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裁判規則
1. 第28條和第29條的適用關系
《執行異議和復議規定》第28條規定了不動產買受人排除金錢債權執行的權利，第29條規定了消費者購房人排除金錢債權執行的權利，兩者是一般和特殊的關系，某種情況下會出現競合，故案外人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房請求排除強制執行的，可以選擇適用第28條或者第29條規定。
裁判要旨：在指導案例156號王某某訴徐某某、北京市金陛房地產發展有限責任公司案外人執行異議之訴案【（2016）最高法民申254號】中，最高人民法院認為：《異議復議規定》第二十八條適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的情形。而第二十九條則適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議的情形。
上述兩條文雖然適用于不同的情形，但是如果被執行人為房地產開發企業，且被執行的不動產為登記于其名下的商品房，同時符合了“登記在被執行人名下的不動產”與“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”兩種情形，則《異議復議規定》第二十八條與第二十九條適用上產生競合。案外人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房請求排除強制執行的，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條規定；案外人主張適用第二十八條規定的，人民法院應予審查。
本案一審判決經審理認為王某某符合《異議復議規定》第二十八條規定的情形，具有能夠排除執行的權利，而二審判決則認為現有證據難以確定王巖巖符合《異議復議規定》第二十九條的規定，沒有審查其是否符合《異議復議規定》第二十八條規定的情形，就直接駁回了王某某的訴訟請求，適用法律確有錯誤。
2. 第28條和第29條的適用前提
《執行異議和復議規定》第28條和第29條的適用前提均為買受人和被執行人之間具有真實的不動產買賣關系，若兩者之間簽訂購房合同的真實目的系擔保債權實現或變相實現債權，則買受人不享有物權期待權，無權排除法院對不動產的強制執行。
裁判規則一：案外人與被執行人之間并非真實的房屋買賣關系，而是讓與擔保關系，故案外人不是真正購房人，無權排除法院對不動產的強制執行。
在吳某某、四川省蜀通建設集團有限責任公司再審審查與審判監督民事裁定書【（2020）最高法民申5847號】中，法院認為：在簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》時，集洲房開公司與吳某某之間的真實意思并非以轉移房屋所有權為目的，而是通過訂立房屋買賣合同確保集洲房開公司能夠全部返還購房款、違約金及違約滯納金，在集洲房開公司不能履行還款義務時，吳某某以取得房屋所有權受償。
吳某某與集洲房開公司之間的權利義務關系符合非典型擔保的法律特征......《交房協議》仍系履行非典型擔保的具體安排，集洲房開公司依據《交房協議》移交案涉房屋并未改變《商品房買賣合同》及《補充協議》的非典型擔保性質......綜上，原審判決認定吳某某與集洲房開公司之間并非真實的房屋買賣關系，并無不當。吳某某不是真實的購房人，不屬于法律、司法解釋所保護的能夠排除強制執行的權利人。
裁判規則二：案外人訂立房屋買賣合同系變相實現其債權，故案外人不屬于物權期待權利益的保護對象，無權排除法院對案涉房屋的強制執行。
