一、房地產(chǎn)企業(yè)代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”的“業(yè)財稅法融合”控稅之策

(一)代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”的業(yè)務(wù)模式

1、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用”的財稅界定

根據(jù)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》(財會〔2013〕17號)第二十六條《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(財法字〔1995〕6號)第七條的規(guī)定，所謂的“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。

2、代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”的業(yè)務(wù)模式

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，往往發(fā)生代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”的業(yè)務(wù)模式有如下兩種：

代收業(yè)務(wù)模式一：房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂的售房合同時，房價里含有為有線電視臺、煤氣公司、熱力公司等第三方代收的有線電視開戶費、管道煤氣開戶費等費用，即房地產(chǎn)企業(yè)向購房者直接收取的以上代收的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用一起計入房價開具發(fā)票給購買者。

代收業(yè)務(wù)模式二：房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂的售房合同時，房價里不含有為有線電視臺、煤氣公司、熱力公司等第三方代收的有線電視開戶費、管道煤氣開戶費等費用，即房地產(chǎn)企業(yè)向購房者直接收取的以上代收的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用單獨與房價分開收取不計入房價，由第三方開具發(fā)票給購買者。

(二)代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”的法務(wù)處理：選擇代收業(yè)務(wù)模式一而不能選擇業(yè)務(wù)模式二

企業(yè)經(jīng)營過程中的業(yè)務(wù)模式必須與法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定相匹配，否則是違法行為，有法律風(fēng)險。因此，以上所談到的代收“基礎(chǔ)設(shè)施費用”的兩種業(yè)務(wù)模式。房地產(chǎn)企業(yè)必須選擇業(yè)務(wù)模式一而不應(yīng)該選擇業(yè)務(wù)模式二。因為房地產(chǎn)企業(yè)代收的“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用”必須含在房價中，所以房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的過程中，在房價之外另行收取煤氣管道開通費、有線電視、供水、供氣安裝費是違法行為。具體分析如下：

1、法律依據(jù)分析

《中華人民共和國價格法》第十三條規(guī)定：經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。

《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》(財會〔2013〕17號)第二十六條　房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用等成本項目。“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。

《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條第(一)項第4款規(guī)定：商品住宅價格由下列項目構(gòu)成：住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費。

基于以上政策法律規(guī)定，住宅小區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包含在商品房的價格之中。既然供氣、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施費包含在房價之中，則房產(chǎn)公司再行向業(yè)主收取管道煤氣開通費、有線電視初裝費用等基礎(chǔ)設(shè)施費用就是在商品房的標(biāo)價之外加價收費，也是一種重復(fù)收費的行為，也是一種違法收費行為。

2、結(jié)論

通過以上法律依據(jù)分析，得出如下結(jié)論：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在與購房者簽訂售房合同時，不能約定：在房價之外另行向購房者收取煤氣管道開通費、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、供水、供氣初裝費等“基礎(chǔ)設(shè)施費用”。

第二，房地產(chǎn)代第三方收取的“基礎(chǔ)設(shè)施費用”必須選擇上文中的“代收業(yè)務(wù)模式一”，二不能選擇“代收業(yè)務(wù)模式二”。

(二)代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”業(yè)務(wù)模式一的財務(wù)處理

1、財務(wù)核算的法律依據(jù)

《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》(財會〔2013〕17號)第二十六條　房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用等成本項目。根據(jù)財政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的通知(財會[2017]22號)的規(guī)定，企業(yè)為履行合同發(fā)生的成本，不屬于其他企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)范范圍且同時滿足下列條件的，應(yīng)當(dāng)作為合同履約成本確認(rèn)為一項資產(chǎn)：

(一)該成本與一份當(dāng)前或預(yù)期取得的合同直接相關(guān)，包括直接人工、直接材料、制造費用(或類似費用)、明確由客戶承擔(dān)的成本以及僅因該合同而發(fā)生的其他成本;

(二)該成本增加了企業(yè)未來用于履行履約義務(wù)的資源;

(三)該成本預(yù)期能夠收回。

根據(jù)上述規(guī)定，“合同履約成本”即產(chǎn)品的生產(chǎn)成本或勞務(wù)的投入成本，在成本發(fā)生時應(yīng)通過 “開發(fā)成本”、科目進(jìn)行核算，完工時轉(zhuǎn)入 “開發(fā)產(chǎn)品”等資產(chǎn)，銷售時再轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”等。

