公司的直接貢獻與房地產開發合作;二是通過金融機構把錢借給3,000,000乙公司涉足房地產開發;第三種方式是采取參與房地產開發投資的股份。假設一年后，該公司退出了房地產開發項目，與B公司，股份現金600,000咨詢。在第一種方法中，600,000所得稅法作為造福工程收入。由于A公司出的錢，他們的收入沒有評估任何費用，占公司60萬元，房地產公司，相當于將自己轉讓給B公司，360萬元轉讓價款的一部分，合作開發元。房地產轉讓需要繳納營業稅金及附加銷售，企業所得稅收入。營業稅金及附加這為19.8萬美元的企業所得稅132700元，稅后收入269300元。按照第二種方法，假設某公司通過金融機構貸款300萬B公司，利率為5％。一年后，該公司還回收600000美元利息收入，財政部門應繳納營業稅及附加33000元，187100元企業所得稅，稅后利潤379900元。在第三種情況下，完成銷售的房地產回來股利600,000之后。出于同樣的A，B兩公司稅率，該公司不需要補稅稅后利潤60萬，A公司收到60萬元的經濟效益。從以上三個投資看第三稅負最輕，但采取的經營風險，而B是不負責的債券。第一與第二相比，第一筆投資的稅收負擔較重，但是A公司直接參與房地產開發項目，獲得發展經驗。在實踐中，由于營業收入，利息收入，股息銷售對方的性質收入和收入，企業可以結合自身企業的實際情況，確定實際經營需要投資，以減輕稅收負擔。

2，合作建房的稅收籌劃

根據OFTHE規定文件[1995] 156號：該合作建房是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作建房行為。如果A公司擁有的土地，但相對稀缺的資金，而B資企業，但沒有土地，然后雙方來了，到合作建房，應該采取什么樣的合作是合理的？按照國稅發[1995] 156號文件，合作建設的房屋可以分為兩種方式：一種是純粹的“以物易物”，可以分為兩大類，一小群具有土地所有權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了房屋的部分所有權，在這種情況下，當事人按照“轉讓無形資產”標題下的子標題征收營業稅，其他的“土地使用權轉讓” “銷售不動產”征收營業稅;有一小群的土地使用權，以換取置業租金成本，在這種情況下，一方面通過“服務 - 租賃業”征收營業稅，其他按“銷售不動產”關稅征收營業稅。還有一種合作的方式，以黨的土地使用權，另一方提供資金合作伙伴關系，成立了合資公司。成立合資企業這樣的合作方式，劃分為三種情況銷售的集合，表示：（a）如果雙方采取建立風險共擔，利潤共享的分配，按照營業稅“無形資產投資入股的房子土地參與被投資公司的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅“的規定使用由合資企業提供了正確的方向，為投資股，其不征收營業稅;只對合資企業出售取得的收入按銷售不動產稅的房屋;一方的利潤，如果采取的銷售傭金的方式一定比例參與分配，或提取固定利潤建立在（2）的房子之后不征收營業稅，土地使用兩種份額，沒有銷售稅被指投資在股不征營業稅的行為，它會屬于合資，固定利潤或按“轉讓無形資產銷售收入按比例提取的收入得到當時黨的行為，土地使用權的轉讓“征稅;根據“商品房銷售”關稅征收營業稅，而銷售收入的合資企業所有的房屋（iii）如房屋建造的房子按一定比例，那么這樣的商業行為，也是分配后，雙方并不構成簡稱無形資產投資入股營業稅，共享不征收營業稅的行為風險，因此，第一個合資企業的土地出讓方向，根據由實施細則第十屆“轉讓無形資產”征稅，其營業額25批準的法規。因此，合資公司的房子后，分配給B，如果他們的銷售，然后按“商品房銷售”稅。另一個“就一些具體問題土地增值稅的通知”（財稅[1995] 48號），房地產投資，合資，投資，聯營一方土地股份（房地產）價格按照財政部，國家投資稅務總局或作為聯營條件，房地產投資轉移，關聯公司，暫免征收土地增值稅。投資，合資和再轉讓上述房產，土地增值稅應征收。因此，A和B公司建立了合資公司使用，并共擔風險，共享利潤，就無法支付高昂的營業稅的5％可以從土地增值稅豁免。當然，總的風險，這意味著一個公司想采取一些商業風險。

三，根據房地產企業的稅收籌劃

在一般應繳納稅款，房地產企業需要繳納所得稅，營業稅，城市維護建設稅和教育費附加，土地增值稅，房產稅，城鎮土地使用稅，城市房地產稅，印花稅，契稅等。稅收籌劃的基礎上稅，主要是通過稅收減免，稅收模糊性，選擇性，規定，如稅收籌劃數，還可以通過稅基，稅率，避稅節稅方法。減免稅規定所有稅款有規定的在各種稅收暫行條例單行線，這里就不重復了。房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅和企業所得稅，而5％的營業稅以及附加的教育和城市建設的基礎上，基于額外征收銷售業務，因而不節稅空間。下一步，主要從企業所得稅，土地增值稅先簡單介紹一下兩稅稅收籌劃。

