隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造高額利潤的同時也帶來了高稅負(fù)，稅收作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部成本來說，客觀上影響了其經(jīng)濟收益。土地增值稅就是較大的影響因素，是影響收益較大的稅種之一，如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費而保證企業(yè)收益，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重點思考的問題，因為它關(guān)系到自身的生存和發(fā)展。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算展開討論，分析了其清算流程，點明了土地增值稅清算的具體過程。
一、明確土地增值稅清算的具體要求，優(yōu)先備好各項材料
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。參照國家相關(guān)的稅務(wù)法規(guī)，凡是達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)的個人或經(jīng)濟組織都要參與土地增值稅的繳納：
一是房地產(chǎn)各項目徹底被完成、并已經(jīng)全部售出；
二是沒有建設(shè)完成的項目但是被整個轉(zhuǎn)讓出去的；
三是直接將土地使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓獲得轉(zhuǎn)讓費用的。
凡是達(dá)到了以下條件的，主管稅務(wù)機關(guān)就應(yīng)該命令其行為主體承擔(dān)增值稅繳納義務(wù)：
一是已經(jīng)建設(shè)完畢并被驗收的項目，
二是所轉(zhuǎn)讓的項目面積達(dá)到總體規(guī)模的百分之八十五以上，以及尚未達(dá)到這一比重，然而，除轉(zhuǎn)讓后的其他面積已經(jīng)被出租；
三是已經(jīng)手持銷售許可證，然而樓盤卻在三年時間內(nèi)沒能徹底售出的；
四是房產(chǎn)經(jīng)濟主體已經(jīng)申請了稅務(wù)注冊登記，卻沒有履行增值稅繳納義務(wù)的；
五是國家稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
對達(dá)到清算條件應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人，應(yīng)準(zhǔn)備報送清算資料：
《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告》、國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證、詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件；取得土地使用權(quán)所支付金金額的憑證、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銀行貸款合同及利息結(jié)算證明材料、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算及竣工驗收報告、無償提供公共配套設(shè)施及無償提供給有關(guān)單位的證明材料、財務(wù)會計報表等。
二、明確項目收入及其應(yīng)注意的問題
土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。準(zhǔn)確核算增值額，還需要有準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項目的金額。針對這種情況就需要房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)項目作為清算目標(biāo)，對每一個項目的各項情況進(jìn)行全面、細(xì)致、精準(zhǔn)地核算。
在確認(rèn)收入時，以全額的方式，開出房產(chǎn)銷售發(fā)票，以發(fā)票上面登記的錢數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)；沒開發(fā)票，以及發(fā)票尚未以全額的方式開出的，可以將買賣方的交易合約作為參考對象，合約中的交易金額作為交易標(biāo)準(zhǔn)；銷售合同書面上的房產(chǎn)面積不符合現(xiàn)實中所測得的面積的，在清算前房款已經(jīng)給補還的，必須在增值稅計算時對應(yīng)做出調(diào)整。
現(xiàn)實情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商一般是將已經(jīng)轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)收賬款科目借方金額形成銷售明細(xì)表，一般以樓號為單位來制作明細(xì)表，其中涵蓋：銷售合同編號、客戶姓名、銷售面積、每平米的價格、房款合計數(shù)等等。需要對清算穗項目銷售明細(xì)表的金額進(jìn)行核對，確保同一項目已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額與銷售合同、銷售發(fā)票金額相一致。
對銷售收入加以核對的過程中需要引起注意的收入確定問題：
第一，房產(chǎn)企業(yè)把所開發(fā)的房產(chǎn)用在員工身上，例如：各種福利待遇等等，以及用來償還外債、或者以各種方式來取得非貨幣性資產(chǎn)等，一旦出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移則視作和房產(chǎn)銷售性質(zhì)相同；
第二，將開發(fā)的房產(chǎn)中的一部分為自己所用，例如：租賃他人、或自行開展商業(yè)經(jīng)營活動等等，仍保有自身產(chǎn)權(quán)，未被轉(zhuǎn)讓的，則不納入土地增值稅核算范圍。
在確認(rèn)收入的同時，合理確定住宅類型，也就是是否為普通住宅，如果是普通住宅則要合法享受普通住宅增值稅優(yōu)惠政策，國家規(guī)定：普通住宅增值額在20%以內(nèi)的免稅。另外，需要注意誠意金、訂金、退房違約金對土地增值稅清算的影響。
三、確認(rèn)土地增值稅扣除項目應(yīng)注意的問題
明確收入后，就需要進(jìn)一步確認(rèn)清算項目有關(guān)的扣除項目金額。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中必然會涉及到一系列過程，每一個過程都要獲得或付出一定的資金，但無論哪一個過程都必須出具合法證件，例如：為獲土地使用權(quán)的付出、施工建設(shè)的費用成本等等。不允許出現(xiàn)雖然持有合法憑證，但卻沒有實際繳納稅款的不良現(xiàn)象，因為這會在很大程度上影響納稅的威嚴(yán)。
第一，取得土地使用權(quán)所支付的金額，要在符合法定程序的前提下得到有效憑據(jù)的支持，也就是要有國土資源部提供的合法證據(jù)，與之相對應(yīng)的契稅也要達(dá)到國家的法定標(biāo)準(zhǔn)。
對于拆遷安置問題，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，要嚴(yán)格依照法規(guī)與合約規(guī)定來將此確認(rèn)為拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
第二，房產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)整個過程中涉及到多道程序，每一道程序都會涉及到一些費用，例如：前期原料籌備費、建設(shè)施工費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用應(yīng)據(jù)實扣除，要同具體的文件報告保持一致，這些文件包括：決算文件、施工合約文件、工程結(jié)算文件……
工程建設(shè)完成并被驗收以后，參照合約內(nèi)容，需要將工程安裝企業(yè)的一部分工程費用扣除，扣除的費用充當(dāng)項目開發(fā)的質(zhì)量擔(dān)保，工程安裝企業(yè)憑借這部分質(zhì)量擔(dān)保金來向房產(chǎn)企業(yè)申請發(fā)票，土地增值稅要根據(jù)發(fā)票中的金額數(shù)量來進(jìn)行核算；相反，沒有發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。開發(fā)商由于工程進(jìn)度落后，導(dǎo)致建設(shè)工期超時完工所繳納的土地閑置費不作為增值稅核算項目。房產(chǎn)企業(yè)對自身裝潢的房產(chǎn)用于銷售，其中所涉及的裝潢花銷歸入成本范圍。?

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