2、代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”業(yè)務(wù)模式一的財務(wù)處理(一般計稅情況下)

基于以上財務(wù)處理的政策依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”業(yè)務(wù)模式一的財務(wù)處理如下：

第一，代收費用，并將代收“基礎(chǔ)設(shè)施”費用計入房價時的賬務(wù)處理

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

其他應(yīng)付款——代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”——煤氣管道、有線電視初裝費等

第二，將代收“基礎(chǔ)設(shè)施費用”移交給第三方時的賬務(wù)處理

借：其他應(yīng)付款——代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”——煤氣管道、有線電視初裝費等

貸：銀行存款

第三，將代收“基礎(chǔ)設(shè)施費用”并入房價一并開具發(fā)票給購房者時的賬務(wù)處理

借：預(yù)收賬款

其他應(yīng)付款——代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”——煤氣管道、有線電視初裝費等

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅金)

(三)代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”業(yè)務(wù)模式一的稅務(wù)處理

1、稅法依據(jù)分析

《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)第二十八條規(guī)定，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取;當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號) 附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第(二)項“不征收增值稅項目”第4點規(guī)定：房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金不征增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十二條的規(guī)定，價外費用包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費。

2、稅務(wù)處理

基于以上稅法政策規(guī)定，在銷售商品房的實踐過程中，購房者支付多少錢給開發(fā)商，必須向開發(fā)商索取等額數(shù)量的發(fā)票金額，當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)代收的租房維修基金除外，如果房地產(chǎn)企業(yè)直接代收的有線電視開戶費、管道煤氣開戶費等“基礎(chǔ)設(shè)施費用”，必須按照價外費用合并到收入中申報繳納增值稅。如果沒有申報繳納增值稅，則將面臨補稅、罰款和繳納滯納金的稅收風(fēng)險。

二、收到購房者違約金的“業(yè)財稅法融合控稅”

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收到購買者違約金的業(yè)務(wù)模式

在房地產(chǎn)銷售商品房的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生收到購房者違約金的業(yè)務(wù)模式有兩種：

1、業(yè)務(wù)模式一：合同未履行而發(fā)生的收到購買者違約金的業(yè)務(wù)模式

商品房銷售合同已解除，購房者放棄購房意愿致使商品房銷售合同未履行，購房者支付違約金給地產(chǎn)企業(yè)。

2、業(yè)務(wù)模式二：合同已經(jīng)履行而發(fā)生的收到購房者違約金的業(yè)務(wù)模式

商品房銷售合同已經(jīng)履行，購房者違約根據(jù)銷售合同的約定向地產(chǎn)企業(yè)支付違約金。

(二)收到購房者違約金的法務(wù)處理

1、違約金與定金不能同時使用

《中華人民共和國民法典》(中華熱門共和國主席令地45號)第五百八十八條當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。

2、定金法則

《中華人民共和國民法典》(中華熱門共和國主席令地45號)第五百八十七條債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金;收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。根據(jù)此條規(guī)定，收受定金一方違約，則雙倍支付定金給付定金一方;給付定金一方違約，則沒收定金。

3、違約金的最高限額

《中華人民共和國民法典》(中華熱門共和國主席令地45號)第五百八十六條定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定;但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

(三)收到購房者違約金的財務(wù)處理

1、業(yè)務(wù)模式一的財務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)因合同未履行而發(fā)生的收到購買者違約金的業(yè)務(wù)模式的賬務(wù)處理如下：

借：庫存現(xiàn)金或銀行存款

貸：營業(yè)外收入

2、業(yè)務(wù)模式二的財務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)因合同已經(jīng)履行而發(fā)生的收到購房者違約金的業(yè)務(wù)模式的財務(wù)處理如下：

借：庫存現(xiàn)金或銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅金)

(四)收到購房者違約金的稅務(wù)處理

企業(yè)的稅務(wù)處理必須與業(yè)務(wù)模式相匹配。收到購房者違約金的稅務(wù)處理如下：

1、業(yè)務(wù)模式一的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)因合同未履行而發(fā)生的收到購買者違約金的業(yè)務(wù)模式的稅務(wù)處理如下：