在王某某與上海信盛置業有限公司案外人執行異議之訴民事二審案件民事判決書【（2021）滬01民終7255號 】中，法院認為：涉案房屋買賣合同約定價款57萬元，王某某主張該購房款以其子王某1、李某1等多人代付精英置業的企業稅費抵頂。
《執行異議復議規定》第29條規定系商品房買受人基于真實的不動產買賣關系，符合法定情形下，即使沒有辦理過戶登記手續，其對房屋享有物之交付的債權優先于其他債權。代付稅費行為系代付人與應付人之間形成借貸關系，買受人以其債權抵扣購房款，以抵債為目的簽訂的買賣合同，實則系變相實現其債權利益，抵債受讓人不屬于物權期待利益的保護對象，抵債受讓人的債權利益也并不優先于其他債權，故不能排除人民法院對涉案房屋的強制執行。
3. 第28條和第29條適用的不同要件
① 第28條適用的要件
對于不動產的合法占有，應理解為對不動產的管理和支配，包括但不限于取得房屋的鑰匙、辦理物業入住手續以及與承租人進行交接等。
裁判規則：買賣雙方于法院查封之前將房屋買賣情況告知承租人并完成房屋租金的交接，買受人已對房屋進行了管理和支配，應認定其已合法占有案涉房屋。
在趙某某與蔡某某等申請執行人執行異議之訴民事一審案件民事判決書【（2021）滬0115民初21008號】中，法院認為：……在房屋查封前，買賣雙方將房屋買賣情況告知承租人，并就房屋租金進行交接，可以認定買受人已對系爭房屋合法占有。對房屋的合法占有，應理解為對房屋的管理和支配。本案中，在系爭房屋租約未到期的情況下，案外人應某代蔡某某接受房屋承租人支付的租金，可以視為已經對房屋進行管理和支配，構成對房屋的合法占有。
法院認定買受人對未辦理過戶登記存有過錯一般基于三個原因：買受人對他人權利障礙的忽略、對購房政策限制的忽略以及怠于行使登記權利。而當原設定于案涉房屋之上的權利障礙被消除且買受人積極行使登記權利，案涉房屋系因法院司法查封而無法過戶登記，買受人對未辦理過戶登記沒有過錯，得對抗法院對不動產的執行。
裁判規則一：買受人明知動遷房尚處限制交易期仍訂立買賣合同，應認定因其自身未辦理過戶登記手續，應承擔房屋在該期限內被強制執行的風險。
在趙某某與陳某某案外人執行異議之訴民事二審案件民事判決書【（2022）滬01民終1392號】中，法院認為：趙某某與秦某、秦某某簽訂買賣合同，約定趙某某向秦某、秦某某購買案涉房屋，該合同系雙方真實的意思表示，人民法院生效判決也確認買賣合同關系有效，但雙方并未辦理產權過戶手續。
究其原因，在于案涉房屋系為動遷安置房屋，其上市交易及產權變更存在限制交易期，相關政策對于買賣雙方來說屬于明知或者應知，則買賣雙方對于限制交易期限內案涉房屋存在被法院強制執行的風險亦具有相應的預見能力，但雙方仍簽訂買賣合同，并部分履行了買賣合同，相應的交易風險亦應由當事人承擔。
裁判規則二：涉案商鋪具備過戶登記條件，而買受人怠于行使權利，應認定因其自身未辦理過戶登記，無權排除法院對商鋪的強制執行。
在郭某、左某某與漣水縣漢邦置業有限公司、張某某申請執行人執行異議之訴二審民事判決書【（2020）滬02民終11426號】中，法院認為：本案焦點為是否因兩上訴人的自身原因導致系爭商鋪至今未辦理產權過戶登記。系爭商鋪自2013年辦理房屋產權證后已具備了過戶的條件。
而直至一審法院查封該商鋪，兩上訴人仍未辦理過戶手續。期間，兩上訴人與漢邦公司就天橋問題進行協商時，既未要求該公司辦理系爭商鋪的過戶登記手續，也未向不動產登記部門提交過戶申請。即便因漢邦公司欠稅導致無法開具購房款發票，兩上訴人也未通過法律途徑要求漢邦公司繼續履行購房合同，故其行為屬怠于行使權利。據此，系爭商鋪至今未辦理過戶登記系因兩上訴人自身原因導致，其對該商鋪主張的物權期待權不足以排除一審法院的執行。
裁判規則三：被執行人已滌除原設定于案涉房屋上的抵押，且買賣雙方已遞交過戶登記申請，后因房屋被查封而未辦理過戶登記，應認定非因買受人的原因未辦理過戶登記。
