不同清算單位之間或同一清算單位中不同類型房地產(chǎn)之間的共同成本、費用，應(yīng)按照以下方法計算分?jǐn)偅?/p>

（一）不同清算單位之間的共同成本、費用中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”，按照占地面積計算分?jǐn)偅黄渌餐杀尽①M用，按照可售建筑面積計算分?jǐn)偂?/p>

（二）同一清算單位中不同類型房地產(chǎn)的共同成本、費用，按照可售建筑面積計算分?jǐn)偂?/p>

七、關(guān)于土地增值稅清算扣除項目

土地增值稅清算扣除項目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生的，其發(fā)生時間原則上不應(yīng)晚于清算項目竣工驗收備案；

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的；

（三）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除；

（四）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條的規(guī)定，準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；

（五）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

八、關(guān)于分期繳納土地出讓金支付的利息

土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，實際支付并取得合法有效憑證的，列入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”予以扣除。

九、關(guān)于公共設(shè)施

納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

1.縣級以上人民政府及其相關(guān)部門出具的文件中規(guī)定或經(jīng)人民法院確認(rèn)歸全體業(yè)主所有的；

2.在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中登記或備案記載為全體業(yè)主所有的；

3.經(jīng)住建部門備案的商品房買賣合同中注明歸全體業(yè)主所有的；

4.已移交給業(yè)主委員會的;

5.業(yè)主委員會尚未成立無法辦理移交手續(xù)，但納稅人提供行政主管部門書面證明歸全體業(yè)主所有的。

（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

（三）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

十、關(guān)于人防設(shè)施

納稅人依法配建并驗收合格的人防設(shè)施，建成后由行政主管部門接收的，人防設(shè)施建造支出允許扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，人防設(shè)施建造支出允許扣除；建成后全體業(yè)主（業(yè)主委員會）實際占有、使用或收益的，人防設(shè)施建造支出允許扣除。

納稅人未按規(guī)定建造人防設(shè)施，但繳納人防工程易地建設(shè)費并取得合法有效憑證的，允許扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓由人防設(shè)施改建的車位、車庫、儲藏室等使用權(quán)或自用的，清算時不確認(rèn)收入，不扣除相應(yīng)的成本、費用，不分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

十一、關(guān)于其他地下設(shè)施

納稅人利用地下空間開發(fā)建設(shè)的除人防工程以外的其他設(shè)施（如儲藏室、車庫等）按以下原則處理：

轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的，按其他類型房地產(chǎn)清算。確認(rèn)收入，扣除相應(yīng)的成本、費用，分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或自用的，不確認(rèn)收入，不扣除相應(yīng)的成本、費用，不分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

十二、關(guān)于房屋裝修

納稅人銷售已裝修的房屋，在商品房買賣合同中明確約定房價包含裝修費用的，實際發(fā)生的裝修支出允許扣除。

裝修支出是指納稅人隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的附屬設(shè)備和配套設(shè)施的支出，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，不包括可移動的家具、電器、裝飾用品或與房屋連接但拆除后無實質(zhì)性損害的物品。

十三、關(guān)于印花稅和地方教育附加扣除

納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅，按企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度規(guī)定計入“稅金及附加”科目的，在計算土地增值稅時作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。

十四、關(guān)于整體購買未竣工項目繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓加計扣除

納稅人整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其購買未竣工房地產(chǎn)所支付的價款及契稅允許扣除，但不得作為“財政部規(guī)定的其他扣除項目”計算的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項目處理按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十五、關(guān)于核定征收率

在土地增值稅清算中，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條所列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實行核定征收，不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別確定核定征收率。

住宅類型房地產(chǎn)核定征收率不得低于5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率不得低于10%。

采取核定征收的，尾盤申報與清算征收方式的核定征收率保持一致。

納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

十六、關(guān)于清算稅款辦理期限

清算審核結(jié)論為補(bǔ)稅的，納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論通知之日起30日內(nèi)完成補(bǔ)稅；清算審核結(jié)論為退稅的，應(yīng)按照規(guī)定辦理退（抵）稅手續(xù)。

十七、關(guān)于施行時間

本公告自發(fā)布之日起施行。本公告施行前，稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未出具清算審核結(jié)論的，適用本公告；已出具清算審核結(jié)論的，不作調(diào)整。《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2016年第6號，國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局2018年第3號修改）同時廢止。

國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局

2025年7月9日