第一，在房地產(chǎn)與購房者的銷售購買法律關(guān)系中，房地產(chǎn)企業(yè)收到購房者支付的違約金，不屬于增值稅的應(yīng)稅范疇或者說不屬于增值稅應(yīng)稅稅目，不需要繳納增值稅。

第二，由于房地產(chǎn)企業(yè)收到購房者因合同解除未履行而支付的違約金是屬于不繳納增值稅的非應(yīng)稅項目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)不需要開具發(fā)票，直接向業(yè)主甲提供收款收據(jù)即可。

2、業(yè)務(wù)模式二的稅務(wù)處理

購房合同已經(jīng)履行而發(fā)生的收到購房者違約金的業(yè)務(wù)模式的稅務(wù)處理如下：

(1)房地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金屬于增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)作為價外費用繳納增值稅。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，應(yīng)當(dāng)正常開具發(fā)票，選擇的開票編碼應(yīng)該同“銷售不動產(chǎn)”選擇的編碼一致。如果業(yè)主為個人開具普通發(fā)票，如果業(yè)主為企業(yè)，也可以根據(jù)要求開具專票。也就是說違約金應(yīng)該同銷售房屋開具的發(fā)票保持一致，如果開具的是專用發(fā)票，那么購買方取得價外費用的專用發(fā)票正常可以抵扣進(jìn)項。

如果房地產(chǎn)企業(yè)收到業(yè)主的違約金(購房合同履行)未計入價外費用，申報繳納增值稅的，則存在少繳增值稅的風(fēng)險，有罰款、補交稅款和滯納金的風(fēng)險。

三、銷售環(huán)節(jié)中的三種促銷業(yè)務(wù)模式的“業(yè)財稅法融合”控稅之策

(一)售房贈送汽車、家電及家具的財稅處理

1、財務(wù)處理

在銷售商品房的現(xiàn)實中，房地產(chǎn)企業(yè)贈送的汽車、家電及家具與商品房的價格不可能分別開票給購房者，只有將商品房和贈送的汽車、家電及家具的金額一起開銷售不動產(chǎn)發(fā)票給購房者，購房者才會接受。如果按照兼營行為處理分別開銷售不動產(chǎn)發(fā)票和銷售汽車發(fā)票給購房者，購房者絕對不會接受。基于房地產(chǎn)企業(yè)贈送的汽車、家電及家具的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，是一種銷售過程中發(fā)生的支出費用。因此，根據(jù)財政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的通知(財會[2017]22號)的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計能夠收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同進(jìn)行明細(xì)核算。合同取得成本的主要賬務(wù)處理。企業(yè)發(fā)生上述合同取得成本時，借記合同取得成本，貸記“銀行存款”“其他應(yīng)付款”等科目;對合同取得成本進(jìn)行攤銷時，按照其相關(guān)性借記“銷售費用”等科目，貸記合同取得成本。涉及增值稅的，還應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處理。本科目期末借方余額，反映企業(yè)尚未結(jié)轉(zhuǎn)的合同取得成本。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房贈送汽車、家電及家具等行為的賬務(wù)處理如下：

第一，購買汽車、家電及家具入庫時

借：庫存商品——汽車、家電及家具

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)

貸：銀行存款

第二，贈送汽車、家電及家具給購房者時

借：合同取得成本——銷售費用

貸：庫存商品——汽車、家電及家具

第三，對合同取得成本進(jìn)行攤銷時

借：銷售費用

貸：合同取得成本——贈送汽車、家電及家具

2、稅務(wù)處理

(1)不視同銷售處理繳納增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條第(八)項的規(guī)定，“單位或者個體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物。

基于以上稅法條款的規(guī)定，視同銷售繳納增值稅必須要滿足贈送的汽車、家電及家具是無償?shù)模袃數(shù)馁浰突蛴袟l件的贈送不屬于增值稅法上的視同銷售行為。房地產(chǎn)企業(yè)贈送汽車、家電及家具給購房者的目的不是無償贈送，而是有條件的，不買房地產(chǎn)企業(yè)的商品房是不贈送汽車、家電及家具的。因此房地產(chǎn)企業(yè)贈送汽車、家電及家具給購房者是有條件的贈送，不是視同銷售繳納增值稅。

