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個(gè)人以房產(chǎn)投資入股如何納稅
2021-06-08
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一，增值稅在營(yíng)改增之前，以房產(chǎn)投資作為入賬資產(chǎn)，參與接受方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。由于增值稅為鏈條稅，因此增值稅的改變不會(huì)使該政策變得一成不變。對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)作為等價(jià)交換條件，被投資企業(yè)取得股權(quán)后，取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有償銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)繳增值稅。
如果對(duì)投資入股的房產(chǎn)在增值稅征收方面不屬于住房，則可按5%的差額計(jì)算繳納增值稅；如果是住房，則應(yīng)區(qū)分不同區(qū)域：1.個(gè)人將購(gòu)買不到2年的住房進(jìn)行對(duì)外投資，按5%的差額繳納增值稅；以及個(gè)人將購(gòu)買不超過2年的房屋進(jìn)行對(duì)外投資，免征增值稅。北京市、上海市、廣州市和深圳市以外的地區(qū)適用上述政策。2.個(gè)人將購(gòu)買不超過2年的住房進(jìn)行對(duì)外投資，按照5%的征收率全額繳納增值稅；購(gòu)買不超過2年(含2年)的非普通住房進(jìn)行對(duì)外投資，按公允價(jià)值減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款的差額，按5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買普通住房進(jìn)行對(duì)外投資，免征增值稅2年以上(含2年)。以上規(guī)定僅適用于北京市，上海市，廣州市和深圳市。
二、增值額另加稅費(fèi)。附加稅項(xiàng)及附加稅項(xiàng)包括城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。額外的稅賦和增值稅一起征收，增值稅減免，相應(yīng)的額外的稅收也會(huì)被免除。此外，現(xiàn)行政策對(duì)小規(guī)模納稅人是減半征收的，個(gè)人屬于小規(guī)模納稅人范疇，因此，個(gè)人增值稅的附加稅金也應(yīng)減半征收。
土地增值稅三。個(gè)體投資入股，將房產(chǎn)投資于被投資企業(yè)名下，是指以不動(dòng)產(chǎn)作為等價(jià)物，將被投資企業(yè)的股權(quán)作為抵押物，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓行為，屬于土地增值稅征稅范圍。但是，若個(gè)人以房屋投資入股，則現(xiàn)行政策為免稅。如為非住宅，則按照財(cái)稅〔2018〕57號(hào)文件規(guī)定，單位或個(gè)人以房地產(chǎn)作價(jià)入股在改制重組時(shí)，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給投資企業(yè)，暫不征收土地增值稅。這里需要注意的一點(diǎn)是：對(duì)“改組”的定義，因?yàn)檫@是享受的一個(gè)條件，雖然文件看起來并不十分清楚，在整個(gè)實(shí)踐過程中，對(duì)“改組”的解釋也不盡相同，從立法原則上分析，只要是投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)或法律結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的調(diào)整，都應(yīng)符合這一條件。
個(gè)人所得稅四、個(gè)人投資房產(chǎn)入股，包括投資所建個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或一人有限公司，因?qū)俨煌姆芍黧w，都涉及個(gè)人所得稅。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)個(gè)人非貨幣資產(chǎn)投資征收個(gè)人所得稅的通知》(財(cái)稅[2015]41號(hào))規(guī)定，以非貨幣資產(chǎn)投資的個(gè)人，屬于個(gè)人，在進(jìn)行非貨幣資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和投資時(shí)，應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅。非貨幣性資產(chǎn)的個(gè)人轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益”項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算，并依法繳納個(gè)人所得稅。非貨幣性資產(chǎn)的個(gè)人投資，其收益應(yīng)按評(píng)估后的公允價(jià)值確認(rèn)為非貨幣性資產(chǎn)。非現(xiàn)金資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移收入減去其原價(jià)值和合理稅費(fèi)后的余額作為應(yīng)稅所得。在上述應(yīng)稅行為發(fā)生的第二個(gè)月15日內(nèi)，個(gè)人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。對(duì)于一次性繳納稅款有困難的納稅人，可合理確定分期繳納計(jì)劃，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，從發(fā)生上述應(yīng)納稅行為之日起，每年最多為5個(gè)月。
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