一、案情簡介

為規避限購政策，徐某(出資人)在已有兩套住房的情況下，與曾某(出名人)簽訂《房產代持協議》，約定將徐某出資購買的房屋登記在曾某名下。

中集哈深公司作為委托人、興業銀行股份有限公司沈陽分行(以下簡稱“興業銀行”)作為貸款人與大慶慶然天然氣有限公司(以下簡稱“慶然公司”作為借款人簽訂《委托貸款借款合同》和《補充協議》，約定委托借款人民幣2910萬元。興業銀行與曾某等人簽訂《最高額保證合同》，約定曾某等人對2910萬元借款承擔最高本金限額為2910萬元的連帶保證責任。

在中集哈深公司借款案中，法院判決慶然公司返還中集哈深公司借款本金23279999.43元及利息，曾某等人承擔連帶給付責任。判決生效后，中集哈深公司向一審法院申請強制執行，法院查封了登記在曾某名下的案涉房屋。

二、法院觀點

首先，本案再審程序中，最高人民法院認定徐某為規避國家限購政策而借名買房，有違公序良俗原則，案涉借名買房合同應認定為無效。

本案徐某在當時已有兩套住房的情況下仍借曾某之名另行買房，目的在于規避國務院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。徐某購房時，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)授權“地方政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。”

司法實踐中，如果法院對于這種違背購房政策的“代持”行為不加限制而任其泛濫，就相當于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和社會秩序。所以法院認定本案徐某為規避國家限購政策與曾某簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而無效。

其次，規避國家限購政策的借名買房合同關系能否成為房屋所有權人排除執行?

到底能否排除執行要看具體的案件，具體到本案中，徐某與曾某為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗無效，看起來該房如果在曾某的名下因曾某涉訴訟被執行個人名下的財產，該房產肯定是要被強制執行了。

但是，該案徐某在委托曾某“代持”后，因消除了限購政策障礙并經相關行政機關確認符合申購朝陽區存量住宅條件，已經具備購房資格，從而消除了合同無效事由，案涉借名買房合同的效力得以補正。

2018年底，徐某向朝陽區法院提起合同糾紛訴訟，以房屋代持關系為由請求辦理過戶登記手續。朝陽區法院于2020年7月17日作出生效判決，認定徐某申購朝陽區存量住宅的初步核驗通過，符合購房政策，判令曾某配合辦理案涉房屋的所有權轉移登記手續。

后通過法院執行程序并經房屋登記機構確認，徐某于2020年8月26日取得案涉房屋的不動產權證書，成為房屋的所有權人。至此，在對曾某的執行程序中，中集哈深公司主張繼續執行已經歸屬于徐某的案涉房屋，已然不具有事實基礎和法律依據，不應予以支持。

三、實務問題分析

本案徐某在已有兩套住房的情況下仍借曾某之名買房，屬違規套利。本案的判決結果和姚某麗、姚某云、關某花與章某文返還原物糾紛案【民事裁定書(2015)新民申字第1879號】的判決結果相似，該案法院不支持不具有當地購房資格借名買房的出資人辦理房屋過戶手續。

但縱觀房屋購房方面的其他“代持”案例研究，最高法也并未一概否定所有的房產代持協議的效力，對于借名為規避限購政策、貸款障礙、逃稅或為了爭享本不該有的購房優惠獲取不正當利益的代持協議多會被認定無效，但生活中有些人借名買房是為了滿足住房剛需而非違法套利，比如由于積分不足、社保繳納年限不夠、沒有戶口無法購房等原因而借名買房則可能被認定有效。司法實踐中應結合代持的原因和房屋的性質來平衡雙方當事人的利益，從而認定代持行為是否違反了公序良俗原則。

(一)合同效力與公序良俗問題

本案涉及的糾紛發生在《民法典》生效前，不過新生效的《民法典》和之前的《民法總則(2017修正)》對公序良俗問題的規定基本一致，民事法律行為不得違反公序良俗原則。

市場各主體之間為了達成交易，作出雙方承諾遵守的約定，這種約定在法律上表現為合同。當事人雖可按自己的意思約定合同的內容和形式，卻不能違反法律、行政法規的強制性規定，也不得損害國家利益、集體利益、第三人利益和社會公共利益。違反前述規定的合同自始不具有法律效力。

由于立法不可能窮盡一切可能無效的行為，為彌補法律規定的不足，就產生了公序良俗原則。公序即社會一般利益，包括國家利益、社會經濟秩序和社會公共利益;良俗即一般道德觀念或良好道德風尚，包括社會公德、商業道德和社會良好風尚。

(二)關于購房代持的風險

不符合購房政策或不愿意出面的購房者(出資人)，借符合購房條件者(產權人)的名義，由出資人自己出資購房，在不動產權簿上登記名義產權人的行為，這就是本案探討的購房代持問題。

這種購房代持問題，涉及很多法律風險：

1、房屋代持協議可能被法院認定因違反公序良俗而無效;

2、代持人如果反悔可能導致被代持人無法取得所購房屋所有權，可能需要通過訴訟的方式確認合同效力以及辦理房產過戶登記手續;

3、不動產物權是以對外公示為準，由于不動產權簿上登記的是代持人的信息，因此，從法律程序上看，等級權利人也就是代持人對房產享有物權，可以擅自處分房產，房產被處分會導致真正權利人的權利受到損害;

4、代持人可能因自己的債務糾紛導致被代持房屋被查封、拍賣或執行，比如本案中曾某因承擔保證責任債務導致徐某實際購房的房產被法院查封，差點被強制執行;

5、如果房屋代持人涉及離婚或者涉及死亡后的繼承等問題，可能導致其代持的房產被在離婚訴訟中被分割或被繼承;

結語

近年來，借名買房現象愈演愈烈，很多城市專門出臺政策進行打擊。隨著深圳和西安政策的出臺以及本次最高院認定協議無效的判決可以看出國家不鼓勵借名買房行為，法院以后的判決可能也會更傾向于維護產權人而非代持人的利益。未來借名買房可鉆的法律空子會越來越少，借此提醒大家借名買房時需謹慎，不要在巨大的利益面前考驗人性。

法條鏈接

《民法典》：

第八條民事主體從事民事活動，不得違反法律，不得違背公序良俗。

第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應的民事行為能力;

(二)意思表示真實;

(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

第一百五十三條違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。