(2)視同銷售繳納企業(yè)所得稅

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)第二條第(一)項規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人用于市場推廣或銷售，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第80號)第二條關(guān)于“企業(yè)移送資產(chǎn)所得稅處理問題”的規(guī)定如下：企業(yè)發(fā)生《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)第二條規(guī)定情形的，除另有規(guī)定外,應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入。

因此，基于以上稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)售房時贈送的汽車、家電及家具給購房者視同銷售繳納企業(yè)所得稅時，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入，在企業(yè)所得稅匯算清繳時進(jìn)行納稅調(diào)整。

3、贈送的汽車、家電及家具給購房者不代扣代繳購房者個人所得稅

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅[2011]50號)第一條第2款.企業(yè)在向個人銷售商品(產(chǎn)品)和提供服務(wù)的同時給予贈品，不征收個人所得稅。基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)售房的同時贈送汽車、家電及家具給購房者，購房者不征個人所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)不代扣代繳購房者個人所得稅。

(二)開盤贈送小禮品的財稅處理

1、開盤贈送小禮品的業(yè)務(wù)模式

房地產(chǎn)企業(yè)為了留住意向客戶，提升客戶體驗與服務(wù)滿意度，在客戶看房時會有一些小禮品的贈送，如：食用油、餐具等。

2、開盤贈送小禮品的財務(wù)處理

由于開盤贈送小禮品純粹視促銷行為，根據(jù)財政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的通知(財會[2017]22號)的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計能夠收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同進(jìn)行明細(xì)核算。合同取得成本的主要賬務(wù)處理。企業(yè)發(fā)生上述合同取得成本時，借記合同取得成本，貸記“銀行存款”“其他應(yīng)付款”等科目;對合同取得成本進(jìn)行攤銷時，按照其相關(guān)性借記“銷售費用”等科目，貸記合同取得成本。涉及增值稅的，還應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處理。本科目期末借方余額，反映企業(yè)尚未結(jié)轉(zhuǎn)的合同取得成本。

因此，如果房地產(chǎn)公司在贈送給客戶小禮品時，禮品包裝上沒有印制企業(yè)的“LOGO”“名稱”等相關(guān)宣傳信息的情況下，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所購禮品用于贈送給客戶，屬于交際應(yīng)酬，交際應(yīng)酬消費屬于個人消費，需要作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出，在財務(wù)上在“管理費用——業(yè)務(wù)招待費”科目核算。

行為的賬務(wù)處理如下：

第一、購買開盤贈送小禮品入庫時

借：庫存商品——贈送小禮品

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)

貸：銀行存款

第二、開盤贈送小禮品時

借：管理費用——業(yè)務(wù)招待費

貸：庫存商品——贈送小禮品

第三、交際應(yīng)酬消費屬于個人消費，需要作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的賬務(wù)處理

借：管理費用——業(yè)務(wù)招待費

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出)

如果房地產(chǎn)公司在贈送給客戶小禮品時，禮品包裝上印制企業(yè)的“LOGO”“名稱”等相關(guān)宣傳信息的情況下，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開盤贈送小禮品在“管理費用——業(yè)務(wù)宣傳費”核算。

3、開盤贈送小禮品的稅務(wù)處理

第一、視同銷售處理繳納增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條第(八)項的規(guī)定，“單位或者個體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物。基于此稅法條款的規(guī)定，視同銷售繳納增值稅必須要滿足贈送小禮品是無償?shù)模袃數(shù)馁浰突蛴袟l件的贈送不屬于增值稅法上的視同銷售行為。房地產(chǎn)企業(yè)開盤贈送小禮品是無償?shù)模仨氁曂N售繳納增值稅。增值稅的計稅依據(jù)按照以下公式確定：

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)。

公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率根據(jù)《增值稅若干具體問題的規(guī)定》(國稅發(fā)[1993]154號)第二條第 (四)項確定：納稅人因銷售價格明顯偏低或無銷售價格等原因，按法規(guī)需組成計稅價格確定銷售額的，其組價公式中的成本利潤率為10%。

2、視同銷售繳納企業(yè)所得稅

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)第二條第(一)項規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人用于市場推廣或銷售，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第80號)第二條關(guān)于“企業(yè)移送資產(chǎn)所得稅處理問題”的規(guī)定如下：企業(yè)發(fā)生《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)第二條規(guī)定情形的，除另有規(guī)定外,應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入。