1，企業所得稅稅收籌劃

根據“中國人民的企業所得稅暫行條例共和國”的企業或組織的規定，應當支付其生產，經營收入在我國獨立經濟核算的實踐和其他收入的企業所得稅。因此，房地產企業取得房地產開發及其他業務活動的收益，征收企業所得稅，但國外投資，包括股息，利息，租金，轉讓各類資產，特許權使用費所得也。目前，國內房地產企業的企業所得稅為33％。

企業所得稅稅收籌劃通過稅收籌劃利用稅收優惠政策，例如，可以選擇享受優惠的產業稅收減免，選擇注冊享受優惠的稅收減免，稅收籌劃也可以通過納稅人，如構造設立子公司享受優惠稅率。由于子公司是獨立的法人實體，如果盈利，其利潤不能并入母公司的利潤，應視為單獨的獨立納稅人繳納企業所得稅。當在低稅率的子公司所在地，子公司可以少繳企業所得稅，使公司整體稅負較低。然而，使用分支，那么它無法實現上述計劃的結果，因為分支機構不是獨立的法人實體，可以被納入母公司的利潤繳納企業所得稅，而不管稅負低的位置，不能增加或減少公司的整體稅負。

現行企業所得稅調整的房地產法律法規的“所得稅暫行條例”及其實施細則，“企業所得稅稅前扣除”等適合各類商務法律，法規，特別適用對于房地產企業的稅收是根據2006年1月1日開始國稅發實施[2006] 31號，“國家稅務總局關于房地產開發業務的企業所得稅問題的通知”，于2003年發行，國稅發[2003] 83號“國家稅務總局國家在有關通知房地產開發企業所得稅問題”同時廢止。由于國稅發[2006] 31號是2006年1月1日開始，所以強調了關于文件的內容。

（一）與文件[2003] 83號相比，國稅發[2006] 31號文件作出了兩項調整：一是預售收入有望營業利潤率有望稅毛利率;其次，根據產品開發項目區的性質將發展為經濟適用房和非經濟適用房，并提供保障性住房項目預售稅收收入預計將不低于3％的毛利率;在單獨預售稅收確定不同地區的非經濟適用房項目，預計毛利率，其中，省會城市和城市的不低于20％，城市和郊區的獨立規劃，在城市地級市和不低于15％，不大于其他區域少10％的郊區。

（2）新的房地產開發企業確實發生的廣告費，業務宣傳費及招待費稅前扣除作出新的規定。

國稅發[2006] 31號規定：廣告，業務宣傳費和新成立的第一個制造銷售產品收入的發展發生前，可結轉至以后年度房地產開發企業業務招待費，但沒有超過三年。轉移到稅前利息開支，發生了新的要求凈借款問題。國稅發[2006] 31號規定，企業的發展獲得貸款，只要他們從金融機構證明文件發出后，其所屬企業發展公司轉向使用由借款人支付的利息，允許稅務扣除的有關規定。

（c）條規定的成本，扣除費用及稅前會計原則。

公共配套設施費，前期工程費，基礎設施費，建筑安裝工程費，間接成本，如主要成本項目的發展，國稅發[2006] 31號規定了它的會計原則和稅前扣除。

（4）增加了防止資本弱化規定和相關交易。

規定OFTHE文[2006] 31號，根據借給全資，利息須支付全資稅前扣除;依法借給比全資附屬公司以外及相關企業借入資金的50％的部分，其注冊資本的金額（包括50％），可以通過計算出同期相同標準的基準貸款利率在金融機構中扣除;超過部分注冊資本的50％，利息支付負擔的超出部分，不得扣除。

（e）要求完成標準的產品開發。

國稅發[2006] 31號規定，凡符合下列條件之一者，視為已完成開發的產品：第一，他們已經報告已完成的房地產管理部門在產品（成本對象）的開發;第二個已投入使用（成本對象）產品的開發;三是已取得產權登記證明的初始開發產品（成本對象）。

（六）新成立的房地產公司進行了限制稅收減免。國稅發[2006] 31號規定，房地產開發企業不得享受新的稅收優惠政策做生意，并為銷售房地產開發產品（包括代理銷售）為主的企業做企業不得享受新稅收優惠。

2，土地增值稅的稅收籌劃

根據“土地增值稅人民中華民國”的規定，建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人擁有的土地使用權，土地增值稅應繳納土地增值稅。該稅是針對房地產市場的特別稅，因此就更有必要對進入土地增值稅的稅收籌劃。

