尊敬的納稅人： 　　為加強房地產開發項目的土地增值稅征收管理，規范清算工作流程，統一清算工作標準，國家稅務總局海南省稅務局起草了《土地增值稅管理辦法試行(征求意見稿)》。現向社會公開征求意見，此次公開征求意見的時間截至2021年5月27日，相關意見可發送至cchxwsc@126.com。 國家稅務總局海南省稅務局 2021年5月18日 　　附件下載：國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅管理辦法試行(征求意見稿) 國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅管理辦法試行(征求意見稿) 　　為加強房地產開發項目的土地增值稅征收管理，規范清算工作流程，統一清算工作標準，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)等規定，結合我省稅收征管實際，制定本辦法。 　　第一章 項目管理 　　第一條 土地增值稅以國家有關部門核發的《建設工程規劃(臨時)許可證》確認的房地產開發項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，主管稅務機關可按主管規劃的政府部門的批準意見結合項目實際情況進行判定，以確定的分期項目為單位清算。 　　第二條 納稅人申報的清算項目原則上應與稅收管理系統中登記的項目保持一致。 　　第三條 納稅人應當自取得土地使用權并獲得《建筑工程施工許可證》之日起30日內，向主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續。納稅人在填報《土地增值稅項目登記表》時，應同時向主管稅務機關提交土地使用權出讓合同、房地產轉讓合同等有關資料。 　　第四條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理，從納稅人取得土地使用權并獲得《建筑工程施工許可證》開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，定期采集、更新。同時，與第三方信息進行比對，對房地產開發企業項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等全過程實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。 　　第五條 本辦法適用于房地產項目的管理。 　　第二章 預征管理 　　第六條 從事房地產開發的納稅人，在房地產項目土地增值稅清算受理前轉讓房地產取得銷售(含預售)收入的，應當在收訖轉讓收入款項(包括預收款性質的房款)或取得索取轉讓收入款項憑據的次月15日內，向主管稅務機關報送預征土地增值稅納稅申報表并預繳稅款。 　　第七條 房地產開發企業在銷售開發產品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設備安裝費、管理費、手續費、咨詢費等價外收費，應并入房地產銷售收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預繳土地增值稅。 　　第八條 房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同轉讓房地產預繳土地增值稅。 　　第九條 營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。 　　第十條 房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。 　　應預繳土地增值稅稅款=(預收款-應預繳增值稅稅款)×預征率。 　　第十一條 土地增值稅預征率 　　(一)海口市、三亞市、陵水縣 　　房地產開發項目普通住宅預征率為3%;非普通住宅和其他類型房地產預征率為5%。 　　(二)其他市、縣、區 　　房地產開發項目普通住宅預征率為2%;非普通住宅和其他類型房地產預征率為4%。 　　(三)對房地產開發項目中納入住房保障體系的住房，暫不預征土地增值稅;對房地產開發項目中不屬于住房保障體系的房地產，按本條第(一)、(二)項規定的預征率計算預征土地增值稅。納入住房保障體系的住房須經政府相關部門批準性文件認定。 　　(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發后再分塊轉讓土地使用權的，預征率為5%。 　　第十二條 對房地產開發項目既有普通住宅又有非普通住宅和其他類型房地產，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地產的，均應按房地產的類型、性質分別核算銷(預)售收入，并適用相應的預征率分別計算預征土地增值稅;不能分別核算銷(預)售收入的，一律從高適用預征率計算預征土地增值稅。 　　隨房屋一并轉讓的配套設施，凡轉讓的房屋為普通住宅的，配套設施按照普通住宅進行預征;凡轉讓的房屋為非普通住宅的，配套設施按照非普通住宅進行預征。單獨轉讓的配套設施按照其他類型房地產進行預征。 　　第十三條 納稅人逾期不申報土地增值稅的，稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》”)第六十二條的規定處理。 　　納稅人逾期未按規定預繳土地增值稅的，依照《征管法》第三十二條的規定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。 　　第三章 清算申報 　　第十四條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算： 　　(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的; 　　(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的; 　　(三)直接轉讓土地使用權的。 　　第十五條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 　　(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓(包括視同銷售)的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的(已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%); 　　產權式酒店的銷售比例=已轉讓(包括視同銷售)的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積(即總建筑面積扣除自持經營建筑面積)的比例，產權式酒店的銷售比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的(已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%) 　　(二)取得清算項目最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的; 　　(三)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。 　　第十六條 對符合本辦法第十四條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內向主管稅務機關辦理清算申報手續。 　　對符合本辦法第十五條規定，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目。對確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關向納稅人下達通知申報《稅務事項通知書》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算申報手續。對確定暫不通知清算項目，應繼續做好項目管理。 　　納稅人未在規定期限內申報的，主管稅務機關應下達《責令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規定進行處罰。 　　第十七條 納稅人開發的房地產項目符合本辦法第十四、十五條規定的清算條件的，辦理清算時，以滿足應清算條件之日起90日內或者收到主管稅務機關通知清算的《稅務事項通知書》之日起90日內的任意一天，為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。 　　第十八條 同一土地增值稅清算項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產的，在清算時應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 　　第十九條 土地增值稅的清算申報主體是納稅人。