有些人想知道疫情防控期間房屋買賣合同糾紛有哪些問題？下面小編來帶大家了解一下疫情防控期間房屋買賣合同糾紛有哪些問題。

1、因疫情影響，購房人延遲支付房款是否可以免除違約責(zé)任？

答復(fù)：疫情防控措施一般不會影響金錢債務(wù)的履行，原則上購房人不能因疫情防控措施而免除遲延支付房款的違約責(zé)任。但如果購房人確有證據(jù)證明疫情防控措施對其支付房款構(gòu)成實質(zhì)障礙的，可以主張免責(zé)，比如因患新冠肺炎住院治療或者被醫(yī)學(xué)隔離且不具備支付條件導(dǎo)致確實無法按約付款的情形。需要注意的是，疫情影響發(fā)生前購房人已經(jīng)存在遲延支付情況的，一般難以不可抗力為由主張免責(zé)。此外，購房人以不可抗力主張免責(zé)時，還應(yīng)注意履行通知、及時減損以及提供證明的義務(wù)。


法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》

第一百八十條：因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。

第五百九十條：當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第一條第4款：疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣人不能按照商品房買賣合同約定的期限交付房屋，或者導(dǎo)致買受人不能按照約定的期限支付購房款，當(dāng)事人請求解除合同，由對方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人請求變更履行期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則進(jìn)行變更。

《上海高院關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三（2022年版）》解答四：疫情期間發(fā)生履行遲延等情形，當(dāng)事人以不可抗力主張免責(zé)時應(yīng)區(qū)分具體情況，考量疫情或者疫情防控措施對義務(wù)履行的具體影響，作出不同處理?；诓豢煽沽χ鲝埫庳?zé)的一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。對于金錢給付義務(wù)，基于疫情或者疫情防控措施通常不會影響金錢債務(wù)的履行，一般不能以不可抗力主張減輕或免除責(zé)任。但涉及諸如因疫情防控滯留且不具備支付條件、因罹患新冠病情嚴(yán)重?zé)o法支付、因在線轉(zhuǎn)賬限額無法按時支付等特殊情況的，人民法院可結(jié)合具體情況，準(zhǔn)確把握不可抗力作為免責(zé)事由的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

參考案例

(2021)滬0118民初6208號案件：購房人陳某某主張系因案外人欠付其擔(dān)任法定代表人的新喜公司工程款，且受疫情影響，導(dǎo)致陳某某付款能力受限。對此，本院認(rèn)為，新喜公司與陳某某系相互獨立的民事主體，陳某某以案外人未向新喜公司履行債務(wù)而不履行付款義務(wù)無法律依據(jù)；而疫情的爆發(fā)導(dǎo)致陳某某付款能力受限，亦非陳某某不履行付款義務(wù)的理由。故本院對陳某某的抗辯不予采信。

(2020)滬0101民初15934號案件：購房人金某某等二人辯稱系因疫情導(dǎo)致征收補(bǔ)償款延遲發(fā)放，從而導(dǎo)致其未能按期付款一節(jié)，鑒于付款義務(wù)系屬金錢支付義務(wù)，而買賣雙方就房款支付可能因征收事宜導(dǎo)致延遲一節(jié)并未作出相關(guān)約定，故金某某等二人所稱情節(jié)無法成為免于承擔(dān)合同項下違約責(zé)任之理由，本院對金某某等二人該項抗辯理由依法不予采納。至于金某某等二人辯稱出賣人施某某于2020年8月31日后仍要求付款一節(jié)，鑒于此時金某某等二人付款行為尚不構(gòu)成解約事由，如金某某等二人在后續(xù)寬限期限內(nèi)可全面履行付款義務(wù)，則合同仍然可予履行完畢，故金某某等二人所稱情節(jié)對于施某某按約行使合同解除權(quán)并無影響。至于金某某等二人已實際支付全部房款一節(jié)，鑒于金某某等二人付款行為系屬單方面付款行為，且施某某在金某某等二人支付后續(xù)房款之前既已取得并實際行使合同解除權(quán)，故金某某等二人后續(xù)付款行為無法阻止施某某解約行為之法律效力。故黃浦法院判決：原告施某某與被告金某某、被告黃某某所簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》予以解除；被告金某某、被告黃某某償付原告施某某違約金人民幣200,000元。