在洪某某與曹某某案外人執行異議之訴民事一審案件民事判決書【（2021）滬0115民初26364號】中，法院認為：原告洪某某在本院對案涉房屋查封之前與所有權人即第三人茆某某、劉某簽訂了合法有效的書面買賣合同，并支付了全部價款，第三人亦按約定除了原設定在案涉房屋上的抵押，雙方進行房屋交接后原告已經合法占有案涉房屋至今。原告與第三人共同向房地產登記部門遞交了變更登記申請，通過審核，在等待繳納稅款并領證過程中被本院司法查封，故造成未辦理過戶登記的原因不在于原告。綜上，本案中原告買受案涉房屋的情形符合上述法律規定，其訴請依法應當得到支持。
② 第29條的適用要件
第29條系為保護個人消費者的居住權而設置，因此買受人購買房屋應用于居住，房屋性質無論是單純居住房抑或商住房，只要具備居住功能，即視為“用于居住”，且在被執行房屋所在地，買受人名下沒有其他用于居住的房屋或者雖有其他居住房，但尚不能滿足居住需要，其對案涉房屋的權利仍可排除法院的執行，此仍符合29條的立法精神。
裁判規則一：購房合同訂立于查封之前，買受人已付清房款、占有案涉房屋，且個人不動產登記查詢記錄顯示買受人名下無其他用于居住的房屋，應認定足以排除對房屋的執行。
在曹某某與上海天歌置業有限公司、蔡某某案外人執行異議之訴一審民事判決書【（2021）滬0112民初18844號】中，法院認為：原告在本院查封涉案房屋之前已經簽訂了合法有效的書面合同，且原告已付清房款1750800元。結合原告在本案中提供的日常生活繳費憑證及裝修憑證亦印證了原告在法院查封前即已合法占有該房屋的事實。
此外，原告還提交了個人不動產登記查詢記錄，顯示原告名下并無其他用于居住的房屋。綜上，原告主張的訴訟請求，已經滿足了法律規定的條件，其主張要求排除對涉案房屋的執行，于法有據，本院予以支持。
裁判規則二：買受人名下雖有其他用于居住的房屋，但是尚不能滿足基本生活需要，故其對案涉房屋的權利可以排除強制執行。
在安信信托股份有限公司與成都中強實業有限公司其他執行裁定書【（2021）滬74執異8號】中，法院認為：馬某與中強公司于本院查封涉案房屋之前已簽訂了房屋買賣合同，支付的房款超過了房款總價的百分之五十。雖然馬某名下在成都市已擁有了一套居住用房，但該房屋面積較小，目前馬某一家五口均在該房屋內居住，購買涉案房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要，可以理解為符合第二十九條規定的精神。
裁判規則：雖然案外人購買案涉房屋時違反商品房限購政策，但是其符合第29條規定的三項要件，應認定其可以排除法院對案涉房屋的強制執行。
在中民居佳信息技術有限公司與黃某某申請執行人執行異議之訴民事一審案件民事判決書【（2021）滬0106民初18784號】中，一審法院認為：黃某某在法院查封系爭房屋之前與產權人簽訂了合法有效的書面買賣合同，也按照房屋買賣合同約定支付了價款。系爭房屋系黃某某購買用于居住，且是其唯一住房。雖然黃某某在購買房屋時尚不符合上海市關于購買系爭房屋設定的限購條件，但根據黃某某提供的證據可以證明，其對系爭房屋享有的物權期待權符合法律規定的排除執行的情形，且訴訟期間黃某某已符合上海市規定的房屋過戶登記條件，故黃某某對系爭房屋享有的權利能夠排除執行，法院應予支持。
二審亦認為：黃某某已證明其滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定的三項條件，故黃某某對系爭房屋享有物權期待權，足以排除法院對系爭房屋的執行。中民公司認為黃某某自簽訂買賣合同至法院查封系爭房屋時均不具備購房資格，故應自擔合同風險，沒有法律依據，本院不予采納。
然而，也有相反觀點認為：購房合同訂立于預查封之后，且案外人購買案涉房屋違反商品房限購政策，應認定其對該房屋不具有物權期待權，不足以對抗申請執行人的金錢債權。
