國家稅務總局海南省稅務局第一稽查局公告

瓊稅一稽告〔2022〕81號

武***旅業開發有限公司:（納稅人識別號：BD46******134，法定代表人: 邢**）

因你公司不在稅務登記地址經營且無法聯系你公司相關人員，涉稅文書采用其他方式無法送達，根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第一百零六條規定，現將《稅務處理決定書》（瓊稅一稽處〔2022〕50號）公告送達，你公司見本公告后可自行到我局領取紙質件。若不來領取，自公告之日起滿30日，即視為送達。《稅務處理決定書》內容詳見本公告附件。

特此公告。

國家稅務總局海南省稅務局第一稽查局

2022年5月24日

國家稅務總局海南省稅務局第一稽查局稅務處理決定書

瓊稅一稽處〔2022〕50號

武***旅業開發有限公司（統一社會信用代碼：BD46*******4）：

我局于2021年12月28日至2022年4月15日對你公司2019年1月1日至2019年12月31日期間涉稅情況進行了檢查，違法事實及處理決定如下： 

一、違法事實

你公司于2009年7月22日與海南歐*房地產開發有限公司（以下簡稱歐*公司）簽訂《土地使用權轉讓合同書》，轉讓位于瓊海市博*萬泉河口海濱旅游區的177.6畝土地[土地證號：海國用（2002）第1239號]，約定交易標的物的成交價款為106,560,000.00元。依據國家稅務總局瓊海市稅務局出具的調查報告，該宗土地轉讓過戶檔案注明你公司與歐*公司申報的土地轉讓面積為118400平方米，土地轉讓合同價格為106,560,000.00元，瓊海市稅務局以評估價格108,454,400.00元作為計稅價格，你公司以108,454,400.00元為依據計算申報繳納稅款。你公司已申報繳納營業稅5,422,720.00元，城市維護建設稅271,136.00元，教育費附加162,681.60元，企業所得稅3,253,632.00元，土地增值稅11,439,227.84元，印花稅54,227.20元。

根據國家稅務總局瓊海市稅務局推送案源所附海南省第一中級人民法院作出的民事判決書[（2020）瓊96民初461號]、司法建議書及合同等相關資料顯示情況如下：《土地使用權轉讓合同書》簽訂同日，你公司與歐*公司另行簽署一份《備忘錄》，備忘錄中雙方明確土地使用權轉讓最終結算成交總額為194,726,330.00元，此總成交價包括《咨詢顧問服務協議》中的59,389,440.00元。2009年08月14日歐*公司與第三人海南博*旅業有限公司（以下簡稱“博*旅業公司”）又簽訂一份《咨詢顧問服務協議》，約定咨詢顧問費用59,389,440.00元。海南省第一中級人民法院于2020年11月27日作出（2020）瓊96民初461號民事判決：“原告（歐*公司）、被告（武*公司）以及第三人（博*旅業公司）將59,389,440.00元土地使用權轉讓款作為咨詢服務費，違背真實交易，判決確認原告歐*公司支付的名為咨詢服務費59,389,440.00元屬于歐*公司與武*公司的土地使用權轉讓款。”，上述《土地使用權轉讓合同書》、《備忘錄》、《咨詢顧問服務協議》簽訂后，歐*公司共支付費用195,806,330.00元，具體明細如下：1.向你公司先后支付土地轉讓款128,771,030.80元；2.向瓊海市財政局及瓊海市農稅局等部門繳納稅費合計6,565,859.20元；3.向《咨詢顧問服務協議》指定的賬戶合計支付59,389,440.00元;4.向你公司支付因遲延付款產生的違約金1,080,000.00元。你公司未就《備忘錄》中約定最終結算成交總額194,726,330.00元及違約金1,080,000.00元如實申報繳納營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅。

二、處理決定及依據

（一）追繳稅款

1.營業稅

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》(中華人民共和國國務院令540號)第一條“在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。”、第二條第一款“營業稅的稅目、稅率，依照本條例所附的《營業稅稅目稅率表》執行。（營業稅稅目稅率表：三、金融保險業為5%）”、第四條“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=營業額×稅率”、第五條“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用……”、第十二條“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。”、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局2008年第52號令）第十三條“條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費……”、第二十四條“條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天”、《財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第三條第三款“單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業額中征收營業稅。”的規定，根據《海南省第一中級人民法院民事判決書》[（2020）瓊96民初461號]可知，2009年8月26日，武*公司為歐*公司辦理了177.6畝土地使用權變更，再根據雙方所簽訂的《土地使用權轉讓合同書》第六條第四條“未付土地款在甲方變更土地使用權證完成后30日內，在甲方向乙方移交土地使用權證及資料交接清單的同時一次性付清。”的之規定，你公司轉讓給歐*公司的177.6畝土地使用權取得的收入應補繳2009年9月營業稅4,313,596.50元，2009年12月營業稅13,500.00元。

