房地產(chǎn)企業(yè)在計算土增稅時, 如何確認應稅收入，如何扣除土地成本, 本不是問題。但是,由于在計算增值稅時,允許納稅人自銷售額中扣減土地成本,導致在確定土增稅的應稅收入和土地成本時,經(jīng)常出現(xiàn)很大分歧。本文基于一個案例和有關(guān)法規(guī)，分析如何處理，更符合有關(guān)稅法的規(guī)定，達到既不少繳土增稅，也不多繳土增稅的效果。包括以下問題：一、一個簡單的案例二、增值稅的銷售額三、土增稅的應稅收入四、土增稅可以扣除的土地成本五、土增稅確認應稅收入與土地成本的方法（一）符合有關(guān)規(guī)定的方法（二）三種錯誤的確認方法一、

一個簡單的案例為便于說明問題，舉一個簡單的例子。A房地產(chǎn)公司拿地成本是109萬元，取得政府部門開具的合法票據(jù)。銷售房地產(chǎn)的含稅收入是218萬元，增值稅適用一般計稅方法，增值稅稅率是9%。不考慮其他因素，基于這個案例，分析增值稅的銷售額，土增稅的應稅收入，土增稅可以扣除的土地成本等容易出現(xiàn)分歧的問題。之所以出現(xiàn)分歧，主要是因為增值稅應稅銷售額的計算方式。

二、增值稅的銷售額A公司含稅銷售額是218萬，但是增值稅的銷售額是多少？銷項稅額是多少？按照常用的計算方式，銷售額應該是200萬，銷項稅額是18萬。218/(1+9%)=200萬200*9%=18萬但就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有特殊規(guī)定。根據(jù)《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號，以下簡稱18號公告）第4條的規(guī)定，A公司應按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額=（218-109）/(1+9%)=100萬。A公司的銷項稅額是：（218-109）/(1+9%)*9%=9萬不考慮其他收入和支出，A公司的增值稅應納稅額是9萬元。之所以按照上述的公式計算，是因為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地價款時，取得的票據(jù)，不是可以抵扣進項稅的法定票據(jù)，無法用“扣稅法---抵扣進項稅”的方法，抵扣土地成本中實際包含的增值稅。但是，土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)成本中，占有很大的比重，如不能抵扣與土地成本有關(guān)的進項稅，將土地成本作為增值稅的計稅依據(jù)，不符合增值稅基本原理，房地產(chǎn)企業(yè)也無法承受。所以，用“扣額法---扣減銷售額”的方式，解決對房地產(chǎn)企業(yè)土地支出征收增值稅的問題。盡管“扣額法”不是常用的“扣稅法”，不是抵扣進項稅，但是對納稅人而言，對增值稅應納稅額的影響，是一樣的。按照現(xiàn)行的計算方法，A公司應納增值稅9萬元。假定109萬中含有9萬元進項稅，用一般的銷項稅減去進項稅的應納稅額計算方法，應納稅額也是9萬元（18-9）。因此，A公司按照18號公告的方法計算應納增值稅，實際是扣掉了土地成本中含有的增值稅。

三、土增稅的應稅收入盡管增值稅的銷售額是100萬，但是土增稅的應稅收入是多少呢？也是100萬？不能這樣簡單地理解，需要看土增稅的有關(guān)規(guī)定。《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號，以下簡稱70號公告）第一條規(guī)定：“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額”。就A公司而言，其含稅銷售額是218萬，但是計算的銷售額是100萬，增值稅銷項稅額是9萬，那么土增稅不含增值稅的應稅收入到底是多少？可以有3個選項：100萬、209萬、200萬。100萬是因為自銷售額中扣除土地成本，得出的增值稅應稅銷售額，不應作為土增稅應稅收入。209萬，是按照含稅銷售額218萬減去9萬的增值稅銷項稅額，得出的結(jié)果。但是，這9萬元的銷項稅額，不是含稅收入中的全部稅額，209萬中，實際含著9萬的增值稅。徹底不含增值稅的銷售額是200萬，最符合70號公告對土增稅應稅收入的定義。所以，我們認為A公司的土增稅應稅收入是200萬。

四、土增稅可以扣除的土地成本在土增稅應稅收入是200萬元的情況下，A公司可以扣除的土地成本是多少？109萬還是100萬？還是要看土增稅的有關(guān)規(guī)定。財政部、國家稅務總局《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號，以下簡稱43號文）第3條規(guī)定：“ 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”根據(jù)上述規(guī)定，支付的109萬土地價款，如果扣除了其中包含的增值稅9萬元，可以扣除的土地成本就是100萬元。如果沒有扣除其中的增值稅，可以扣除的土地成本就是109萬元。那么，到底有沒有扣除土地成本中的增值稅9萬元？盡管A公司沒有用抵扣進項稅的方式，扣除9萬元，但是用“扣額法”，還是自銷項稅額18萬中，抵扣了9萬元，所以，納稅人的銷項稅額才剩9萬元。A公司按照18號公告計算的應納稅額是9萬元。如果A公司可以抵扣進項稅，進項稅是9萬元，銷項稅是18萬元，應納稅額也是9萬元。所以，A公司在按照18號公告計算增值稅時，事實上抵扣了土地成本中的增值稅9萬元。如果A公司按照常用的方法，計算增值稅，則其土增稅應稅收入是200萬元，其可以扣除的土地成本就是100萬元。因此，在A公司應稅收入是徹底不含增值稅的200萬元時，其可以扣除的土地成本，也是不含增值稅的100萬元。

五、土增稅確認應稅收入與土地成本的方法根據(jù)上面的分析，概括一下確認土增稅應稅收入與土地成本的方法，并分析常見的另外三種方法之不合規(guī)之處。（一）符合有關(guān)規(guī)定的方法根據(jù)上面的分析，在房地產(chǎn)企業(yè)按照18號公告計算增值稅的情況下，在確認土增稅的應稅收入和可以扣除的土地成本時，最符合土增稅規(guī)定的方法是：按照徹底不含增值稅的收入，確認應稅收入；按照不含增值稅的土地支出，確認可以扣除的土地成本。就案例中的A公司而言，土增稅應稅收入是200萬元，可以扣除的土地成本是100萬元。（二）三種錯誤的確認方法引發(fā)爭議的，還有另外三種方法：第一種方法：收入確認209萬元，土地成本確認109萬元；第二種方法：收入確認209萬元，土地成本確認100萬；第三種方法：收入確認200萬元，土地成本確認109萬。第一種方法，盡管收入與成本各增加9萬，看似增值額一樣，但因為房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本可以加計扣除，實際的增值額還是少了，導致少繳土增稅。第二種方法，納稅人多確認9萬收入，導致多算增值額，多算土增稅。第三種方法，納稅人多扣除土地成本9萬元，少繳土增稅。所以，按照徹底不含增值稅的方式確認土增稅應稅收入，按照已經(jīng)扣除增值稅后的土地成本，確認可以扣除的土地成本，才符合增值稅、土增稅的有關(guān)規(guī)定，達到既不少繳土增稅，也不多繳土增稅的效果。