在肖某、重慶建工集團股份有限公司等案外人執行異議之訴民事二審民事判決書【（2021）最高法民終1298號】中，法院認為：肖某與海南美龍公司簽訂案涉購房合同是在海南高院預查封案涉房屋之后。肖某屬于非海南省戶籍居民，其在購買案涉房屋時不符合海南省限購政策的規定。
《九民紀要》第126條指出，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1、2條的規定是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，須嚴格把握條件，避免擴大范圍。一般認為，第29條所涉物權期待權是指，執行案外人對案涉房屋雖不享有《物權法》意義上的物權（所有權），但因具備了物權的實質性要素，依法可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為《物權法》意義上的物權（所有權）。
經查，肖某在購買案涉房屋時系明知其不符合海南省商品房限購政策，根據海南省的商品房限購政策，肖某無法辦理案涉房屋的網簽手續，亦不能依據案涉購房合同以及對該合同的履行，通過辦理過戶登記獲得案涉房屋的物權。肖某關于其對案涉房屋權利的合理期待應予保護的主張，本院不予支持。
4. 第28條和第29條的對抗效力
第29條的保護對象是商品房消費者，基于對商品房消費者居住利益和生存利益的保護，其對商品房享有的物權期待權優先于建設工程價款優先受償權和抵押權，并當然優先于普通金錢債權。而第28條的保護對象為一般不動產買受人，其對不動產的物權期待權無法對抗建設工程價款優先受償權和抵押權，僅能對抗普通金錢債權。
裁判規則一：案外人所購房屋類型為商鋪且用于出租，其并非消費者購房人，無權對抗建設工程優先受償權人。
在潘某某與浙江省東陽第三建筑工程有限公司案外人執行異議之訴一審民事判決書【（2020）滬0114民初1937號】中，法院認為：原告在本院查封之前已經簽訂書面買賣合同。第29條是為了保護消費者的居住權而設置的，消費者購房應是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經營。本案中，經查詢涉案房產的不動產登記薄，其土地用途為商業，房屋類型為店鋪。
另根據原告自己陳述，其將涉案房產出租多年。所購房屋性質應作為判斷的“客觀標準”，為此，根據涉案房產登記性質及實際使用情況，不能證明涉案房產是用于居住的商品房，原告不是消費者購房人，而應為經營者購房人。......綜上，因原告不具有消費者購房人的身份，故原告不符合第29條規定的情形，原告不享有對涉案房產的物權期待權，無法對抗被告的建設工程優先受償權，其要求停止對涉案房產的執行并解除查封的訴訟請求，本院不予支持。
裁判規則二：一般購房人所購商鋪不屬于消費者生存權的保護范疇，其對商鋪不具有物權期待權，無法對抗抵押權人，故無權排除法院對商鋪的強制執行。
在紅嶺創投電子商務股份有限公司、吳某某等申請執行人執行異議之訴民事判決書【（2021）最高法民再189號】中，法院認為：吳某某、鄺某某所購標的物為永秀國際小區A棟一層01商鋪，具有鮮明的投資屬性，不屬于消費者生存權的保護范疇，不能參照適用第29條之規定。第28條規定了一般房屋買受人可以對抗執行的情形，但該類情形并不具有優先于抵押權的生存權至上的價值基礎。
一般不動產買受人即便符合第28條的規定，也不能對抗抵押權人，其只能對抗普通債權人。平安銀行是執行標的物的登記抵押權人，紅嶺公司是實際抵押權人，案涉定安縣他項（2014）第105號土地他項權利證明書、房建定城鎮字第×號在建工程抵押登記證仍然有效，吳某某、鄺某某作為一般購房人，其取得的不是物權期待權，本質是債權，并不優先于抵押權。故案外人對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。