（一）按照稅務規劃進行土地增值稅土地增值稅

稅范圍：國有土地使用權，建筑物及其附著物的行為地面上的轉移，不包括非轉讓土地使用權，財產權利的行為。所以，就像在應該屬于勞動大廈行為行為的產生房地產，勞動收入的性質是收入，不屬于土地增值稅征稅的范圍。房地產開發企業可以使用這個建筑的方式來確定最終用戶在開發的早期階段，定向開發的實施，減輕稅收負擔，以達到避免銷售主體的發展，土地增值稅的目的。

（二）使用土地，稅收籌劃增值稅起征點

土地增值稅門檻是：？納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過20％扣除項目金額，免征土地增值稅。關系有了這個規定，納稅人在普通標準住宅出售建筑應被視為帶來附加收益增加價值而放棄增加稅負，與特許權的門檻，否則率大于閾值略高帶來的損失。

1。如果納稅人享受門檻的交易。建在一些商業地產開發銷售公司，除了銷售稅和城市以外的其他所有允許扣除的100量，當X，相應的營業稅金及附加的這些商品住宅銷售價格為如下：（5％的營業稅，城市維護建設稅，3％教育附加費的7％）5.5％X，那么它遵循所有允許扣除的金額：100 +5.5％十，根據相關門檻該企業享受的最高價格門檻如下：X = 1.2×（100 10 5.5％倍），解決了上述方程表明，此時的最高價為128.48，允許扣除的107.0 7（100 +5.5量％×128.48）。

2，如果納稅人提高售價。當該值低于20％的稅率，而應適用略高“增值率低于50％的部分，稅率為30％”的規定。如果這個時候的售價為128.48 + Y由于加薪y的價格，相應的銷售稅金及附加和扣除項目金額，應允許提高5.5％，然后允許扣除添加如下的數量和價值：允許扣除金額= 107.07 +5.5％Y，增加值= 128.48 + Y-（107.07 +5.5％Y），從而簡化了增值的計算方法如下后：94.5％是21.41，所以應付土地增值稅為：30％×（ 94.5％Y 21.41），如果企業的效益聲稱提價多增加是由于通過閾值和新的稅收突破，他們必須：Y> 30％×（94.5％Y 21.41），即是y > 8.86。也就是說，如果你想通過提高價格，以獲得更多的收益，就必須使比137.3 4（128.48 +8.86）更高的價格。

通過分析這兩種情況：當納稅義務人，除了所有準予扣除項目金額100以外銷售稅金及附加項目，其銷售的房地產轉讓時，將價格定在128.48是納稅人可以享受得到的最高價格門檻。在這個價格水平，閾值可以享受他們獲得更大利益的照顧。如果價格低于這個數字，雖然能夠享受門檻照顧，但只能獲得較低的收入;在價格上有任何增加，則必須使價格高于137.34較高，否則，帶來的提價收入會更高的價格不足以彌補增加的稅收負擔。

（三）通過增加扣除項目金額進行稅收籌劃

土地增值稅是按增值金額和扣除的比例來計算的增加值按照適用稅率征收尺寸逐行計算，增值率越大越高適用于支付更多的稅收的稅率。增值率=增值/扣除項目，因此適當加大分母，即扣除可以降低增值率較低的稅率，以減輕稅負的效果。

減稅允許納稅人扣除收入包括五個部分轉讓金額：收購支付的土地使用權;房地產開發成本;房地產開發成本;隨著房地產稅的轉移相關聯;部其他扣減，主要從事允許扣除的納稅人取得土地使用權，并支付開發成本的20％和金額房地產開發融資的。在利息費用的計算其中房地產開發成本，“土地增值稅實施細則”做了明確的規定，房地產企業可以選擇適當的標準利息扣除的稅收籌劃。利息支出那里的稅法可以通過計算房地產項目轉讓進行評估，并提供金融機構證明的，允許扣除，但在類似的計算同期商業銀行的金額不得超過最高貸款利率。其他房地產開發費用，土地使用權少于5％，支付房地產開發及計算扣除的費用金額;凡分攤利息費用無法計算，或無法通過房地產開發項目轉讓提供金融機構，房地產開發成本的證明取得的土地使用權少于10％，支付的金額和計算出的房地產開發成本而扣除。房地產企業可以據此選擇：如果企業預計利息成本較高，房地產開發項目主要依靠債務融資，利息開支的比例較高，利息可以計算分攤并提供金融機構證明，扣除;相反，主要依靠股權融資，有望降低利息費用，則不能計算利息應評估，所以你可以扣除的房地產開發，更經濟有利于實現企業價值最大化。

總之，不是通過虛假稅收籌劃成本，虛假費用，違反稅收法律，法規采取的政策手段的方式來逃稅。稅收籌劃是逃稅不同，逃稅是合法性的最明顯的特征，這是我們目前的稅制不通過精心策劃經營活動和財務活動違反的前提下，不違法的方式在法律規范，盡量滿足規定稅法規定的條件，以減輕稅負，提高企業利潤的目的。

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