2、出賣人以疫情影響為由延期交房，是否可以免除違約責(zé)任？

答復(fù)：出賣人能否對延期交房主張免責(zé)，需要看疫情是否構(gòu)成了影響以及影響的程度。本次上海因為疫情封城，無法辦理交房手續(xù)，出賣人可以就延期交房主張免除相應(yīng)責(zé)任。待疫情或疫情防控措施影響結(jié)束，出賣人應(yīng)該及時辦理交房手續(xù)。因本次上海疫情不能交房的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給購房人造成的損失。但需要特別注意的是，若交房義務(wù)的約定時限在疫情或者疫情防控措施發(fā)生前，根據(jù)法律規(guī)定，出賣人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除出賣人的違約責(zé)任。

法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第五百九十條。

《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第一條第4款。

《上海高院關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三（2022年版）》解答四：疫情期間發(fā)生履行遲延等情形，當(dāng)事人以不可抗力主張免責(zé)時應(yīng)區(qū)分具體情況，考量疫情或者疫情防控措施對義務(wù)履行的具體影響，作出不同處理?；诓豢煽沽χ鲝埫庳?zé)的一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。對于非金錢債務(wù)的履行，例如貨物買賣合同的出賣人因疫情或者疫情防控措施原因遲延復(fù)工、被采取隔離措施、政府征用等導(dǎo)致無法正常履行交貨義務(wù)，一般可以不可抗力為由主張免除或部分免除責(zé)任。

參考案例

(2020)滬01民終11307號案件：法院認(rèn)為，首先，疫情并未影響出賣人正常占有使用房屋，在雙方辦理房屋交接手續(xù)之前一直由出賣人居住使用。其次，出賣人并無充分證據(jù)證明疫情影響其交房義務(wù)的履行。故對出賣人扣除3個月使用費的辯稱，法院不予支持。

(2021)滬02民終11520號案件：法院認(rèn)為開發(fā)商上訴主張應(yīng)扣除新冠疫情爆發(fā)期間2020年1月24日至同年3月24日之間的違約金，對此，本院認(rèn)為，依照合同履行情況、合同原定的交房期限及開發(fā)商至一審法院判決時尚未交房等事實，可知新冠疫情并非導(dǎo)致逾期交房的根本原因，其要求扣減相應(yīng)期間的違約金，缺乏法律依據(jù)，本院難以支持。

(2020)滬02民終10867號案件：出賣人黃某與中介積極溝通，并找了相關(guān)部門也積極履行了合同義務(wù)，最后實際搬離日期距離銀行貸款發(fā)放日期就十幾天，且根據(jù)黃某方提供的小區(qū)物業(yè)管理通知，當(dāng)時確實是因為疫情防控的客觀原因?qū)е虏豢赡芰⒓窗犭x，并無違約之故意，現(xiàn)購房人沈某據(jù)此要求黃某支付逾期交房違約金，一審法院不予支持。審理中，黃某自行考慮到確在收到房款后因客觀原因沒有立即搬離系爭房屋，本著公平的原則，同意支付沈某相應(yīng)的房屋占用費，并無不可，一審法院予以準(zhǔn)許，具體金額由一審法院綜合考慮本案實際情況后予以酌定。


3、因疫情影響無法按時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋出賣人是否可以免除違約責(zé)任？

答復(fù)：無法按時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的原因有很多，能否免責(zé)需要結(jié)合與受疫情影響之間的因果關(guān)系加以判斷。出賣人因上海疫情封城不辦公或者患新冠肺炎住院治療或者被醫(yī)學(xué)隔離而行動受限等情形導(dǎo)致在合同約定期限內(nèi)無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，房屋出賣人可以依法主張免除相應(yīng)責(zé)任。待疫情或疫情防控措施影響結(jié)束，出賣人應(yīng)該及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。因本次上海疫情不能過戶的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給購房人造成的損失。但需要特別注意的是，若辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的約定時限在疫情或者疫情防控措施發(fā)生前，根據(jù)法律規(guī)定，出賣人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除出賣人的違約責(zé)任。


