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已投入使用未決算，房產稅如何繳納
2021-05-17
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實務操作中，有些企業會存在新建房屋已經投入使用但是尚未辦理竣工決算，會計上也未轉固定資產的情況，該新建房屋何時繳納房產稅，房產原值如何確認?
一、何時繳納房產稅
實際操作中某些企業針對該部分未轉固房產同時未計提繳納房產稅，此種做法是不恰當的，根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字〔1986〕8號)規定的房產稅納稅義務發生時間：納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。
《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條對此也做了規定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
所以對于已投入使用但未竣工決算轉固的房產，應在房屋交付使用次月起計算繳納房產稅。
二、如何確定房產原值
自建房產未進行竣工決算的，總局沒有明確的規定竣工決算前房產原值確認方法，全國各地執行口徑不盡相同，大部分地方規定決算前按照工程預算價格或計劃價格確認房產原值，有些地區要求按照國家有關會計制度暫估入賬計算交納房產稅。決算后預算價值和竣工決算價值之間的差額如何處理，各地執行口徑也有所不同。部分地方規定列舉參考如下：
1.《遼寧省房產稅實施細則》第四條房產稅依照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納。
工程尚未決算已經投入使用的新建房產，依照基建計劃價值減除30%后的余值計稅;沒有基建計劃價值的，由房產所在地稅務機關核定。工程決算后，依照入帳的價值計稅;已按計劃價值或核定價值征納稅款的不再退補。
2.《內蒙古自治區地方稅務局關于房產稅有關問題的公告》(內蒙古自治區地方稅務局公告2016年第8號)第四條規定，關于對工程決算前已使用房產征收房產稅的問題。
《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。
根據上述規定，對工程決算前已經投入使用的房產，納稅人應當按照國家有關會計制度暫估入賬，并以暫估入賬價值計算交納房產稅。工程決算后，納稅人應自工程決算之次月起，按實際決算金額調整房產原值，計算繳納房產稅;并于工程決算之次月，對工程決算前己納的房產稅與依實際決算金額計算的應納房產稅之間的差額，辦理多退少補手續，但不計算征收滯納金。
由于房產稅屬于地方稅種，對于已投入使用但未竣工決算的房產原值確認依據各地執行口徑不一，建議企業實務操作中應以當地主管稅務機關的要求為準。
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