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實務經驗總結
1. 《執行異議和復議規定》第28條和第29條的比較分析
相同之處：
不同之處：
保護對象的范圍不同，第28條針對無過錯的一般買受人，而第29條針對商品房消費者，即只限于一手房買賣。
案外人異議指向的標的物不同，第28條針對所有類型的不動產，而第29條針對房地產經營者開發的商品房。
保護條件不同，第28條要求買受人合法占有不動產、支付全部價款以及對未辦理過戶登記沒有過錯；而第29條不要求買受人占有房屋、交付全部價款以及主觀上無過錯，僅要求房屋具有居住功能、買受人名下無其他用于居住的房屋，且買受人交付50%以上的購房款。
產生的對抗效力不同，買受人符合第28條規定的要件僅能對抗普通金錢債權，無法對抗建設工程價款優先受償權和抵押權；而第29條基于對消費者生存利益的考量，能對抗建設工程價款優先受償權和抵押權。
2. 對于作為案外人的買受人而言
對于登記在被執行人名下的不動產，案外人應舉證證明其對該不動產享有足以排除強制執行的民事權益，才能對抗法院對不動產的執行。
當案外人是商品房消費者時，若其符合《執行異議和復議規定》第29條規定的三個要件，基于對其生存和居住利益之考量，其對案涉商品房所享有的權利優先于建設工程優先受償權和抵押權，并當然優先于普通債權，其可據此排除法院對該商品房的強制執行。具體而言：
① 案外人應舉證證明在法院查封之前已簽訂合法有效的商品房買賣合同，其中一是案外人和被執行人之間應具有真實的商品房買賣關系；二是商品房買賣合同應作廣義認定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同；三是未進行網簽備案不影響商品房買賣合同的效力。
② 案外人應提供日常生活繳費賬單、物業費發票等證明所購商品房系用于自己居住，并提供個人不動產登記信息查詢記錄等證據證明其名下無其他用于居住的房屋。
另外，對第29條構成要件的判斷應遵循保護案外人居住利益的價值取向并結合具體個案進行認定，因此即使案外人名下有其他用于居住的房屋，但是尚不能滿足其基本居住需要的，基于對其生存、居住利益的保護，其對案涉房屋的權利仍可排除法院的強制執行。
③ 案外人應提供銀行轉賬憑證、房地產開發企業出具的購房款發票、購房款收據等證明其支付的房款超過合同約定總價的50%。
而當案外人是商品房消費者之外的一般不動產買受人時，若其符合《執行異議和復議規定》第28條規定的四個要件，其對不動產的權利僅優先于普通債權，并可據此排除法院對不動產的強制執行。具體而言：
① 案外人應舉證在查封之前已訂立合法有效的不動產買賣合同，不動產的類型包括但不限于商品房、商鋪等。
② 案外人應提供日常生活繳費憑證、裝修憑證、物品票據、物業管理部門出具的入住證明等證據證明其合法占有使用該不動產，且該證據須反映案外人占有不動產的時間早于不動產被查封的時間。
③ 案外人應提供前述銀行轉賬憑證等證據證明其支付的房款符合28條的規定。
④ 為了避免法院將未辦理過戶登記認定為系案外人自身原因所致，一在不動產具備過戶登記條件后，案外人應積極行權，催告被執行人為其辦理過戶登記手續；二案外人應避免在動遷房限制交易期內訂立購房合同或明知所購房產已設立抵押，存在無法辦理過戶登記手續的風險，而訂立房屋買賣合同。
特殊情況下，當同時符合“登記在被執行人名下的不動產”與“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”兩種情形，則《異議復議規定》第28條與第29條在適用上產生競合，案外人可以結合案件實際情況，綜合分析適用條件，選擇更加有利于自己的條款積極維護權利。
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