納稅人應如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實性、準確性、合理性和相關性。 　　第二十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款。 　　納稅人辦理清算申報應補繳的稅款，應當在清算申報期限屆滿的次月15日內繳納，逾期不繳的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規定加收滯納金。 　　第四章 清算受理 　　第二十一條 在收到納稅人清算申報資料后，主管稅務機關應在7日內對納稅人的申報表以及申報資料進行審驗，審驗內容包括：清算項目認定是否正確、是否足額申報預繳稅款、申報資料是否完整、清算所屬期是否準確、申報表表間邏輯關系是否一致等。 　　對符合清算條件，且清算申報資料完備的，征納雙方在《土地增值稅清算資料申報表》上簽字確認。同時，主管稅務機關向納稅人出具受理《稅務事項通知書》。 　　納稅人申報的清算項目資料不齊全的，主管稅務機關應向納稅人出具補充資料《稅務事項通知書》，一次性告知納稅人需要補充的資料,并要求納稅人在15日內補齊。納稅人在限期內補齊全部資料的，予以受理。未能補齊資料，經納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補正的書面說明及相關證明材料，主管稅務機關可以受理。 　　納稅人未在規定時間內報送補充資料的，主管稅務機關應下達《責令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規定進行處罰。 　　第二十二條 對已受理進入土地增值稅清算程序的清算項目，自主管稅務機關送達土地增值稅清算受理《稅務事項通知書》之日起，取得的預售收入不再預繳土地增值稅。 　　納稅人在提交清算申報資料前，應在稅收管理系統中辦理清算申報。稅務機關在受理清算時，應復核納稅人是否已辦理申報。 　　第五章 清算審核管理 　　第二十三條 市縣稅務局應采取“集中清算、分類審核、難點合議”的方式開展土地增值稅清算審核工作。 　　第二十四條 “集中清算”是指市縣區稅務局集中本單位內風險管理事項人員，成立清算審核組，統籌對轄區內房地產項目集中清算審核。 　　海口和三亞市稅務局可自行確定在市局或區局集中清算，其他市縣區稅務局(區指洋浦經濟開發區，下同)在市縣區稅務局集中清算。 　　“分類審核”是指清算審核組內設收入審核和成本審核等若干小組，對銷售收入、土地成本、開發成本、開發費用、稅金等進行專業審核。 　　第二十五條 “難點合議”是指市縣區稅務局成立土地增值稅清算合議工作小組，審議土地增值稅清算難點問題。 　　第二十六條 土地增值稅清算審核應遵循規范統一、透明高效的原則，建立相互監督、相互制約的工作機制，形成分工明確、責任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。 　　第二十七條 審核人員應各司其職，各負其責，按照統一的審核流程和審核指引開展清算審核，形成標準化、模板化、流程化的清算審核工作閉環。 　　第二十八條 清算審核包括案頭審核、實地審核。 　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、完整性，數據計算準確性等。 　　實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關性進行審核。應結合項目規劃資料，重點對項目的樓棟、道路、綠化、學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等進行實地核查。 　　第二十九條 主管稅務機關自向納稅人送達土地增值稅清算受理《稅務事項通知書》之日起， 在90日內(不包括補充工程造價清算資料時間和納稅人反饋意見時間)做出清算審核結論。因特殊原因不能按時完成清算的,應按以下程序報批，延期最長不能超過60日： 　　1.延期30日以內的，由市縣區稅務局分管局領導批準; 　　2.延期30日以上且不超過60日的，由市縣區稅務局長批準。 　　第三十條 主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算資料后，移交清算審核組進行審核;清算審核組在完成審核后，向主管稅務機關移交審核意見和工作底稿;主管稅務機關向納稅人出具審核意見《稅務事項通知書》，反饋初審意見，并要求納稅人在15日內提出意見和補充資料。 　　第三十一條 主管稅務機關對納稅人的反饋意見和補充資料進行復核，對存在爭議的事項應開展集體審議。 　　(一)納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經主管稅務機關集體審議，認同納稅人主張的，主管稅務機關調整原處理意見; 　　(二)納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經主管稅務機關集體審議，認為納稅人未能補齊關鍵資料且無正當理由的，主管稅務機關維持原處理意見; 　　(三)涉及工程造價審核事項，納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經主管稅務機關集體審議(形成書面記錄)，仍無法達成統一意見，市縣局可聘請造價專業機構針對爭議問題進行核實確認。 　　第三十二條 主管稅務機關應在收到納稅人反饋意見后30日內出具清算審核結論，同時下達補(退)稅《稅務事項通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(退)稅手續。 　　土地增值稅清算稅款繳納期限為主管稅務機關送達補繳稅款《稅務事項通知書》的次月15日內。 　　第三十三條 納稅人對稅務機關清算結論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應的擔保，依法申請行政復議;對行政復議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。 　　第三十四條 主管稅務機關應加強清算項目的尾盤管理，按照有關規定督促納稅人做好土地增值稅的尾盤申報，確保稅款及時入庫。 　　第六章 清算審核內容 　　第三十五條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。 　　第三十六條 營改增后納稅人在進行房地產開發項目土地增值稅清算時，土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入。 　　適用增值稅一般計稅方法的納稅人，營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入=轉讓收入-應繳納增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入=轉讓收入-增值稅應納稅額。 　　第三十七條 土地增值稅清算時，已全額開具發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。 　　第三十八條 納稅人因銷售房地產向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期(延期)付款利息、更名費以及其他各種性質的經濟利益，應當確認為土地增值稅的計稅收入。因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，納稅人收取的違約金不屬于房地產銷售收入。 　　第三十九條 納稅人將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生權屬轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認： 　　1.按納稅人在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定; 　　2.由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 　　第四十條 納稅人申報的房地產銷售價格低于同期同類房地產平均銷售價格30%的，可認定為房地產銷售價格明顯偏低，主管稅務機關應要求納稅人提供書面說明及相關證明材料。納稅人申報的房地產銷售價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關按下列方法和順序確定其收入： 　　1.按納稅人同期、同類商品房的平均銷售價格確定; 　　2.按納稅人近期、同類商品房的平均銷售價格確定; 　　3.由稅務機關參照當地當年、同類商品房的市場價格或評估價值確定。 　　以上所講的同期是指當月或者當季，近期是指當季或者當年，當月、當季或者當年分別指自然月、季、年。