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個人房屋出租給企業(yè)需要怎么交稅？
2022-05-24
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個人房屋出租需要怎么交稅？
先看看下面的幾個例子：
例一：
聽說小B 在XX小學(xué)附近的住房租出去了，租給了李大媽，李大媽用那房子來給自己的小孫子上學(xué)時住，一個月2500元，小B最近在忙著了解這件事的涉稅事宜......
我們來看一下，根據(jù)稅法規(guī)定，就小B出租自有住房給個人自住用會涉及到哪些稅種，分別按哪個稅率交稅呢？
首先，小B和李大媽會簽訂房屋租賃合同，約定房屋押金、租期、租金以及雙方的責(zé)任和義務(wù)，李大媽在簽訂合同有權(quán)要求查看房屋權(quán)屬證明文件，比如房產(chǎn)證，土地證，或者租賃協(xié)議（如果小B是二房東的話），房屋租賃合同的簽訂就會涉及到印花稅。
印花稅屬于行為稅，簡單說來就是發(fā)生相對應(yīng)的行為才會產(chǎn)生納稅義務(wù)，比如簽訂購銷合同、技術(shù)合同、財產(chǎn)租賃合同......等等13類經(jīng)濟(jì)行為。
房屋租賃合同屬于印花稅的征稅稅目。對應(yīng)的稅率是1‰，如果合同載定的金額為2500元，那么小B每月應(yīng)繳印花稅：
2500*1‰=2.5（元）
但是，根據(jù)（財稅【2008】24號）文件規(guī)定：自2008年3月1日起，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
其次，自2016年5月1日起營改增后，經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)由繳納營業(yè)稅變更為繳納增值稅，個人出租住房應(yīng)按5%的征收率減按1.5%計算。
如果合同載定的是含增值稅金額，需要把增值稅先剔除：2500/（1+5%）=2380.95，小B該繳納的增值稅為：2380.95*1.5%=35.71（元）如果合同載定的是不含增值稅金額，小B該繳納的增值稅為：2500*1.5%=37.5（元）
以增值稅為計稅基礎(chǔ)的一稅兩費（城市建設(shè)維護(hù)稅7%、教育費附加3%、地方教育費附加2%）分別為：35.71*(7%+3%+2%)=4.29（元）或者37.5*(7%+3%+2%)=4.5（元）
再次，因為出租住房這件事情給小B帶來了現(xiàn)金收入，對于這種情況，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，是需要繳納個人所得稅的，財產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率，自2001年1月1日起暫按10%的稅率征收個人所得稅。具體計算如下：合同載定金額含增值稅，同樣需要剔除增值稅：2380.95*10%=238.10（元）合同載定金額不含增值稅：2500*10%=250（元）
最后，小B
因為出租自有住房產(chǎn)生了房產(chǎn)稅納稅義務(wù)，需要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅計稅依據(jù)有兩種：從價計征和從租計征，在這個例子中采用從租計征的方式，同時，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自2008年3月1日起，對于個人出租住房不區(qū)分用途，均按4%的稅率征收房產(chǎn)稅：合同載定金額含增值稅，同樣需要剔除增值稅：2380.95*4%=95.24
（元）合同載定金額不含增值稅：2500*4%=100
（元）
所以，小B出租自己的住房給李大媽自己住所需要交的稅分別如下：印花稅：免征增值稅：35.71或37.5一稅兩費：4.29或者4.5個人所得稅：238.10或250房產(chǎn)稅：95.24或100元
總計：373.34或392元
如果小B把自己的住房出租給吳大哥辦公司做辦公場地用，又該怎么交稅呢？
首先，小B和吳大哥首先需要簽訂租賃合同，約定各自的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)（財稅【2008】24號）文件規(guī)定：自2008年3月1日起，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。所以，小B不需要繳納印花稅，那么問題來了，吳大哥的公司是否需要繳納印花稅呢？
其次，因為2016年5月1日起營改增后，租賃經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)由繳納營業(yè)稅變更為繳納增值稅，個人出租住房應(yīng)按5%的征收率減按1.5%計算。如果合同載定的是含增值稅金額，需要把增值稅先剔除：2500/（1+5%）=2380.95，小B該繳納的增值稅為：2380.95*1.5%=35.71（元）如果合同載定的是不含增值稅金額，小B該繳納的增值稅為：2500*1.5%=37.5（元）
以增值稅為計稅基礎(chǔ)的一稅兩費（城市建設(shè)維護(hù)稅7%、教育費附加3%、地方教育費附加2%）分別為：35.71*(7%+3%+2%)=4.29（元）或者37.5*(7%+3%+2%)=4.5（元）
再次，因為出租住房這件事情給小B帶來了現(xiàn)金收入，對于這種情況，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，是需要繳納個人所得稅的，財產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率，自2001年1月1日起暫按10%的稅率征收個人所得稅。具體計算如下：合同載定金額含增值稅，同樣需要剔除增值稅：（2380.95-800）*10%=158.1（元）合同載定金額不含增值稅：（2500-800）*10%=170（元）
最后，小B因為出租自有住房產(chǎn)生了房產(chǎn)稅納稅義務(wù)，需要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅計稅依據(jù)有兩種：從價計征和從租計征，在這個例子中采用從租計征的方式，同時，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自2008年3月1日起，對于個人出租住房不區(qū)分用途，均按4%的稅率征收房產(chǎn)稅：合同載定金額含增值稅，同樣需要剔除增值稅：2380.95*4%=95.24（元）合同載定金額不含增值稅：2500*4%=100（元）
所以，小B出租自己的住房給吳大哥辦公司開展業(yè)務(wù)需要交的稅分別如下：
印花稅：免征增值稅：35.71或37.5一稅兩費：4.29或者4.5個人所得稅：158.10或170房產(chǎn)稅：95.24或100元總計：293.34或312元
糾錯：例一中財產(chǎn)租賃收入因不滿4000元/次，應(yīng)扣減除費用800元，相對應(yīng)的計算過程同本例中個人所得稅計算一致。
從以上兩個例子中可以看出，個人住宅租賃，不論租賃給誰，住宅所有人所要繳納的稅種和稅款是一致的。?
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