房地產行業，由于本身業務的特殊性，根據國家稅務總局公告2016年第18號第十條規定一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。而在在房地產實務中，對于一些低毛利的項目，實際增值稅稅負往往小于3%，稍不注意，就會出現預繳大于整盤實際應繳稅金的情況而形成增值稅留抵，而增值稅在目前的稅制設計上，還無法實現超繳部分的退稅，若沒有新的增值稅銷項，該部分留抵便無法消化。因此在實務中，提前采取措施，防范超繳風險就顯得尤為重要。那該如何應對呢？

首先，我們先看下《營改增試點實施辦法》對于增值稅納稅義務發生時間的規定：“第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。”因此，第一條應對措施就是對預計增值稅預繳會超繳的項目，在預售階段，不再開具“零稅率”發票，直接按照應稅行為對應的稅率（現行9%）開具正式發票。這樣一來，在當期納稅申報時，按照當期開票抵減開票建面對應的土地價款確認銷項，直接抵扣留抵進項和已預繳稅金。

其次，就是想辦法消化超繳的部分，比如可以把一些管理費用、營銷費用、利息費用的提取等放在該主體，通過該類其他收入，抵減預繳稅金。

防范增值稅超繳，需要時時關注，及時測算。以上兩種方法應該是目前比較可行的兩個方向，當然，在實踐中，還是要加強跟稅務機關的溝通，爭取創造最大的稅收空間。