2.城市維護建設稅

根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發〔1985〕19號）第二條“凡繳納消費稅、增值稅、營業稅的單位和個人，都是城市維護建設稅的納稅義務人，都應當依照本條例的規定繳納城市維護建設稅”、第三條“城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，分別與消費稅、增值稅、營業稅同時繳納”、第四條第二款“城市維護建設稅稅率如下：納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%。”的規定，你公司應補繳2009年9月城市維護建設稅215,679.83元，2009年12月城市維護建設稅675.00元。

3.教育費附加

根據《征收教育費附加的暫行規定》第二條“凡繳納消費稅、增值稅、營業稅的單位和個人，除按照《國務院關于籌措農村學校辦學經費的通知》（國發〔1984〕174號文）的規定，繳納農村教育事業費附加的單位外，都應當依照本規定繳納教育費附加”，第三條“教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計稅依據，教育費附加率為3%，分別與增值稅、營業稅、消費稅同時繳納。”的規定，你公司應補繳2009年9月教育費附加129,407.90元，2009年12月教育費附加405.00元。

4. 土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。”、第三條“土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。”、第四條“納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。”、第六條第一項及第四項“計算增值額的扣除項目:(一)取得土地使用權所支付的金額；(四)與轉讓房地產有關的稅金；”、第七條第二項“土地增值稅實行四級超率累進稅率: 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。”、第五條“納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。”、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第五條“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。”、第七條第五項“與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。”、第十條第二款第二項“計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下:（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%”、《海南省財政廳 海南省地方稅務局轉發財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（瓊財稅〔2006〕1123號）第五條“關于土地增值稅的納稅義務發生時間問題：納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物，應在收訖轉讓收入款項或取得索取轉讓收入款項憑據后的次月的10日內申報繳納或預繳土地增值稅。”、《海南省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的通知》（瓊地稅發〔2004〕122號）第五條第二項第一款“關于扣除項目確認問題：(二)納稅人財務制度不健全，無法真實準確核算收入和成本費用的，稅務機關可按下列規定確認其扣除項目金額1.土地費和房地產開發成本(即《實施細則》第七條規定(一)、(二)兩項合計金額)，由各市縣地稅局根據當地實際情況，在銷售收入的50%至70%的幅度內給予扣除，并報省地稅局備案。”及《瓊海地方稅務局關于土地增值稅核定征收扣除項目金額的問題的通知》（瓊海地稅發〔2008〕101號）第三條第一項“關于非從事房地產開發納稅人轉讓土地使用權的扣除項目金額確定的問題：1、單位和個人轉讓其2004年1月1日以前取得的土地使用權，凡不能提供取得土地使用權合法有效憑證的，在核定征收其土地增值稅時，按轉讓土地使用權所取得銷售收入的60%給予扣除。”的規定，你公司應補繳2009年10月屬期土地增值稅9,213,687.81元。

