1.以繼承、贈與方式轉讓房地產的,屬于無償轉讓房地產的行為,不屬征收土地增值稅的范圍.
2.房地產出租.出租人取得了收入,但沒有發生房地產產權的轉讓,不屬征收土地增值稅的范圍.
3.房地產抵押.在抵押期間不征收土地增值稅.待抵押期滿后,視該房地產是否轉移產權來確定是否征收土地增值稅.對于以房地產抵債而發生房地產產權轉讓的,屬于征收土地增值稅的范圍.
4.房地產交換.交換房地產行為既發生了房產產權、土地使用權的轉移,交換雙方又取得了實物形態的收入,按照規定屬于征收土地增值稅的范圍.但對個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可以免征土地增值稅.
5.以房地產進行投資、聯營.對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產——作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅.對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅.但對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用免征收土地增值稅的規定.
6.合作建房.對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅.
7.企業兼并轉讓房地產.在企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免征收土地增值稅.
8.房地產的代建房行為.這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發,開發完成后向客戶收取代建收入的行為.對于房地產開發公司而言,雖然取得了收入,但沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務收入性質,故不屬于土地增值稅的征稅范圍.
9.房地產的評估增值.房地產的評估增值,沒有發生房地權屬的轉讓,不屬于征收土地增值稅的范圍.
10.國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物.國家收回或征用,雖然發生了權屬的變更,原房地產所有人也取得了收入,但按照《土地增值稅暫行條例》的有關規定,可以免征土地增值稅.
此外,對于因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,《實施細則》規定免征土地增值稅.
掌握上述規定對于土地增值稅進行合理避稅十分關鍵.比如,兩個關聯企業之間交換房地產,按規定雙方都應繳納土地增值稅,但如果采取股權投資的方式,則雙方都無需繳納土地增值稅.即雙方均以不動產向對方投資,按照不動產的評估價計算持有對方的股權比例.從整個集團利益來看,根本沒有任何損失.
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