因此，基于以上稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開盤贈送小禮品視同銷售繳納企業(yè)所得稅時，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入，該移送資產(chǎn)的公允價值與視同銷售繳納增值稅的增值稅計稅依據(jù)相同。

3、開盤贈送小禮品給購房者代扣代繳個人所得稅

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)第三條 企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品(包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同)，以及企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，個人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，但企業(yè)贈送的具有價格折扣或折讓性質(zhì)的消費券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開盤贈送小禮品必須按照“偶然所得”項目依照20%的稅率代扣代繳個人所得稅。

(三)老帶新業(yè)務(wù)支出的“業(yè)財稅法融合”控稅之策

1、業(yè)務(wù)模式

業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費。

業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品

業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金

2，老帶新業(yè)務(wù)支出的賬務(wù)處理

根據(jù)財政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的通知(財會[2017]22號)的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計能夠收回的增量成本的科目。因此，老帶新業(yè)務(wù)支出的賬務(wù)處理如下：

第一，發(fā)生支出的賬務(wù)處理如下：

業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費的賬務(wù)處理。

借：合同取得成本

貸：其他應(yīng)付款——代老客戶支付物業(yè)費

業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品的賬務(wù)處理。

借：合同取得成本

貸：銀行存款——贈送家電物品

業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金的賬務(wù)處理。

借：合同取得成本

貸：銀行存款或庫存現(xiàn)金

第二，合同取得成本攤銷時的賬務(wù)處理

借：銷售費用

貸：合同取得成本

2，老帶新業(yè)務(wù)支出的稅務(wù)處理

根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，老帶新業(yè)務(wù)支出的稅務(wù)處理，采用舉例法分析如下：

【業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費的稅務(wù)處理案例分析】

(一)基本情況

A房開公司開展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功后免三年物業(yè)服務(wù)費活動，假如一年的物業(yè)服務(wù)費5000元。A公司旗下?lián)碛形飿I(yè)子公司B，A公司向B公司支付物業(yè)服務(wù)費15000元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。A、B公司均為一般納稅人，請分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理?

(二)稅務(wù)處理分析

1、A公司代替老業(yè)主張某向B公司購買了物業(yè)服務(wù)，支付對價15000元，B公司向老業(yè)主張某開具等額增值稅發(fā)票普票。

2、老業(yè)主張某為A公司提供了經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，成功售出一套房產(chǎn)，A公司應(yīng)給老業(yè)主張某的傭金，代替老業(yè)主張某，購買了三年的物業(yè)管理費用。張某應(yīng)當(dāng)去稅務(wù)局代開增值稅普通發(fā)票給A公司，A公司憑普票進(jìn)行稅前列支，同時A公司應(yīng)按規(guī)定代扣代繳張某個人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務(wù)報酬所得”。

【業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品的稅務(wù)處理分析】

(一)基本情況

一般納稅人A房開公司開展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功簽約后送彩電一臺活動，假如外購彩電不含稅價5000元/臺，稅款650元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。請分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理?

(二)稅務(wù)處理分析

1、A公司將購買的彩電作為銷售傭金的對價而支付給老業(yè)主張某，因為張某為A公司提供了經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，成功售出一套房產(chǎn)。A公司屬于銷售彩電，向張某開具增值稅普通發(fā)票，按規(guī)定13%稅率征收增值稅。

2、張某獲得勞務(wù)報酬收入，應(yīng)當(dāng)去稅務(wù)局代開增值稅普通發(fā)票給A公司，A公司憑普票進(jìn)行稅前列支，同時A公司應(yīng)按規(guī)定代扣代繳張某個人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務(wù)報酬所得”。

【業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金的稅務(wù)處理分析】

(一)基本情況

一般納稅人的A房開公司開展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功簽約后送現(xiàn)金5000元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。請分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理?

(二)稅務(wù)處理分析

老業(yè)主張某應(yīng)當(dāng)去稅務(wù)局代開增值稅普通發(fā)票給A公司，A公司憑普票進(jìn)行稅前列支，同時A公司應(yīng)按規(guī)定代扣代繳張某個人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務(wù)報酬所得”。