5.企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》第六條第三項及第九項“企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（三）轉讓財產收入；(九)其他收入。”、《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）第十六條“企業所得稅法第六條第(三)項所稱轉讓財產收入，是指企業轉讓固定資產、生物資產、無形資產、股權、債權等財產取得的收入。”、第二十二條“企業所得稅法第六條第(九)項所稱其他收入，是指企業取得的除企業所得稅法第六條第(一)項至第(八)項規定的收入外的其他收入，包括企業資產溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應收款項、債務重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。”、《國家稅務總局關于印發〈企業所得稅核定征收辦法（試行）〉的通知》（國稅發〔2008〕30號）所發布的《企業所得稅核定征收辦法(試行)》第三條第一款第五項“納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業所得稅：(五)發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的”、第四條第一項“稅務機關應根據納稅人具體情況，對核定征收企業所得稅的納稅人，核定應稅所得率或者核定應納所得稅額。具有下列情形之一的，核定其應稅所得率：(一)能正確核算(查實)收入總額，但不能正確核算(查實)成本費用總額的”、第六條“采用應稅所得率方式核定征收企業所得稅的，應納所得稅額計算公式如下：應納所得稅額=應納稅所得額×適用稅率；應納稅所得額=應稅收入額×應稅所得率”、《海南省國家稅務局 海南省地方稅務局轉發國家稅務總局關于調整核定征收企業所得稅應稅所得率的通知》（瓊國稅發〔2007〕215號）附表“《應稅所得率表》中房地產開發業其他市縣（含洋浦）的應稅所得率為15%”及《國務院關于實施企業所得稅過渡優惠政策的通知》國發〔2007〕39號第一條“企業按照原稅收法律、行政法規和具有行政法規效力文件規定享受的企業所得稅優惠政策，按以下辦法實施過渡：自2008年1月1日起，原享受低稅率優惠政策的企業，在新稅法施行后5年內逐步過渡到法定稅率。其中：享受企業所得稅15%稅率的企業，2008年按18%稅率執行，2009年按20%稅率執行”的規定，你公司應補繳2009年企業所得稅2,596,257.90元。

6.印花稅

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令第11號）第一條“在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例規定繳納印花稅。”、第二條“下列憑證為應納稅憑證：2.產權轉移書據”、第三條“納稅人根據應納稅憑證的性質，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執行。應納稅額不足一角的，免納印花稅。應納稅額在一角以上的，其稅額尾數不滿五分的不計，滿五分的按一角計算繳納。”、第七條“應納稅憑證應當于書立或者領受時貼花。”、第九條“已貼花的憑證，修改后所載金額增加的，其增加部分應當補貼印花稅票。”及《印花稅稅目稅率表》“產權轉移書據”按所載金額的0.5‰貼花的規定，你公司應補繳2009年8月31日印花稅43,135.97元。

綜上，你公司應補營業稅4,327,096.50元、城市維護建設稅216,354.83元、教育費附加129,812.90元、土地增值稅9,213,687.81元、企業所得稅2,596,257.90元、印花稅43,135.97元，稅費合計16,526,345.91元、其中稅款16,396,533.01元。

（二）加收滯納金

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條“納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金”、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第七十五條“稅收征管法第三十二條規定的加收滯納金的起止時間，為法律、行政法規規定或者稅務機關依照法律、行政法規的規定確定的稅款繳納期限屆滿次日起至納稅人、扣繳義務人實際繳納或者解繳稅款之日止”之規定，對你公司上述應補繳的增值稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅從滯納稅款之日起至繳納稅款之日止，按日加收萬分之五的滯納金。

限你公司自收到本決定書之日起十五日內到國家稅務總局瓊海市稅務局將上述稅費及滯納金繳納入庫，并按照規定進行相關賬務調整。逾期未繳清的，將依照《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規定強制執行。

    你單位若同我局在納稅上有爭議，必須先依照本決定的期限繳納稅費及滯納金或者提供相應的擔保，然后可自上述款項繳清或者提供相應擔保被稅務機關確認之日起六十日內依法向國家稅務總局海南省稅務局申請行政復議。

國家稅務總局海南省稅務局第一稽查局

               2022年 5月18日

來源：國家稅務總局海南省稅務局官網

點評：

本案是一起通過拆分收入、訂立多份合同、轉換輸入性智能手段偷逃稅款的案例。在本案中，涉案的納稅人在轉讓土地使用權的過程中，在《土地使用權轉讓合同書》外又簽訂了一份《咨詢顧問服務協議》，同時根據法院的判決來看，整個土地使用權的價款實際上涵蓋了上述兩份合同的價款，但是企業在申報土地使用權轉讓所得以及土地增值稅時，只是依據《土地使用權轉讓合同書》進行納稅申報，降低了自己的稅負。

由于涉及到土地使用權、房產等重大資產的交易、處置，且相應的稅費較重，過高的稅負水平會對企業的運營有著重大影響，因此企業在土地使用權轉讓上經常會采取一些降低稅負的手段，極易引發偷逃稅的風險。企業應充分考慮資金成本、稅務風險、稅收征管及稅負水平等因素，保證交易合法合規，杜絕通過隱匿收入、陰陽合同等違法方式降低稅負，希望以上內容可以幫到大家。