法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第五百九十條。

《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第一條第4款。

《上海高院關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三（2022年版）》解答四。


參考案例

(2020)滬02民終10628號案件：法院認(rèn)為，因疫情導(dǎo)致雙方無法按期過戶，原屬不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，雙方亦一致同意將過戶時間延后；中介工作人員于2020年3月10日完成隔離后，辦理過戶手續(xù)的障礙已經(jīng)消除，雙方應(yīng)秉承誠實信用原則，積極就過戶時間進(jìn)行協(xié)商，促成合同的順利履行。

(2020)滬02民終10492號案件：因疫情防控導(dǎo)致當(dāng)事人未能在寬限期限履行，購房人陳某、柏某行為尚不構(gòu)成根本性違約，出賣人曹某行使合同解除權(quán)的條件不成就，不產(chǎn)生合同解除的效力。在預(yù)約到2020年4月2日過戶時間的情況下曹某拒絕配合陳某、柏某進(jìn)行過戶，其行為屬于根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。

4、購房人能否以疫情為由要求解除房屋買賣合同？

答復(fù)：購房人購買房屋的目的是為了居住或其他使用，疫情一般不會直接導(dǎo)致房屋滅失或在法律政策層面上不可被交易，并未造成其合同目的落空。在房屋買賣合同的目的仍可實現(xiàn)的情況下，購房人僅以疫情為由主張解除合同，難以達(dá)到解除效果。如果購房人確能證明繼續(xù)履行合同將造成利益嚴(yán)重失衡的，購房人可以與房屋出賣人依據(jù)公平原則進(jìn)行協(xié)商。


法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》

第一百八十條。

第五百三十三條：合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。

第五百六十三條第（一）款：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。

《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第一條第4款。


5、買賣雙方已簽訂《認(rèn)購協(xié)議》且已支付定金，因疫情影響未按時簽訂《商品房買賣合同》，守約方能否解除《認(rèn)購協(xié)議》并向?qū)Ψ街鲝埗ń鹭?zé)任？

答復(fù)：雙方簽訂的約定將來一定期限內(nèi)訂立正式《商品房買賣合同》的房屋《認(rèn)購協(xié)議》為預(yù)約合同。雖然新冠肺炎疫情在法律性質(zhì)上屬于不可抗力事件，但是通常不會直接導(dǎo)致當(dāng)事人無法簽訂《商品房買賣合同》，在新冠肺炎疫情或疫情防控措施僅導(dǎo)致一方或雙方無法按期簽訂《商品房買賣合同》的情況下，雙方應(yīng)另行約定簽約時間。因為本次上海疫情影響，守約方無權(quán)直接依此向違約方主張定金責(zé)任。若守約方無合理理由拒絕另行約定簽約時間而直接單方解除《認(rèn)購協(xié)議》的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)定金責(zé)任。


法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第五百九十條。

《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第一條第4款。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

6、雙方已簽訂《房屋買賣合同》，買受人可否主張受新冠肺炎疫情影響而要求減少房屋價款？

答復(fù)：購房需求作為生活根本需求，長遠(yuǎn)來看并不會因新冠肺炎疫情直接影響而受到抑制，疫情發(fā)生以來，全國房地產(chǎn)市場價格也并未出現(xiàn)明顯下跌。因此，一般來說，買受人主張因新冠肺炎疫情影響需減少房屋價款缺乏合理依據(jù)。但若新冠肺炎疫情的發(fā)生確實使目標(biāo)房屋出現(xiàn)了價值嚴(yán)重減損的情況，繼續(xù)以原定價格交易對買受人明顯不公平，買受人可通過援引情勢變更主張減少房屋價款。

