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個人以房產投資入股如何納稅
2021-06-08
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一，增值稅在營改增之前，以房產投資作為入賬資產，參與接受方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征收營業稅。由于增值稅為鏈條稅，因此增值稅的改變不會使該政策變得一成不變。對以不動產作為等價交換條件，被投資企業取得股權后，取得“其他經濟利益”的，應當認定為有償銷售不動產的行為，應繳增值稅。
如果對投資入股的房產在增值稅征收方面不屬于住房，則可按5%的差額計算繳納增值稅；如果是住房，則應區分不同區域：1.個人將購買不到2年的住房進行對外投資，按5%的差額繳納增值稅；以及個人將購買不超過2年的房屋進行對外投資，免征增值稅。北京市、上海市、廣州市和深圳市以外的地區適用上述政策。2.個人將購買不超過2年的住房進行對外投資，按照5%的征收率全額繳納增值稅；購買不超過2年(含2年)的非普通住房進行對外投資，按公允價值減去購買住房價款的差額，按5%的征收率繳納增值稅；個人將購買普通住房進行對外投資，免征增值稅2年以上(含2年)。以上規定僅適用于北京市，上海市，廣州市和深圳市。
二、增值額另加稅費。附加稅項及附加稅項包括城市建設稅、教育費附加、地方教育費附加等。額外的稅賦和增值稅一起征收，增值稅減免，相應的額外的稅收也會被免除。此外，現行政策對小規模納稅人是減半征收的，個人屬于小規模納稅人范疇，因此，個人增值稅的附加稅金也應減半征收。
土地增值稅三。個體投資入股，將房產投資于被投資企業名下，是指以不動產作為等價物，將被投資企業的股權作為抵押物，屬于房地產有償轉讓行為，屬于土地增值稅征稅范圍。但是，若個人以房屋投資入股，則現行政策為免稅。如為非住宅，則按照財稅〔2018〕57號文件規定，單位或個人以房地產作價入股在改制重組時，將房產轉讓給投資企業，暫不征收土地增值稅。這里需要注意的一點是：對“改組”的定義，因為這是享受的一個條件，雖然文件看起來并不十分清楚，在整個實踐過程中，對“改組”的解釋也不盡相同，從立法原則上分析，只要是投資企業的經濟結構或法律結構發生了較大的調整，都應符合這一條件。
個人所得稅四、個人投資房產入股，包括投資所建個人獨資企業或一人有限公司，因屬不同的法律主體，都涉及個人所得稅。財政部國家稅務總局《關于對個人非貨幣資產投資征收個人所得稅的通知》(財稅[2015]41號)規定，以非貨幣資產投資的個人，屬于個人，在進行非貨幣資產的轉讓和投資時，應當繳納個人所得稅。非貨幣性資產的個人轉讓收益，應按照“財產轉讓收益”項目進行計算，并依法繳納個人所得稅。非貨幣性資產的個人投資，其收益應按評估后的公允價值確認為非貨幣性資產。非現金資產的轉移收入減去其原價值和合理稅費后的余額作為應稅所得。在上述應稅行為發生的第二個月15日內，個人應向主管稅務機關申報納稅。對于一次性繳納稅款有困難的納稅人，可合理確定分期繳納計劃，并報主管稅務機關備案，從發生上述應納稅行為之日起，每年最多為5個月。
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