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以不動產投資入股有關營業稅稅務籌劃
2021-06-07
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來源：稅屋
根據我國《營業稅暫行條例》規定，“銷售不動產”稅目的營業稅，應在不動產所有者有償轉讓不動產所有權行為，或單位將不動產無償贈與他人的行為發生時，才進行征收。對以不動產投資和入股行為是否征收營業稅，應根據不同情況區別對待：
第一種情況是不動產所有者以不動產投資入股，參加投資方利潤分配，共擔投資風險。對于這種情況，《營業稅暫行條例》中規定，凡以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。
第二種情況是不動產所有者以不動產投資入股，收取固定收入，不承擔投資風險。這種固定收入既可能以投資方利潤形式出現，也可能以租金等其他形式出現，名目多種多樣。這實質上是一定時期轉讓不動產使用權行為。盡管投資者取得的固定收入往往以“利潤”名目出現，但由于投資者的收入并不隨所投資項目利潤的增減而增減，因而性質上屬于租金收入，應按服務業稅目中租賃項目征收營業稅。
在不動產投資入股中，根據企業自身情況，在以上兩種投資方式之間進行合理選擇，可以實現稅務籌劃的目的。
案例——
光華公司與明日公司均為中外合資企業，兩企業中中方出資人為同一人，外方投資者也為同一人，中外方出資比例均為2：8。光華公司注冊資本9 600萬元，明日公司注冊資本4.8億元。光華公司主要從事房地產開發業務，明日公司主要經營商品流通、房產租賃、娛樂業等。明日公司于2002年5月投資興建一幢樓。由于明日公司沒有建房資質，因此以光華公司的名義投資興建。明日公司將所需資金轉至光華公司銀行賬戶，兩公司均作“往來”賬處理。至2003年8月份，大廈已建成裝修完畢，并于當月辦理竣工決算手續。
由于光華公司自己沒有施工隊伍，全部建筑工程均由其他建筑工程公司承建，建筑安裝業營業稅已由建筑公司和安裝公司繳納，光華公司以建筑安裝業發票作為在建工程入賬的原始憑證。截至竣工，光華公司“在建工程——華興大廈”總金額達5 220萬元。
當光華公司需要將在建工程轉至明日公司名下，卻在稅收上卻遇到了難題：明日大廈的財產所有權歸屬于光華公司，如果要轉移至明日公司名下需要按“銷售不動產”稅目繳納5%的營業稅。按當地規定的成本利潤率10％計算，需繳納營業稅約302.4萬元。明日公司自己出錢蓋樓，最后為了獲得它，卻需要自己的關聯公司繳納約302.4萬元的稅款。應如何進行稅務籌劃？
該項業務可采用兩種籌劃方案：
方案一：明日公司委托光華公司建房
根據現行稅法的有關規定，房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他代理服務”條件的，對房屋開發公司取得的手續費收入按“服務業”稅目計征營業稅，否則，應全額按“銷售不動產”計征營業稅。這里的“其他代理業務”是指受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續費的業務。
明日公司應當于2002年5月份與光華公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由明日公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發票直接開給明日公司，由光華公司將發票轉交給明日公司。明日公司據此作“在建工程”入賬即可。
方案二：房屋建成后投資入股
如果雙方沒有簽訂委托建房合同，在工程完工后可以采取投資形式將房屋交給光華公司。以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。根據這一規定，如果光華公司以該項不動產對明日公司進行股權投資，則無需繳納營業稅。更何況，光華公司與明日公司的中外投資者均為同一出資人，根本無需進行股權轉讓。該公司采用了上述籌劃方案，成功地節省302.4萬元營業稅稅款。
可見，以不動產投資的稅收籌劃在實際操作中切實可行，納稅人應當運用這一政策精心籌劃，以降低稅負。
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