法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》

第五百三十三條：合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。


7、受疫情影響，如何查封開發(fā)商的資產(chǎn)？

答復(fù)：堅決禁止超標(biāo)的查封。查封被執(zhí)行人在建工程的，原則上應(yīng)當(dāng)允許其繼續(xù)建設(shè)。查封被執(zhí)行人在建商品房或現(xiàn)房的，在確保能夠控制相應(yīng)價款的前提下，可以監(jiān)督其在指定期限內(nèi)按照合理價格自行銷售房屋。需要查封的不動產(chǎn)整體價值明顯超出債權(quán)額的，應(yīng)當(dāng)對該不動產(chǎn)相應(yīng)價值部分采取查封措施；相關(guān)部門以不動產(chǎn)登記在同一權(quán)利證書下為由提出不能辦理分割查封的，人民法院在對不動產(chǎn)進(jìn)行整體查封后，經(jīng)被執(zhí)行人申請，應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門辦理分割登記并解除對超標(biāo)的部分的查封。切實防止違法執(zhí)行或采取過度執(zhí)行措施影響企業(yè)財產(chǎn)效用發(fā)揮和企業(yè)正常運營。


法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于依法妥善辦理涉新冠肺炎疫情執(zhí)行案件若干問題的指導(dǎo)意見》【法發(fā)〔2020〕16號】第三條：準(zhǔn)確把握查封措施的法律界限。堅決禁止超標(biāo)的查封，嚴(yán)禁違法查封案外人財產(chǎn)，暢通財產(chǎn)查控的救濟(jì)渠道，加大監(jiān)督力度，切實防止違法執(zhí)行或采取過度執(zhí)行措施影響企業(yè)財產(chǎn)效用發(fā)揮和企業(yè)正常運營?！榉獗粓?zhí)行人在建工程的，原則上應(yīng)當(dāng)允許其繼續(xù)建設(shè)。查封被執(zhí)行人在建商品房或現(xiàn)房的，在確保能夠控制相應(yīng)價款的前提下，可以監(jiān)督其在指定期限內(nèi)按照合理價格自行銷售房屋。

《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》【法發(fā)〔2019〕35號】第四條：強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人的財產(chǎn)，以其價值足以清償生效法律文書確定的債權(quán)額為限，堅決杜絕明顯超標(biāo)的查封。凍結(jié)被執(zhí)行人銀行賬戶內(nèi)存款的，應(yīng)當(dāng)明確具體凍結(jié)數(shù)額，不得影響凍結(jié)之外資金的流轉(zhuǎn)和賬戶的使用。需要查封的不動產(chǎn)整體價值明顯超出債權(quán)額的，應(yīng)當(dāng)對該不動產(chǎn)相應(yīng)價值部分采取查封措施；相關(guān)部門以不動產(chǎn)登記在同一權(quán)利證書下為由提出不能辦理分割查封的，人民法院在對不動產(chǎn)進(jìn)行整體查封后，經(jīng)被執(zhí)行人申請，應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門辦理分割登記并解除對超標(biāo)的部分的查封。如果覺得文章尚好請點擊律管處關(guān)注公眾號。相關(guān)部門無正當(dāng)理由拒不協(xié)助辦理分割登記和查封的，依照民事訴訟法第一百一十四條采取相應(yīng)的處罰措施。

《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行 關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》【法〔2022〕12號】

第一條：商品房預(yù)售資金監(jiān)管是商品房預(yù)售制度的重要內(nèi)容，是保障房地產(chǎn)項目建設(shè)、維護(hù)購房者權(quán)益的重要舉措。人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時通知當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門。

人民法院對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶采取保全、執(zhí)行措施時要強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念，堅持比例原則，切實避免因人民法院保全、執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的款項導(dǎo)致施工單位工程進(jìn)度款無法撥付到位，商品房項目建設(shè)停止，影響項目峻工交付，損害廣大購房人合法權(quán)益。

除當(dāng)事人申請執(zhí)行因建設(shè)該商品房項目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項，人民法院不得采取扣劃措施。

第二條：商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請求以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等項目建設(shè)所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，經(jīng)項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。

第三條：開設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行接到人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶指令時，應(yīng)當(dāng)立即辦理凍結(jié)手續(xù)。

商業(yè)銀行對于不符合資金使用要求和審批手續(xù)的資金使用申請，不予辦理支付、轉(zhuǎn)賬手續(xù)。商業(yè)銀行違反法律規(guī)定或合同約定支付、轉(zhuǎn)賬的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。